不動産担保ローンを絶対借りられるは嘘？「審査が甘い」の本当の意味を解説

 「絶対借りられる」は嘘？不動産担保ローンの現実

融資を受けられる金融機関を探す際に、例えば「絶対借りられる」、「審査が甘い」などのワードで検索する方がいらっしゃるかもしれませんが、絶対借りられる審査の甘い金融機関は存在しません。その理由を以下に解説します。

「絶対」はあり得ない理由

金融機関が融資をする際は、返済を受けられないリスクがどのくらいあるのかを判断するため、必ず審査を行います。返済能力の無い借主に融資をすることはありません。無担保ローンはもちろんですが、不動産担保ローンにおいても同じです。担保は与信能力を補うものですが、担保として取り扱えるのか、評価額はいくらか等、審査してみないと分からないため、担保があっても借入できるかどうかは分かりません。また、借入希望者も今の収入が将来に渡って間違いなく得られるという保証が無い以上、返済が出来なくなるリスクが残ることから、どの金融機関も厳密な審査基準を設けています。したがって、「絶対借りられる」「審査が甘い」などという金融機関は存在しないのです。逆に「絶対融資します」などの広告を見かけたら、違法な融資会社ではないかと疑って下さい。

「審査が甘い」の本当の理由

融資の審査において「審査が甘い」ということがあり得ない理由は先に述べました。一方、審査が甘くなるわけではありませんが、無担保ローンと比較して、不動産担保ローンは融資を受けられる可能性が高くなるというケースはあります。借主の与信判断はどちらも行われますが、不動産を担保にできる場合は与信が補われ、金融機関から見てリスクを抑えられる可能性があることがその理由です。

不動産担保ローンの中でも取扱い金融機関により審査の柔軟性が違います。主に銀行系とノンバンク系とで大別できます。銀行の場合、新規事業資金や赤字の場合の運転資金などは取り扱いが厳しく、過去に延滞履歴がある場合にも断られるケースがあります。また、担保になる不動産が法令上の基準を満たしていなかったり、建物の耐用年数を超えているなどの理由で取り扱いを断られたりもします。ノンバンクの審査は、銀行に比べて柔軟に対応していることが多いようです。先に述べた銀行が扱えないケースでも、独自の審査基準を設けて対応しているケースもあるため、融資を受けられる可能性が広がります。また、ノンバンクは資金使途が原則自由という商品が主であり、銀行等が取り扱わない新規の開業資金や納税資金などは、ノンバンクの方が相談に乗ってもらえる可能性があります。

 不動産単ローンの審査を徹底解説！基準から通過のコツまで

不動産担保ローンの審査のポイントとなるのは、「返済能力」「信用情報」「担保評価」の主に3点です。そもそもの返済能力が無ければ、担保となる不動産があったとしても金融機関は融資をしません。したがって、過去に借入れの延滞などの履歴があると審査が通らない可能性があります。以下ではもう少し詳しく見ていきます。

審査で重視される3つのポイント【返済能力・信用情報・担保評価】

返済能力については、例えば、収入に対するローンの返済比率や勤続年数、年齢などを確認し、安定して返済できる条件が備わっているのか審査します。信用情報については、過去の返済履歴や今現在の借入状況も審査の対象になるため、これまでに返済が滞った履歴があると審査が通りにくくなることがあります。担保となる不動産の評価は、土地と建物の合算価値になります。評価方法は、土地については公示地価や基準地価、路線価、現在の取引事例などをもとにして評価額を計算します。建物については、あらたに建物を新築した場合にかかる費用（再調達価格）を算出し、延べ床面積と法定耐用年数を用いて、建物の評価額を計算するのが一般的です。

審査基準については、当社別コラムでも詳しく記載していますので、そちらをご参照ください。

不動産担保ローンの審査基準とは？審査通過のためのポイントや借入までの流れを解説

審査に落ちる主な理由と対策

不動産担保ローンは担保があることで審査が有利になるのは確かですが、実際には担保を差し入れても審査に通らないケースも珍しくありません。その理由としては、「返済能力の不足」「信用情報の問題」「担保評価不足」の主に３点が挙げられます。

返済能力の不足について。

他社借入が多いと審査に通りにくくなります。その理由は返済比率の上昇です。複数の借入を抱えていると、借入残高の総額がさらに膨らみ、返済比率が上昇してしまいます。また、金融機関から不安を持たれ、信用評価が下がる要因にもなるでしょう。他社借入の影響を軽減するには、以下のような対策が有効です。

• 不要なカードローンやキャッシング枠を解約する
• 少額の借入をまとめて一括返済する
• 繰上返済を活用し、返済残高を減らす

担保評価不足について。

返済能力があると認められたとしても、希望する金額を担保するだけの不動産価値が無いと判断された場合には、減額の提示を受けたり融資自体を断られたりすることがあります。担保評価不足を指摘された際には、以下のような対策を取ることができるか考えてみましょう。

• 担保物件変更、追加担保（親族等の第三者が持つ不動産も含む）
• 希望金額を抑える
• 申し込む金融機関を変える

審査通過率を上げる4つのコツ

審査基準は各金融機関により様々ですが、審査通過率を上げるためのコツを4つ挙げます。

1.担保価値の高い不動産を選定・・・不動産であれば何でも良いわけではありません。当然、不動産としての流動性が高く、評価の高い不動産の方が担保としての価値が高くなります。一般的な土地・戸建・区分マンションはほとんどの金融機関が取り扱っていますが、築年数が古い・既存不適格や違反建築など遵法性に問題がある・隣地建物に越境されている又は越境している等のネガティブ要素がある不動産については、対象外としている金融機関もあります。取扱いについては各金融機関に確認しましょう。

2.無理のない返済計画・・・収入と支出のバランスが取れているか、無理のない返済計画であるか等は最も基本的な審査事項です。特に事業者の場合は、事業計画書での返済計画が現実的な数値であるかなどは大事な点です。しっかりとした根拠のある事業計画であれば、金融機関の信頼を得やすくなります。

3.正確な書類準備・・・金融機関から依頼された書類は、不足なくスピーディーに提出することが審査をスムースに進めてもらううえで重要です。提出するうえで分からない点は、担当者に確認して正確に用意しましょう。

４.専門家への相談・・・金融機関の融資基準を熟知している専門家に相談することも一つです。ファイナンシャルプランナー、税理士、コンサルタントといった専門職の方は金融機関の審査基準を良し知っていたり、中には金融機関出身の方もいます。金融機関ごとの審査の特徴だけではなく、事業計画書の作成の仕方などもアドバイスしてもらえる可能性があります。機会があれば、このような専門家の方の意見を聞いてみることも良いでしょう。

 不動産担保ローンの申込みから融資までの流れ

不動産担保ローンの借り入れをする場合、申し込みから実際の融資を受けるまでの流れを説明します。もちろん、金融機関によって進め方や、かかる日数は異なりますが、早ければ3営業日程度から、長いと1ヶ月以上かかる場合もあります。

具体的なステップを主に3つに分けて説明します。

ステップ1：相談・仮審査

金融機関の窓口に行くか、直接電話をする、又は公式ホームページにある申し込みフォームから申し込みします。オンラインの場合でも申込者の基本情報やご希望金額のほか、お借り入れ状況、担保になる不動産の内容など、審査に必要な情報を金融機関に伝えます。事前審査の結果が出るまでのスピードは金融機関によって異なりますが、即日～1週間程度が目安となります。事前審査の段階ですので、気になる点があれば予め質問するなどしておくと良いでしょう。

ステップ2：本審査・必要書類

事前審査の回答でOKとなれば、本審査へ進みます。郵送手続きのみの金融機関もあれば、来店型・訪問型を選択できる金融機関もあります。その際に金融機関に要請された必要書類も併せて提出します。金融機関の方で与信調査、担保不動産の調査が行われ、その審査結果を待ちます。事前審査同様に審査スピードに差があります。早ければ2営業日、遅ければ2週間以上かかる金融機関もあります。

【審査時に必要になる書類】　有効期限：概ね３か月以内発行のもの

※上記に加えて、ケースバイケースで必要になる書類があります。

　詳しくは・・・「不動産担保ローンの必要書類とは？契約時の注意点も徹底解説！」のコラムをご覧ください。

審査が通ると、決定した融資条件の説明を受けます。金額、金利、期間、手数料等の諸条件の説明と、契約時に必要となる書類の説明がされます。内容で不明な点があれば、必ず契約する前に質問して確認しましょう。

ステップ3：契約・融資実行

融資条件に合意した後は、契約となります。必要書類を揃えた上で、金融機関へ訪問し契約します。契約時にも契約書の内容について説明がされます。金銭の借入については金銭消費貸借契約証書、担保設定については（根）抵当権設定契約証書を結びます。契約書は普段の生活ではあまり使わないような用語が多く出てくると思います。不明点があれば遠慮なく質問をしましょう。

契約が無事に済みましたら、融資実行日を待ちます。融資実行日には金融機関よりお客様が指定した銀行口座に融資金が振り込まれ、それと合わせて担保となる不動産にあらかじめ合意した抵当権又は根抵当権が設定されます。契約から融資実行までは、契約日当日～2営業日後位が多いようですが、お客様のご希望にも拠ります。

 よくある質問

不動産担保ローンの通過率は？

「不動産担保ローンの審査通過率はどのくらいか」という質問を受けることがありますが、結論から言うと何％位と明言することはできません。その理由は、金融機関では具体的な審査基準を公表していないからです。与信や不動産の価値など審査される項目はある程度分かっても、詳細な基準が公表されていないことと、各申込者の個別要因（年齢・職業・収入・借入状況、担保内容など）が大きくかかわってくるため、一まとめには出来ないのです。お借入れを検討の場合は、審査に落ちる可能性も考えて、余裕をもって金融機関に相談しましょう

• 　　不動産担保ローンをご検討の方はこちら　　

 まとめ

不動産担保ローンは、まとまった金額を長期の返済プランで借入する手段としてメリットがありますが、不動産を担保にしても「絶対に借りられるローン」というのは存在しません。お借入希望者の与信の判断、担保になる不動産の評価など、複数の審査基準に通る必要があり、必要書類の準備なども欠かせません。また、銀行系とノンバンク系では審査基準や融資条件の幅も異なるため、ご自身の状況に合わせてローンの申込み先を選ぶことも重要です。事前審査だけなら無料対応している金融機関がほとんどですので、早めに相談してみることも一つでしょう。

アサックスは事前相談なら即日～翌日でご回答しております。お急ぎの資金にも対応していますので、まずはお気軽にご相談ください。