不動産担保ローンとは？  

不動産担保ローンとは、不動産を担保にして借り入れすることができるローン形態の一つです。戸建やマンションなどの居住用不動産はもちろん、更地や駐車場などの土地、アパートやビルなどの収益物件を含めた、幅広い不動産を担保にすることができます。金融機関によりますが、ご自身が所有する不動産だけではなく、ご親族・法人役員・法人名義で所有している不動産やこれから購入する予定の不動産を担保にすることも可能です。

不動産を担保にするため、無担保ローンと比べると「低金利」で「高額」な借り入れを行うことができ、返済期間も「長期」とすることができます。また、不動産担保ローンと同様に不動産を担保にする住宅ローンと違い、資金使途が自由となっていることも特徴です。

  不動産担保ローンのメリット  

不動産担保ローンのメリットはどのようなものがあるでしょうか。主なメリットを５つご紹介します。

借り入れ金利が低金利
不動産を担保にするため、無担保ローンと比べると低金利での借り入れが可能です。無担保のカードローンやビジネスローンの場合、金利の上限が15％～20％となっていますが、不動産担保ローンの場合は概ね10％未満となっています。金利の下限も1％台～となっており、全体的に金利帯の幅が狭くなっています。同じ借り入れ年数で金利が低ければ、返済総額も低くなるため、重要なポイントです。

借り入れ限度額が高くなる
無担保ローンの借り入れ限度額は概ね1,000万円程度となっているのに対し、不動産担保ローンでは、担保となる不動産の資産価値が考慮されるため、借り入れ限度額が高くなります。不動産の評価額によっては、10億円前後の資金でも借り入れすることができます。

返済期間を長期にできる
不動産担保ローンでは、資金使途にかかわらず返済期間を長期に設定することができます。銀行の場合、法人・事業者向けの運転資金は5年程度、設備資金は耐用年数までとなっているのに対し、不動産担保ローンの場合には20年～30年（金融機関によっては35年）の返済期間を設けることが可能です。返済期間が長ければ、毎月の返済金額を低くすることができるため、余裕を持った返済計画を作ることができます。ただし、期間の長さに比例して返済総額は増えます。毎月の返済金額は低く抑えつつ、余裕ができた時に繰り上げ返済ができるような金融機関を選びましょう。

資金使途が自由
不動産担保ローン同様、不動産を担保にする住宅ローンの場合、資金使途が「居住用不動産の購入や増改築」に限定されますが、不動産担保ローンは資金使途に制限がありません。事業性資金や納税資金、リフォーム資金、開業資金など幅広いニーズに対応することができます。毎月の返済負担が重い既存借り入れを長期返済にし、返済金額を減らしたいというご希望も叶えることができるかもしれません。

年齢制限がない
一般的な金融機関と異なり、不動産担保ローンの場合には借り入れ時や完済時の年齢制限がない場合もあります。契約に参加する方の意思能力が明瞭で契約能力がある場合には、借り入れすることができます。また、建物についても同様です。築年数が古く法定耐用年数を超えている場合でも、個別に不動産の流動性や資産価値を算出するため、借り入れすることができます。人物や建物の年齢で一般的な金融機関では取り組みづらいと言われてしまった場合でも、不動産担保ローンであれば借り入れできる可能性があります。

  不動産担保ローンのデメリット  

続いて、デメリットを３つご紹介します。

返済不能になると不動産を売却する必要がある
不動産担保ローンは住宅ローンと同じく不動産を担保にしているため、返済不能となった場合には不動産を売却して返済しなければなりません。どちらのローンの場合でも、担保となる不動産に抵当権や根抵当権の設定登記が行われ、返済ができなくなった場合には不動産を売却し、売却代金から元金と利息の返済が受けられるように保全が図られています。そのような事態を招かないために、余裕を持った返済計画を立てるようにしましょう。

融資までに一定の時間がかかる
審査が即日完了する無担保ローンとは違い、不動産担保ローンでは、借り入れする人だけではなく不動産の調査も行います。借り入れ金額も高額になることが多いため、返済能力も精査しなければなりません。最短でも３営業日、多くの場合１～２週間程度の時間がかかるため、注意が必要です。

手数料や事務的な費用がかかる
一般的に不動産担保ローンは手数料がかかります。借り入れ金額の概ね２％前後としている金融機関が多い印象です。その他に、収入印紙代や抵当権又は根抵当権の登記費用などの事務的な費用がかかります。金融機関によっては、不動産の調査費用・鑑定費用もかかるようです。

  不動産担保ローンの活用事例  

不動産担保ローンはどのように活用されているのでしょうか。４つの活用事例をご紹介します。

返済期間が短い借り入れを長期返済に組み換えし、キャッシュフローを改善
返済期間が短い場合、毎月の元金返済の負担は増加します。どれだけ金利が低くても元金返済が多ければ、会社や個人のお財布から出ていくお金が増えてしまうため、資金繰りは厳しい状況となるでしょう。長期返済にすることができる不動産担保ローンを活用することによって、毎月の返済金額を抑え、収入と支出のバランス（キャッシュフロー）を改善することができます。

相続時に発生した問題を解決するために
相続＝争続と言われているように、様々な問題が発生することがあります。特に、相続財産の内訳として現金が少なく、不動産が多い場合に起こるようです。通常は相続税を納付する金額の準備がされていれば足りますが、相続割合で調整ができなかった場合には代償分割金の支払いが必要になったり、遺言内容が偏っていたりすると遺留分侵害額請求権によって支払いが必要になったりします。また、二次相続が発生した場合には相手方の持分の買い取りが必要になることもあります。不動産担保ローンは、担保となる不動産があれば借り入れすることができるため、相続問題が発生した時に、多くの方にご相談いただいております。

独立開業資金として
新設法人や個人事業主として独立し、新規事業資金が必要な場面では、多くの方が不動産担保ローンをご利用されています。一般的な金融機関の場合、新たな事業に対する収益の見通しが不明瞭であるため、審査が通りにくいものです。不動産担保ローンでは、借り入れする個人の信用力と不動産の評価額、事業計画や将来性を加味した上で総合的に判断されるため、借り入れできる可能性が高まります。

納税資金として
不動産担保ローンは、納税資金として借り入れすることができます。所得税・消費税・源泉所得税といった税務署管轄の税金をはじめ、都道府県・市区町村管轄の税金、社会保険料や厚生年金保険料など、税目に制限はありません。一時的な資金繰りとしてご利用される方も多く、個人の方でも譲渡所得が発生した時などにご利用されています。

  不動産担保ローンはこんな方におすすめ  

メリット・デメリット・活用事例を踏まえ、不動産担保ローンが向いている方の特徴を５つご紹介します。

返済金額を低く抑えたい方
不動産担保ローンは、長期で返済期間を組むことができるため、毎月の返済金額を低く抑えたい方に向いています。事業性資金でも運転資金の場合、返済期間は５年程度とされることが多いため、毎月の返済負担は重くなります。現状の収入と支出のバランスを考え、無理のない返済金額とすることで、余裕を持った返済計画を立てることができます。

高額の融資を受けたい方
不動産担保ローンは、不動産評価額を加味した上で借り入れ限度額が算出されます。無担保ローンは1,000万円程度が限度額となるのに対し、不動産担保ローンでは10億円前後まで借り入れすることができます。まとまった資金が必要な場合や既存借り入れの見直しをする場合には、限度額が高いというメリットを最大限活用することができます。

年齢が高めな方
不動産担保ローンは、年齢制限がありません。意思能力が明瞭で契約能力が認められる方であれば、どなたでも利用することができます。子供の独立後、夫婦２人で自宅を住み替えする時の住み替え資金としても利用できます。

リバースモーゲージが利用できなかった方
高年齢者個人の消費性資金（生活資金）を目的にしたリバースモーゲージという商品があります。銀行や信用金庫などが取り扱っていますが、自宅担保・消費性資金・年齢制限・収入要件など金融機関によって様々な条件が設定されていて、借り入れ限度額は不動産評価額の概ね５０％程度となっています。商品設計上、自宅でない不動産や法人経営者・個人事業主の方の事業性資金には対応していないことが多く、高額な借り入れもできません。不動産担保ローンであれば、自宅外の遊休不動産・事業性資金にも対応しているため、リバースモーゲージと同じような形で利用することができます。

相続財産に不動産が多く、現金が少なかった方
相続税の納付をするために不動産を売却することもできますが、賃料収入がある収益物件を手放すと収入が激減してしまうため、納税資金を借り入れすることも選択肢の一つです。また、代償分割金や遺留分侵害額請求などで相手方に金銭を支払う必要がある場合、相続する不動産を担保にして借り入れし、解決することができます。

  不動産担保ローンを借りられる金融機関  

不動産担保ローンは、銀行、信託銀行、信用金庫等の地域金融機関、ノンバンクなど、様々な金融機関が提供しています。その中でも取扱件数・金額が大きいのは、銀行とノンバンクとなっています。ノンバンクとは、リース会社、信販会社、クレジットカード会社、事業者金融会社、消費者金融会社などの融資業務のみを行っている金融機関の総称であり、不動産担保ローン専門会社も含まれます。銀行とノンバンクの大きな違いは、預金業務の取り扱いがあるかどうかであり、ノンバンクには預金業務がありません。
ここでは、銀行とノンバンクの不動産担保ローンの特徴を踏まえ、それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

銀行の不動産担保ローン
銀行では、お客様のお金を預かり融資を行っているため、どうしても審査が厳しくなりがちです。申し込みをするにあたり、個人であれば年収、年齢制限、勤続年数などがポイントとなり、法人であればある程度の決算内容が必要となることが特徴です。
銀行から資金調達をする最大のメリットは、低金利であることと言えるでしょう。 反対にデメリットとしては、審査に時間がかかる（数週間～１ヶ月程度）ことや資金使途が限定されていること、担保物件の建物について法定耐用年数の制限があるため築古の建物の場合には契約期間が短くなる又は取り扱い不可といった回答になることがあげられます。

ノンバンクの不動産担保ローン
ノンバンクの不動産担保ローンは、銀行と比べると間口が広いことが特徴です。申し込みをするにあたり、年齢や決算内容については比較的条件が緩くなっています。
メリット・デメリットについては、銀行の不動産担保ローンと比べると正反対になっています。
メリットは、審査の時間が短い（3営業日～１週間程度）こと、資金使途や年齢について制限がないこと、築古建物であっても契約期間が長く組めることとなりますし、デメリットは銀行に比べると金利が高くなる傾向があることがあげられます。ただし、不動産担保ローン専門会社によっては、銀行の不動産担保ローンと同程度の金利に引き下げている会社もありますので、担当者に確認してみましょう。

  不動産担保ローンの返済計画  

資金調達を検討するにあたり、返済計画を事前に立てることは重要なことです。低金利で長期間の借り入れができる不動産担保ローンですが、万一返済不能となった場合には不動産を売却しなければならなくなってしまいます。そうならないためにも、無理のない返済計画を立てることが必要です。返済計画の立て方の一例をご紹介します。

返済シミュレーションを事前に行う
現在の収入と支出を確認し、毎月返済可能な金額を算出します。返済可能金額は、上限金額だけではなく、無理のない返済金額である下限金額も算出することが重要です。期間が長くなるほど総返済額が増えるため、なるべく早く返済したいと考えるものですが、上限金額でシミュレーションをすると、万一収入が減ってしまった場合には返済ができなくなるリスクがあります。長期間での借り入れをすることができる不動産担保ローンの特長を上手に活用するため、無理のない返済金額でシミュレーションをしてみましょう。

繰り上げ返済を行う
余裕がある時には繰り上げ返済の検討も必要になるでしょう。金融機関によりますが、繰り上げ返済をすることによって返済方法を見直すことができ、今後の返済について無理のないプランに組み替えることもできます。
繰り上げ返済の方法として、毎月繰り上げ返済をするか、手元資金に余裕ができた時に繰り上げ返済するかの2つの方法が考えられます。
例えば、収入の中から返済できる金額の上限は毎月20万円を見込んでおり、借り入れ先の金融機関とは余裕のある金額となる毎月10万円の返済を行う契約を締結したとします。
毎月20万円の返済を行うこともできますが、万一収入が途絶えてしまった場合には翌月の10万円の返済も難しくなってしまいます。
反対に、毎月の返済は契約どおり10万円とし、余剰金の10万円はストックしておき、余剰金の合計が100万円になった場合には50万円の繰り上げ返済を行うようにすれば、万一の場合にも備えることができます。
毎月繰り上げ返済するほうが、利息の金額が少なくなるため、総返済額が少なくなるメリットがある反面、返済不能になるリスクがあります。余剰金をストックする方法の場合には、総返済額が毎月繰り上げ返済する方法と比べると増えるデメリットはあるものの、返済不能になるリスクは減らすことができるのです。
どちらの方法を検討するか迷う場合には、担当者に相談するとよいでしょう。併せて、繰り上げ返済時に手数料等の費用がかかるのかも確認するようにしましょう。

  不動産担保ローンの契約に必要な書類  

不動産担保ローンを契約する時には、必要書類を準備する必要があります。金融機関によって異なる部分はありますが、一般的に必要とされるものを申し込み時と契約時に分けてご紹介します。

申込時
・本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
・認印
・収入のわかるもの（確定申告書・源泉徴収票など）
・ローンの返済予定表（他に借り入れがある場合のみ）
・決算書・事業計画書など（法人の場合）

契約時
・住民票
・印鑑証明書
・実印
・担保物件の権利証（登記識別情報通知）
・納税証明書
・ローンの残高証明書（他に借り入れがある場合のみ）
・収入印紙
・商業登記簿謄本（法人の場合）

上記は一例であり、資金使途や担保物件の種別によって他にも書類が必要になることがあります。不動産購入の場合には売買契約書、担保物件が収益物件であれば賃貸借契約書を求められます。役所に取りに行ったり、取り寄せる必要があるものもあるため、事前に担当者に確認するようにしましょう。

  まとめ  

ここでは、不動産担保ローンとは何か、メリットやデメリットも含めてご紹介しました。

不動産担保ローンを利用するとどういうことができるのかの活用事例やおすすめの使い方、実際に借り入れを検討するにあたっての注意点や返済計画の立て方についても具体的にイメージいただけたのではないでしょうか。

不動産担保ローンは、万一返済不能になってしまった場合には担保物件を売却しなければならなくなるリスクがありますが、余裕を持った返済計画を立てることによってリスクを低減することができます。それを可能としているのは、不動産担保ローンの特長である長期返済が可能であることと低金利であることです。使い方によっては非常に有効な資金調達手段になりますので、このページでご紹介したことを参考にご検討ください。