不動産担保ローンの必要書類とは？契約時の注意点も徹底解説！

 不動産担保ローンの必要書類とは？  

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることで、低金利でまとまった金額の融資を受けることができ、長期間での返済を可能としている商品です。主な審査項目は、借主の「信用力」と「担保不動産」の２つであるため、それぞれの審査に必要な書類が求められることになります。

信用力の審査は、返済能力の有無が判断されるものであるため、収入に関する書類が必要です。

担保不動産の審査は、不動産関係の書類が必要になります。しかし、日常生活で頻繁に関わる書類ではないため、具体的なイメージを掴めない方も多くいらっしゃることでしょう。

審査通過後に契約する際には、融資関係の書類の他に、不動産に担保設定の登記をするための書類も必要になります。

次章以下にて、申込時・契約時に必要となる書類をご紹介します。

 不動産担保ローンの審査時に必要な書類  

不動産担保ローンを申し込む際には、申込書の他に審査に必要な書類を提出することになります。

1.本人確認書類

運転免許証・パスポート・マイナンバーカード・健康保険証・介護保険証・住民票など。顔写真付きの証明書は1点、顔写真がついていない証明書は2点以上が必要になります。顔写真付きの証明書を優先して求められることが一般的です。

2. 収入証明書類

源泉徴収票・給与明細書・確定申告書・決算書・所得証明書など

3. 不動産関連書類

登記事項証明書（登記簿謄本）など法務局で取得する書類を求められることが一般的ですが弊社ではお客様のご負担を軽減するため、お客様のお手元にある間取図や管理費・修繕積立金のわかるもの・賃貸借契約書・売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書のみのご提出をお願いしております。

不動産担保ローンは「個人」「個人事業主」「法人」などの借主の属性、「資金使途」や「担保となる不動産の種類」によっても必要書類が違うため、次項以下にて詳しく解説します。

本人確認書類

申込人が本人であるかを確認する書類になります。

「個人または個人事業主」

原則、下記の顔写真付きの書類が必要になります。

・運転免許証
・パスポート
・マイナンバーカード
・住民基本台帳カード

　顔写真付きの書類がない場合には、下記のうち2点以上の書類が必要です。

・健康保険証
・市区町村役所で取得できる書類（印鑑証明書、戸籍謄本、住民票など）

「法人」

・代表者個人の上記本人確認書類
・法人の会社謄本（履歴事項全部証明書または代表者事項証明書、発行日より3か月以内のもの）
会社謄本は、法人の本店所在地を管轄する法務局で取得できます。

収入関係書類

個人（給与所得者）・個人事業主・法人で異なります。

「個人」

・源泉徴収票
・給与の支払明細書（2ヶ月以上）
上記の書類が手元にない場合には、下記の書類で代用することもできます。

・市区町村役所で取得できる所得・課税証明書
・住民税の納税通知書

「個人事業主」

・直近3年分の確定申告書（青色申告をしている場合は青色申告決算書）
創業してから3年未満の場合には、手元にある分を提出することになります。

上記の書類が手元にない場合には、下記の書類で代用できる金融機関もあります。

・市区町村役所で取得できる所得証明書
・税務署で取得できる納税証明書（その２）

「法人」

・直近３期分の決算書類一式（確定申告書・決算報告書・勘定科目明細など）
決算が3期に満たない場合には、手元にある分を提出します。

その他、個人事業主や法人の場合には、融資を受けた後の返済計画のわかるものとして、事業計画書や資金計画書が必要になります。金融機関によって、書式や必要事項が異なりますので、事前に担当者に確認するようにしましょう。

担保不動産関係書類

不動産関係の書類は、担保となる不動産を管轄する「法務局」「市区町村役所」で取得するものと、「お客様自身がお持ちの書類」に分かれます。

「法務局」

・登記事項証明書（登記簿謄本）
・公図
・地積測量図
・建物図面

「市区町村役所」

・評価証明書
・公課証明書
・建築確認通知書及び検査済証

「お客様自身がお持ちの書類」

・間取り図及び管理費・修繕積立金のわかるもの（マンションの場合）
・賃貸借契約書一式（不動産が賃貸中の場合）
・購入する不動産の売買契約書・重要事項説明書（不動産の購入資金の申込の場合）
・工事請負契約書（建物の新築、増改築資金の申込の場合）
法務局で取得する不動産関係の書類は、申請すれば誰でも取得することができるため、金融機関によって提出の要否が異なります。
アサックスでは、お客様の利便性を第一に考え、法務局関係の書類は提出不要とし、市区町村関係の書類も申込時にお客様のご希望があれば代行で取得しております。

担保不動産のローンの返済状況がわかるもの

担保にする不動産で住宅ローンなどの借り入れがある場合、現在の返済状況が分かる返済予定表が必要になります。

固定金利の場合には、融資を受けた時に完済するまでのものが発行されます。

変動金利の場合には、金利を見直す時期（6ヶ月毎）に借入先の金融機関から書面で送られてきます。

紛失してしまった場合には、金融機関に連絡をして再発行してもらう必要があり、1～2週間程度の時間がかかりますので、早めに手配するようにしましょう。

未納税金がないことを確認できる書類

個人・個人事業主・法人で課税される税目が異なることに加え、管轄する行政機関も税目ごとに違います。国税は税務署、都道府県税は都道府県税事務所、市区町村税は市区町村役所が管轄しており、それぞれに出向いて納税証明書を取得しなければなりません。下記にて具体的に説明しますが、面倒だと感じる方もいらっしゃるかと思います。

「個人」

〔国税〕
税目は、所得税・相続税・贈与税・源泉所得税・消費税となります。

収入が給与所得のみの個人の場合、源泉所得税・消費税は課税がありません。
相続税や贈与税は、相続・贈与の申告をした時に課税されるため、その行為がなければ課税されません。
したがって、通常は所得税のみが該当することとなります。

税務署の納税証明書の「その３」という書式は、未納税額のない証明用のものですので、上記税目を一度に申請すれば、全ての税目に対し未納税金がないことが証明されます。税目がいくつあっても費用は変わりません。

〔都道府県税〕
税目は、個人事業税・不動産取得税となります。

給与所得のみの個人の場合には、個人事業税は課税がありません。
不動産取得税は、不動産を購入した時に課税されるものであるため、購入していなければ課税はありません。自宅を購入した場合には、面積や新耐震基準などの要件を満たせば、不動産取得税の軽減措置が適用されます。不動産取得税が課税される場合には、都道府県税事務所より納税通知書が送られるため、何も届かなければ課税されていないということになります。

行政機関によっては、税務署と同様に未納のないことの証明書（完納証明書など）があることもあります。

〔市区町村税〕
税目は、住民税・国民健康保険料（自治体によっては国民健康保険税）・固定資産税となります。

収入が一定以上ある場合には、住民税が課税されます。
国民健康保険料は、世帯主を含む家族全員が勤務先の社会保険に加入している場合には課税されません。また、75歳以上の方は後期高齢者医療保険料、65歳以上の方は介護保険料が課税されます。
固定資産税は、不動産を所有している場合に課税されます。住民票所在地ではなく、不動産の所在地で課税されるため、注意が必要です。また、東京23区のみ区役所ではなく、都税事務所の管轄となります。

「個人事業主」

個人事業主にかかる税目は基本的に個人と同じであり、事業にかかわる税目が課税対象として加わることになります。

国税では、所得税・源泉所得税・消費税が課税されます。源泉所得税は専従者がいる場合に課税され、消費税は消費税がかかる商材を取り扱っている場合に納付義務があります。
都道府県税は、個人事業税が課税されます。
それ以外の各行政機関の税目についての考え方は、個人の場合と同様です。

「法人」

〔国税〕
税目は、法人税・地方法人税・源泉所得税・消費税となります。
個人の場合と同様に、納税証明書の「その３」を申請すれば、未納税額がない証明をすることができます。

〔都道府県税〕
税目は、法人都（道・府・県）民税、法人事業税・不動産取得税となります。
行政機関によっては、税務署と同様に未納のないことの証明書（完納証明書など）があることもあります。

〔市区町村税〕
税目は、法人市民税・固定資産税となります。
固定資産税は個人と同様に、東京23区のみ都税事務所が管轄しています。

その他、法人で社会保険に加入している場合には、年金事務所で社会保険料納入証明書が必要になります。

 不動産担保ローンの審査に必要な収入証明書類

融資審査に必要な収入証明は、目的や審査を行う機関によって異なりますが、一般的には以下のような書類が求められることが多いです。

・給与明細書（直近2～3ヶ月分）：給与明細書は、雇用されている場合に、月々の収入を証明するために必要です。

・源泉徴収票（直近の年度分）：毎年の税額が記載されており、年間の総収入が確認できるため、特に年収を確認する際に使われます。

・確定申告書：自営業やフリーランスの場合は、確定申告書のコピーを提出することで、年間の収入が証明できます。

・振込明細書（振込口座に入金された給与や報酬の明細）：給与や報酬が振り込まれた証拠として、振込明細書が求められることもあります。

・年金・手当の支給明細（年金受給者や障害年金受給者など）：年金や手当を受け取っている場合、その支給明細書が収入証明となります。

これらの書類を準備し、必要に応じて提出することで、収入が証明できます。審査を行う機関によって必要書類は異なる場合があるので、事前に確認しておくと安心です。お申込みいただく方の職業によってご提出いただく書類が異なりますので、次項以下にて詳しく解説します。

1. 給与所得者の場合

源泉徴収票（直近1年分）：前年の給与に基づく収入額を示すものです。年末あるいは翌年1月頃に勤務先より交付されます。お手元にない場合には勤務先より再交付してもらってください。

直近の給与明細書：勤務年数が1年未満の場合には、直近の給与明細書（2ヶ月以上）をご提出いただきます。

課税証明書：住所地の市区町村役場にて入手できます。何らかの理由で源泉徴収票が入手できない場合は、課税証明書をご提出いただいても結構です。行政窓口によっては書類の名称が所得証明書になりますのでご注意下さい。取得費用は、自治体によって異なりますが、数百円程度です。

2. 自営業者の場合

確定申告書（直近3年分）：収入や経費を示すものです。税務署申請時の控え（付属明細書を含む全ページ）をご提出いただきます。また融資を受けた後の返済計画のわかるものとして、事業計画書や資金計画書が必要になります。書式や必要事項は事前に担当者に確認するようにしましょう。

3. 法人の場合

決算書類一式（直近3期分）：（確定申告書・決算報告書・勘定科目明細などを含む）決算が3期に満たない場合には、手元にある分を提出します。また、融資を受けた後の返済計画のわかるものとして、事業計画書や資金計画書が必要になることがあります。書式や必要事項は、事前に担当者に確認するようにしましょう。

4.年金受給者の場合

年金振込通知書：年金受給者の場合、年金額が記載された書類（年金振込通知書）を提出します。

媒介契約書：ご売却までの繋ぎ資金の場合には、販売活動を行っている証として提出します。主に仲介業務を行う者（媒介者）と依頼者との間で交わされる契約書のことです。

 担保物件の評価に関する必要書類

担保評価に必要な書類は、担保として提供する資産の種類や状況により異なりますが、一般的には以下のような書類が求められることが多いです。

・登記簿謄本（登記事項証明書）： 不動産の所有者や権利内容を確認するために必要です。法務局で取得でき費用は1通480～600円程度です。

・固定資産税の評価証明書： 不動産の評価額や税額を確認するために必要です。不動産の所在地を管轄する市町村役場（東京23区は都税事務所）で取得でき、費用は1通につき300～500円程度です。

・間取り図及び管理費、修繕積立金のわかるもの：不動産がマンションの場合に必要です。

・賃貸借契約書一式：賃貸中の不動産を担保にする場合に必要です。

・不動産の売買契約書、重要事項説明書：不動産の購入資金の申込の場合に必要です。

・工事請負契約書：建物の新築、増改築資金の申込の場合に必要です。

・住宅ローン等の返済予定表：既に不動産を担保としての借入がある場合に必要です。

 不動産担保ローンの契約時に必要な書類

不動産担保ローンの契約時には、金融機関に提出する書類と不動産に担保設定をするために法務局に提出する書類が必要になります。実務的には司法書士が法務局へ提出するため、契約時には司法書士が同席することが一般的です。

印鑑登録証明書

個人の印鑑登録証明書を取得する方法は２つです。印鑑登録カードを使う場合には市区町村役所や証明書発行コーナー、マイナンバーカードを使う場合にはコンビニ端末から取得できます。

法人の場合には、本店所在地を管轄する法務局に印鑑登録カードを持参して取得します。

提出先は、金融機関と法務局です。
金融機関へは契約当事者それぞれが1通ずつ提出し、法務局へは担保となる不動産の所有者のみが1通提出します。

有効期限は発行日から3か月以内となっているため、事前に取得したものがある場合には発行日を確認するようにしましょう。

住民票

住民票も、印鑑登録証明書と同様に、市区町村役所や証明書発行コーナー、コンビニ端末から取得できます。一般的には家族全員が記載されたものが1通必要になります。

金融機関には本籍とマイナンバーが省略されたものを求められますので、申請する時に省略を選択するようにしましょう。

以上2点が、市区町村役所などで取得いただくものになります。
次の2点は、それ以外で取得するものになります。

ローンの残高証明書

担保となる不動産に住宅ローンを残したまま不動産担保ローンを利用する場合、住宅ローンの残高証明書が必要になります。審査時には返済予定表があれば足りますが、契約時には残高を証明しなければなりません。

住宅ローンを提供している金融機関に残高証明書の発行依頼をして取り寄せますが、一般的に1～2週間程度の時間がかかるため、事前に依頼しておいた方が安心です。

収入印紙

金銭消費貸借契約証書には、収入印紙を貼る必要があります。融資を受ける金額によって印紙税が変わりますので、金額については下記を参考にしてください。郵便局でお買い求めいただけます。

参考資料：国税庁ホームページ「印紙税額の一覧表（その１）」

最後の3点は、お客様の手元にあるものです。

実印

契約書には、実印を押印します。印鑑が実印であることを証明する書類が、上記の印鑑登録証明書です。日常的に使用する印鑑ではないため、事前に所在を確認しておきましょう。

紛失してしまった場合には、新たな印鑑を市区町村役所で実印として登録する必要があります。運転免許証などの顔写真付きの本人確認書類を持参すれば、その場で印鑑登録証明書も発行されます。必要な本人確認書類は市区町村役所によって異なりますので、確認するようにしてください。

担保不動産の登記済み権利証または登記識別情報通知

管轄法務局によって若干の差異はありますが、2006年を境に権利証の書式が変わりました。2006年以前に登記されたものは権利証、それ以降のものは登記識別情報通知という書面になります。

権利証は「登記済」というハンコが押印されており、登記識別情報通知は下部に12桁の符号が記載されています。12桁の符号にはシールが貼られていることが特徴です。どちらも不動産の権利証であることには変わりません。

紛失してしまった場合には、司法書士に本人確認情報という書面を作成してもらうか、公証役場に出向いて登記の認証手続きをしてもらう必要があります。いずれにしても費用と時間が余分にかかってしまうため、契約前に手元にあるかを確認しておきましょう。

本人確認書類

申込時にも持参しますが、個人の本人確認書類は契約時にも持参しなければなりません。登記をする司法書士にも本人確認義務があるため、本人確認書類の原本の提示が求められます。手元にあるものになりますので、契約日には忘れずに持参するようにしましょう。

不動産担保ローンの必要書類で注意するポイント

不動産担保ローンを申請する際の必要書類には、いくつか注意すべきポイントがあります。以下の点に注意して準備を進めるとスムーズに手続きを進めることができます。

印鑑登録証明書

上記記載の通り、有効期限は発行日から3か月となります。原本提出が必要ですがご契約内容や契約主体（債務者、連帯保証人、物上保証人）によって、それぞれ必要となる枚数が異なる可能性もあるため、事前に担当者に確認するようにしましょう。

住民票

有効期限はありませんが、個人の居住関係を証明する書類ですので、取得日が古すぎるものは敬遠される傾向があります。金融機関側から「発行日から3ヶ月以内」などの制限を設けられることが多いため、事前に確認することをお勧めします。原本の提出が必要ですが本籍とマイナンバーが省略されたものを求められることも多いため、記載内容も含めて事前に担当者に確認するようにしましょう。

納税証明書

納税証明書も有効期限はありませんが、証明書の内容により、「当該年度の納税状況を証明する証明書」や「発行日時点での納税状況を証明する証明書」など種類が異なります。金融機関によっては「発行日から3ヶ月以内」などの制限を設けられることもありますので注意が必要です。

納税証明書は基本的には金融機関側から求められる年度（直近3年分など）に応じた証明書を取得することが必要となりますが、普段から取り慣れている方は少ないかと思いますので、事前に担当者に「どこの役所でどんな書式の証明書を何年分取得するのか」を細かく確認することをお勧めします。

権利証または登記識別情報通知

登記された時期により権利証または登記識別情報通知という書面になります。ご契約時には司法書士が同席し原本をお預かりします。何度かに分けて所有権を取得している場合はその都度の権利証が必要になりますのであらかじめ担当者に確認してもらう事をお勧めします。

ローンの残高証明書

担保となる不動産に住宅ローンを残したまま不動産担保ローンを利用する場合、ご契約時には住宅ローンの残高証明書の原本が必要になります。借入している金融機関に残高証明書の発行依頼をして取り寄せますが、一般的に1～2週間程度の時間がかかるため、事前に依頼しておいた方が安心です。

 不動庵担保ローンの必要書類に関する注意点  

金融機関は、融資に関する申込書類を一定期間保管する義務がある為、お申込の際にご提出いただいた書類の中にはご返却できないものがあるので注意が必要です。また審査に必要な書類に不備や誤りがあると、審査を進めることができなくなりますので注意が必要です。

以下は間違いが多い事例です。

本人確認書類に記載された住所

引越しをしたばかりの方によくあるのが、運転免許証やマイナンバーカードに記載された住所が現住所と違うことです。住民票と同じ住所でない場合には、審査をしてもらえないことがあるため、住所変更をした際には忘れずに手続きをするようにしましょう。

担保不動産のローンの返済予定表

返済予定表が最新のものでないことがあります。
変動金利の場合、適用金利が変更になる時に最新の返済予定表が届く為、最新の返済予定表を提出する必要があります。古いものを提出してしまうと審査が遅延したり審査結果が異なったりするリスクがあります。

担保不動産が賃貸物件の場合の賃貸借契約書

最新の賃貸借契約書でないことがあります。
既にテナントが変わっていたり、賃料が変更となっている場合には、最新の契約書を提出しなければなりません。また、更新の契約をした場合には、その書面を提出する必要があります。古いものを提出してしまうと審査が遅延したり審査結果が異なったりするリスクがあります。

また、契約時に書類不備があった場合には、そのまま契約手続きを進めることはできませんので、必ず事前に確認するようにしましょう。

 個人・法人で異なる必要書類の違い

融資申込時における法人と個人で異なる必要書類を以下の表にまとめました。法人と個人では求められる書類が大きく異なりますので、それぞれに対応する書類を確認しておくことが重要です。

 必要書類の手配にかかる費用は？  

必要書類で費用がかかるものは、そのほとんどが行政機関で取得する書類になります。

・不動産関係書類（法務局分）…2,500円前後（担保不動産が戸建の場合）
・納税証明関係…2,000円前後（所有不動産が一つの場合）
・契約時必要書類…1,000円前後（市区町村役所で取得するもの）

その他、上記でご説明した収入印紙代や、ローンの残高証明書を取得した場合の発行手数料を金融機関から求められることがあります。

 書類取得にかかる期間と費用の目安

不動産担保ローンの書類取得にかかる期間と費用について、以下のように表にまとめました。なお、これらの期間や費用は目安であり、金融機関や地域、ローンの種類によって異なる場合があります。

 連帯保証人や連帯債務者であっても、書類提出は必要  

借主である債務者だけでなく、連帯保証人や連帯債務者となる方も信用力や返済能力の審査をされます。申込書は債務者と同様に本人が記入し、本人確認書類や収入関係書類などの審査に必要な書類を提出しなければなりません。

また、2020年4月の民法改正によって、法人や個人事業主が事業性資金の融資を受ける際に事業に関与していない方が連帯保証人になる場合には、保証意思宣明公正証書の提出が必要になりました。保証意思宣明公正証書は、保証契約の1ヶ月以内に作成されていなければならず、連帯保証人本人が公証役場に行かなければなりません。第三者に連帯保証人を依頼する場合には必ず必要になりますので、時間に余裕をもって依頼するようにしてください。

参考資料：法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」

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 まとめ

 
不動産担保ローンの必要書類についてご説明しました。
必要書類は、ご自身の手元にあるもの以外は、各行政機関で取得しなければなりません。日中の忙しい時間帯に、法務局・税務署・都道府県税事務所・市区町村役所と4か所に行かなければならず、日常生活では関わらない書類も多くあるため面倒だと感じる方もいらっしゃるでしょう。

我々アサックスでは、担保不動産の法務局・市区町村役所で取得する書類や納税証明書一式については代行取得を行い、できる限りお客様の負担を軽減しております。不動産担保ローンをご検討される際には、是非お声がけください。