不動産担保ローンの担保評価額の決定方法とは？目安の算出方法について詳細に解説
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不動産担保ローンは、不動産を担保にして資金調達をする手法の一つです。不動産を担保にすることで、ある程度まとまった金額を低金利で借り入れすることができます。それでは、不動産の担保評価とはどのような方法で行われているのでしょうか。 このページでは、担保評価の算出方法から融資金額決定プロセスをご紹介し、担保にできる不動産とはどのようなものがあるのかも含めてご紹介していきます。 ご自身で不動産評価を算出する際の目安となる公的な価格や、一般的な取引相場の算出方法なども記載しますので、参考にしてみてください。 |
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不動産の担保評価額とは
不動産の担保評価額とは、不動産担保ローンを利用する時に担保とする不動産の評価金額のことです。
金融機関は担保評価額に基づいて融資限度額を算出しますが、担保評価は不動産に対する知識の深さや取り扱い件数などの経験値によるところが非常に大きく、金融機関ごとに差が出やすい部分です。不動産担保ローン専門会社の場合には、不動産の担保評価を日常的に行っているため、経験値が豊富であると考えられます。
不動産担保ローンを提供する金融機関は、借主が返済できなくなった場合に備えて不動産に担保設定をし、万一の時には不動産の売却代金から返済することを求めるため、担保評価額は「実際に売れる金額」を算出することが一般的です。
担保評価額の算出方法・融資金額が決まる仕組み
担保評価額の算出方法は金融機関によって異なりますが、一般的には「積算価格（原価法）」と「収益還元法」で算出されます。
積算価格（原価法）では、土地と建物のそれぞれの価格を算出します。土地価格の算出方法は、行政が発表している「路線価」「固定資産税評価額」「基準地価」「公示地価」を参考にして算出する方法と、「実勢価格」という実際の売買成約事例を参考にして算出する方法があります。建物価格については、「再調達価額」という同一の建物を新築した場合にかかる建築コストを法定耐用年数で割り、残存法定耐用年数の分だけ掛けて算出します。詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは？審査通過のポイントをご紹介」ページの、担保となる「不動産」についての審査をご覧ください。
収益還元法とは、不動産の持つ収益性に基づき算出する方法です。戸建やマンション、アパートなどの建物を賃貸に出した場合の想定賃料を算出し、投資用不動産として売却する場合には何パーセントの利回りであれば買い手がつくのかを、残存法定耐用年数と投資用ローンの貸出金利を考慮して算出します。残存法定耐用年数が少ない場合には、投資用ローンの借入期間も極端に短いものになるため、そもそも収益不動産として売却すること自体が難しいという結論になることもあります。
融資金額は、上記の方法によって算出された担保評価額に対し、金融機関ごとに定められている「担保掛目」を入れて融資限度額が決定されています。担保評価額5,000万円で担保掛目の上限が70％だった場合には、融資限度額が3,500万円となります。
「担保評価額の算出方法」と「担保掛目」が金融機関によって異なるため、同じ不動産を担保にする場合でも融資限度額が変わってくるのです。
担保評価額は自分で算出することはできる？
担保評価額の目安はある程度お客様の方で目安を確認することはできますが、精緻な数字を算出するのはやや難しいかもしれません。
担保不動産の評価は金融機関の専門的な知見や経験、スタンスが色濃く出る部分となります。そのため、お客様側が考える不動産評価と、金融機関側が考える不動産評価の間に差がでるケースは多く見受けられます。
評価算出方法については後述しますが、冒頭に記載した通り、金融機関は借主の返済が難しくなった時に担保となる不動産を売却して返済することを想定しています。そのため、どちらかと言うと堅実なスタンスで不動産評価を考えるケースが多いと言えます。
原価法と収益還元法を例として記載しましたが、一つの不動産の評価を算出するとしても、評価方法は複数存在します。
Ａ・Ｂ・Ｃという3種類の評価方法があったとき、Ａ＝5000万、Ｂ＝3,500万、Ｃ＝4,500万と算出されたとして、ＡＢＣいずれの評価を取るのか、折衷案を取るのかなども金融機関のスタンスが現れる部分です。
不動産の担保評価が低いと融資は不利になる？
それでは、担保評価額が低いと融資は不利になるものなのでしょうか。答えはノーです。担保評価はあくまで保全の意味合いであるため、担保評価額の高低で不利になることはありません。
不動産担保ローンの場合、「担保掛目」が重要な項目の一つになってきます。「担保掛目」とは融資限度額を算出するものですが、借り手が常に融資限度額と同一金額の借り入れを希望しているわけではありません。必要としている金額は担保評価額に対してどのぐらいの割合なのか、ということが保全として機能するのであり、割合が低ければ低いほど金融機関のリスクは低減されます。従って、担保評価額が低くても借り入れする金額が低ければ、融資条件が不利になるわけではないのです。
不動産担保ローンの融資金額は、不動産の担保評価額の範囲内となりますが、融資条件を決定する上では借り手の信用力も重要な項目になります。信用力とは、返済能力のことを指し、毎月の返済をするための原資（収入や利益）があるのかに着目します。一般的な金融機関の融資であるコーポレートファイナンス（無担保ローン）の場合、運転資金は5年程度で返済する条件になりますが、不動産担保ローンの場合には20年～30年の返済期間を設けることが可能です。返済期間を長期とすることで毎月の返済金額を低減することができるため、返済能力の点においてコーポレートファイナンスでは難しいと判断された場合でも、不動産担保ローンであれば借り入れ可能な場合もあります。
担保評価額の目安の調査方法
担保不動産の評価につき、目安となる価格を知るには下記のような方法が考えられます。
公表されている指標を利用する
一つ目の方法は、国や自治体が公表している数値を参考にする方法です。
■公示価格
国土交通省が年1回、不動産鑑定士の評価に基づいて発表する土地価格の目安です。「標準地」と呼ばれる全国約26,000地点を不動産鑑定士が評価し、公表しています。標準地は土地の形状や利用状況が周囲と比較して平均的な箇所が選ばれ、土地取引や固定資産税評価額の基準となります。
実際の不動産取引は売主と買主の合意によって価格が決まるため、公示価格通りに取引が行われるわけではありません。公示価格の1.1～1.2倍程度の価格が目安と言われていますが、都心部などは公示価格の1.5～2倍程度まで跳ね上がることもあります。
■固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を課税するため、土地・建物に対して算定した評価額です。土地は公示価格の70％程度が目安になると言われています。建物については、その建物を再建築した際にかかる費用を算出し、その金額に経年原点補正（建築後の経年劣化を数値化したもの）と呼ばれる掛率をかけたもので算出されます。言い換えれば、建物の評価は築年でほぼ決まりますので、内装のリフォームの有無やメンテナンスの履歴が固定資産税に影響を及ぼすことはほぼありません。
一方、不動産売買や不動産担保ローンにおいては、「実際に市場で売却できる金額」を算出しますので、リフォームをした不動産などの場合、双方の建物評価に乖離が出る可能性があります。
■路線価
国税庁が発表するもので、相続税や贈与税の計算に用いられる根拠となる数字です。公示地価は標準地と呼ばれるその地域の標準的な土地の評価を算出したものですが、路線価は路線ごとに評価が決められているため、価格を調べたい不動産が標準地から離れている場合、この路線価も一つの目安となります。一般的には公示価格の80％程度、実勢価格の70％程度の金額に相当すると言われております。
以上3つの指標をご紹介しましたが、いずれの場合でも土地の評価は一定程度の目安は算出できますが、建物はメンテナンス状況や仕様（間取りなど）によって市場価格が大きく左右されます。先述の通り、担保評価という観点から精緻な評価を算出するのは難しいと言えるでしょう。
取引の実例を調べる
国土交通省が管轄する不動産情報ライブラリで、その地域で行われた取引の事例や公示地価を見ることができます。不動産情報ライブラリは国土交通省が登記情報から得た不動産売買の情報をもとに、取引の当事者に向けたアンケートを送付。その回答をまとめた情報が反映されているデータベースとなっています。
また、一般の不動産情報、住宅情報関連サイトの中には、その地域で行われた取引が予め記録されていて、相場観を知ることができるものがあります。
ただし、いずれも該当の不動産を特定できるほどの詳細なデータまでは確認することはできません。（土地であれば住所や土地の形状、マンションであれば部屋番号や内装の状況など）
あくまでも、そのエリア内で行われた取引の事例であり、目安として使用するようにしてください。
不動産会社に査定してもらう
不動産会社による査定も良い指標となります。不動産会社のみが使用できる売買情報を集めたデータベースや、その不動産会社が過去に取り扱った事例の蓄積もあるため、ご自身で調べるよりも、より詳細なデータを基に査定をしてくれるはずです。
多くの不動産会社は無料で査定を行いますが、不動産会社もボランティアではなくビジネスの目線で査定を行います。不動産会社の営業活動の一環として、査定後に売却に向けた営業を受ける可能性は高いため、その点は頭に入れておくようにしましょう。
担保評価額と借入可能額の違い
担保評価額とは金融機関が融資を行うにあたり、担保となる不動産を査定した金額です。
金融機関は不動産担保ローンを提供するにあたり、「お客様が返済できなくなった場合に、担保となっている不動産を売却して融資金を回収する」という視点に立って不動産を査定しますが、「返済が出来ない状況」＝「早期に回収を図らなければならない状況」となっているケースもよくあります。
そのため、担保評価額はその不動産が市場に出た際に早期に売却できる金額として、一般的な相場価格よりも少し堅めの査定となることもあります。
借入可能額（融資可能額）とは、担保不動産の評価額に一定の担保掛目を入れて算出された金額です。担保掛目はお客様の信用力や不動産の種類などによって上下しますが、一般的に60～80％を上限に定めることが多いとされています。
また、担保評価額×担保掛目で借入可能額（融資可能額）を算出しますが、もし第一抵当でお借入れがあり第二抵当以下でご融資を行う場合には、第一抵当の残高を差し引いた金額が借入可能額となります。
イメージで示すと
・一般的な相場価格 5,500万
・担保評価額 5,000万 （相場価格よりも少し堅めの査定）
・借入可能額 3,500万 （担保掛目を担保評価額の70％とした場合）
例：第一抵当で1,500万円お借入れ残高がある場合、3,500万－1,500万＝2,000万が借入可能額の目安となります。
不動産担保ローンで担保にできる不動産
不動産担保ローンで担保にできる不動産は、どのようなものがあるでしょうか。一般的に取り扱われることが多い不動産をご紹介した上で、不動産担保ローン専門会社であるアサックスだからこそ取り扱うことができる不動産についてもご紹介します。
更地、賃貸中の土地
建物が建っていない土地や駐車場として貸している土地など、いわゆる遊休地と表現される不動産はほとんどの金融機関が取り扱っています。ただし、貸し宅地・底地と言われる、所有している土地に第三者名義の建物が建っている土地については、ほぼ取り扱いはありません。
アサックスでは、不動産知識や担保査定経験の高さから、貸し宅地・底地の不動産も取り扱いしております。
自己使用の戸建、マンション
自己居住の戸建やマンションは、全ての金融機関が取り扱っています。ただし、建物の築年数が古い場合には注意が必要です。金融機関によっては、契約期間を残存法定耐用年数までとしているところもあり、不動産担保ローンの特長である長期間での返済プランが実現しないことがあります。
アサックスでは、築年数が古い不動産でも流動性を考慮した担保評価をすることができるため、一般的な戸建やマンションであれば長期返済プランのご提供が可能です。
賃貸中の不動産
戸建やマンション、アパートやビルなどの第三者に賃貸中の不動産も、ほとんどの金融機関が取り扱っています。賃料を裏付ける書類として、賃貸借契約書の写しを求められますので、事前に準備しておいた方が良いでしょう。ただし、上記同様に築年数が古い場合には、担保評価が難しかったり、契約期間が短くなることがあります。
アサックスでは、賃貸中不動産の収益性だけではなく、その土地のポテンシャルや立地条件、対象エリアの不動産マーケットのトレンドなど、複合的に情報収集をした上で担保評価額を算出するため、築年数が古い不動産でも取り扱うことが可能です。
共有持分で所有している不動産
相続などによって不動産を複数名で所有している場合、所有者全員が担保提供し、100％の不動産が担保不動産となる場合には、全ての金融機関で取り扱っています。反対に100％ではない場合には、ほぼ取り扱いはしていません。
アサックスでは、100％でなくてもある程度の共有持分が担保不動産となる場合には、取り組むことが可能です。不動産担保ローン専門会社としての長年の実績から、100％の共有持分ではない不動産の担保評価をすることができるため、多くの方にご相談いただいております。
不動産担保ローンを利用するまでの流れ
不動産担保ローンのご相談から融資実行までの流れをご説明します。
ご相談、お申し込み
ご相談は、直接電話をするか窓口へ訪問する、または金融機関のホームページにある申込フォームを利用して行います。ご相談内容に応じて借入希望金額、担保となる不動産の情報、収入状況などのヒヤリングがあり、簡易審査の結果が回答されます。気になることがあれば遠慮なく担当者に聞いてみるようにしましょう。
正式に申し込む場合、申込書や審査に必要な書類を金融機関に提出します。手続き方法（来店・訪問・郵送など）や必要書類は金融機関によって異なりますので、事前に確認するようにしてください。
詳しくは「不動産担保ローンのよくあるご相談｜申込時には店舗まで行かなくてはなりませんか？」や「不動産担保ローンの審査基準とは？｜不動産担保ローンの審査を受けるための準備」をご覧ください。
担保不動産の調査、与信調査、審査
担保評価額を算出するために不動産の調査を行い、返済能力の確認を行うために与信調査（信用力の調査）を行います。審査項目は金融機関によって違いますが、一般的には人物面や不動産、返済能力などの項目を総合的にみて判断します。
詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは？｜本人の「信用力」についての審査」や「担保となる「不動産」についての審査」をご覧ください。
条件提示、契約書作成、ご融資実行
借入条件の提示を受け、問題がなければ契約手続きへと進みます。
金融機関から事前に案内された契約に必要な書類を準備し、契約書を作成します。契約書の内容について説明がありますので、ご不明点があれば必ず質問するようにしてください。
契約締結後、融資実行日に融資金が指定口座に振り込まれます。
まとめ
不動産の担保評価額と融資金額が決まる仕組み、担保にできる不動産のご紹介をしましたが、具体的なイメージを掴んでいただけましたでしょうか。
担保評価額と担保掛目の考え方、取り扱いができる不動産は、金融機関によって異なります。 担保掛目については、金融機関ごとに上限とする割合が違います。特に担保掛目が低い場合に、融資期間や返済金額などの諸条件について柔軟な対応ができるかどうかで、金融機関の特色が出てきます。
不動産の担保評価と担保にできる不動産については、豊富な取り扱い実績と長年の経験が蓄積されているかによって、金融機関ごとの差が出てくるでしょう。
資金調達したい金額と担保評価額のバランス次第ではありますが、余裕のある返済期間や返済金額を提示してくれる金融機関を探すことができるといいですね。
