老後の賃貸暮らしはきつい？後悔しないための賢い選択と5つの準備

 老後の賃貸は「きつい」は本当？現実と対策を解説

「老後は賃貸だと厳しい」と言われる理由は、収入減や入居審査、家賃負担への不安にあります。本当に住み続けられないのか、現実と誤解を整理し、今から取れる具体的な対策をわかりやすく解説します。

結論：正しい知識と準備があれば「きつい」は乗り越えられる

正しい知識と準備があれば、老後に賃貸で暮らすことは十分可能です。確かに調査では、高齢者の約3人に1人が「年齢を理由に入居を断られた」経験があるものの、一方で全国の賃貸物件の中には高齢者を受け入れるケースも多く、管理会社によっては高齢入居者の受け入れ率が5～20％以上という実例もあります。

また、高齢者向けの賃貸住宅や居住支援制度の整備が進みつつあり、専門支援住宅では安否確認や見守りサービスが受けられるようになっています。さらに、日本の公営賃貸住宅では、民間に比べて高齢者の健康リスクが低いという研究データもあり、適切な環境での賃貸生活が長期的にも可能であることが示されています。

なぜ「老後の賃貸はきつい」と言われるのか？3つの理由

老後に賃貸物件を借りることがきついと言われる背景にはいくつかの要因があります。まず収入面では、定年退職後に主な収入が年金になると、家賃負担が重くなりやすい点が問題です。賃貸契約では安定した収入が入居審査の重要な要素になるため、退職で定期的な給与収入が無くなる高齢者は、大家や仲介業者に家賃支払いの不安を持たれやすいとされます。これが入居拒否や入居後の不安要素として影響しています。

次に保証人・保証会社の問題です。日本の賃貸では連帯保証人や家賃債務保証会社の利用が一般的ですが、高齢者の場合、親族が既に高齢であったり保証人になれる人がいないケースが増えています。また保証会社側も単身高齢者の加入を断る事例があり、実質的な契約のハードルが上がっています。

最後に孤独死リスクです。国土交通省の調査では、賃貸人（大家）の約7割が高齢者への賃貸に拒否感を示しており、その主な理由の約9割が居住内での死亡事故等への不安、いわゆる孤独死や事故後の対応への懸念だと報告されています。孤独死が発生した場合、発見が遅れたり遺品・残置物の処理が長期化したりするリスクがあり、大家側にとって大きな心理的・事務的負担となるためです。

このように、収入の安定性・保証体制・孤独死リスクが絡み合い、老後の賃貸生活は一般に「きつい」と言われる構造となっています。

【生涯コスト比較】老後は「賃貸」ＶＳ「持ち家」どちらが得？

実際に「賃貸」VS「持ち家」どちらが得か、下記前提条件のもと検討していきます。

■前提条件（共通）

・65～90歳までの25年間居住

・単身または夫婦2人想定

・都市部・一般的な住宅水準

■生涯コスト比較表（65～90歳）

※持ち家はマンションを想定。管理費・修繕積立金の上昇分は含まず。戸建の場合は修繕費が増える傾向。

老後の住まいを「賃貸」と「持ち家」で比較すると、生涯コスト面では持ち家が有利になるケースが多いことが分かります。賃貸は初期費用が少なく、住み替えしやすいメリットがありますが、家賃という固定費を一生払い続ける点が最大の弱点です。上記シミュレーションでは、月10万円の家賃でも25年間で3,000万円に達し、さらに家賃上昇を考慮すると総額は約3,430万円程になります。年金収入中心の老後では、この毎月の支出が家計を圧迫しやすくなります。

一方、持ち家は住宅ローン完済後であれば、住居費そのものは不要です。その代わりに固定資産税、管理費、修繕積立金、設備更新費といった維持費が発生しますが、それらを合算しても25年間で約1,175万円に収まる想定です。特にマンションの場合は支出が平準化されやすく、老後の資金計画を立てやすい点も利点です。

ただし、持ち家は売却や住み替えがしにくく、立地や建物の老朽化リスクもあります。逆に賃貸はコストは高くなりやすいものの、介護や環境変化に柔軟に対応できます。

結論として「金銭面重視なら持ち家」「柔軟性重視なら賃貸」が基本ですが、老後の安定性という観点では、住居費を抑えられる持ち家が有利になりやすいと言えるでしょう。

 老後にあえて「賃貸」を選ぶ4つのメリット

一方で老後にあえて「賃貸」を選択するケースもあります。賃貸を選択するメリットは主に以下のようなものが挙げられます。

・固定資産税や高額な修繕費の負担がなく、毎月の支出管理がシンプル

・家族構成の変化に応じ、立地や広さを柔軟に住み替えることが可能。

・建物の修繕や管理の手間がなく、暮らしの負担を軽減できる。

・不動産を残さないため、子供に相続トラブルの心配を残さない。

次の章で詳しく解説していきます。

1.固定資産税や修繕費の心配から解放される

老後に賃貸を選ぶ理由の一つに、固定資産税や修繕費の負担から解放される点があります。例えば、評価額1,500万円の持ち家では固定資産税が年6～7万円程度かかり、築20年以上になると屋根や外壁、給排水管の修繕で一度に100～200万円、給湯器交換でも30万円前後が必要になることがあります。老後の限られた年金収入では、こうした突発的支出が家計を圧迫します。一方、賃貸住宅では固定資産税や建物の大規模修繕費は家主負担となり、入居者は家賃と軽微な修理費のみで済みます。将来の出費を予測しやすく、資金管理の面で安心できる点が賃貸の経済的利点です。

2.ライフステージの変化に合わせて気軽に住み替えできる

賃貸住宅の大きな利点は、ライフステージや健康状態の変化に応じて柔軟に住み替えができる点です。例えば、加齢により定期的な通院が必要になった場合でも、病院や駅に近い立地、エレベーター付きの物件へ比較的短期間で移ることができます。一方、持ち家の場合は売却活動や価格交渉、引渡しまでに数か月以上かかることも多く、希望通りのタイミングで住み替えできないリスクがあります。さらに売却価格が想定を下回る可能性もあります。賃貸であれば契約更新や解約の判断だけで環境を変えられ、身体的・精神的負担を抑えながら生活環境を最適化できる身軽さが老後の安心につながります。

3.面倒な建物の維持管理は大家さんにおまかせ

賃貸住宅の魅力の一つは、面倒な建物の維持管理を大家さんに任せられる点です。例えば給湯器が故障した場合、持ち家であれば修理業者の手配や費用負担、場合によっては30万円前後の交換費用が発生します。一方、賃貸では経年劣化による設備トラブルは原則として家主負担となり、入居者は管理会社や大家に連絡するだけで対応してもらえます。

高齢になると業者選びや立ち合い、費用判断といった管理業務自体が大きな負担になります。賃貸であればこうした煩雑さから解放され、体力や判断力に不安が出てきても安心して暮らせる点が大きなメリットです。

4.子供に相続トラブルの種を残さない

持ち家を所有していると、子供に相続トラブルの種を残す可能性があります。典型例が不動産の「共有持分」による問題です。相続人が複数いる場合、実家を兄弟で共有すると、売却や賃貸、建替えには全員の同意が必要となり、意見が合わず長年放置されるケースも少なくありません。住む人と住まない人の不公平感から関係が悪化することもあります。一方、賃貸住宅は相続財産にならないため、住まいを巡る争い自体が生じません。預貯金など分けやすい財産だけ残せば、相続手続きも簡素化され、子供同士の無用な対立を避けられる点が賃貸の大きな利点です。

 老後の賃貸暮らしで後悔しないための4つの注意点

老後の賃貸暮らしでどのようなことに気をつけたらよいでしょうか。

後悔しないための4つの注意点をお伝えします。

・生涯続く家賃の支払いという経済的な不安

・高齢を理由に入居審査や更新で断られるリスク

・バリアフリー化など、自宅のように改装ができない点

・持ち家と違い、資産として残らない

1.生涯続く家賃の支払いという経済的な不安

老後に賃貸住宅で暮らす場合、「生涯にわたって家賃を払い続けられるか」という点は、多くの人にとって大きな不安材料となります。その不安を抑えるためには、年金収入に対して無理のない家賃水準を把握しておくことが重要です。一般的には、家賃は年金などの手取り収入の25～30％以内に収めるのが望ましいとされています。

例えば、夫婦で月22万円の年金手取り収入があるモデルケースでは、家賃の目安は月5.5～6.6万円程度となります。この範囲であれば、食費や光熱費、医療費、日常生活費を確保しながら、将来に備えた予備資金も残しやすくなります。反対に、家賃負担が収入の35％を超えると、医療費の増加や物価上昇といった想定外の支出に対応しにくくなります。老後は収入が増える可能性が低いため、現役時代から家賃水準を意識した住まい選びと、長期的な資金計画を立てておくことが、安心した老後生活につながります。

2.高齢を理由に入居審査や更新で断られるリスク

高齢者が賃貸住宅の入居審査で断られる実態が統計から明らかになっています。2025年の全国調査では、65歳以上で賃貸住宅を探した経験者のうち約30％が「年齢を理由に断られた」と回答し、直近1年ではさらに増加傾向が見られました。高齢者の約42.8％が賃貸探しで「苦労した」と答えており、家主・不動産会社側の受け入れ姿勢の厳しさが浮かび上がります。賃貸オーナー側の調査でも、高齢者を受け入れていない割合が約40％に達すると報告されています。

こうした背景には、孤独死や家賃滞納に対する不安など、貸主側のリスク評価があります。高齢者が安心して住まいを確保するには、収入・保証体制の充実や見守りサービスの導入、セーフティネット住宅の活用など具体策が必要です。また、改正住宅セーフティネット法のような制度設備も重要で、高齢者自身が早めに情報収集・支援制度を活用することが、リスクを乗り越える鍵となります。

3.バリアフリー化など、自宅のように改修できない

高齢者が賃貸住宅で暮らす場合、手すりの設置や段差対策といった安全面の改修が、持ち家ほど自由に行えない点には注意が必要です。

賃貸住宅では建物の所有者は大家であり、入居者には退去時に元の状態へ戻す「原状回復義務」があるため、壁や床に穴を開ける工事は制限されることが一般的です。

比較的認められやすいのは、突っ張り式の手すりや置き型のスロープ、滑り止めマットなど、建物を傷つけず撤去可能な改修です。一方、壁に固定する手すりや段差解消工事などは、必ず事前に大家の承諾を得る必要があります。交渉の際には、改修の目的や安全性を丁寧に説明し、原状回復が可能であること、費用は入居者側で負担することを明確に伝えることが重要です。加えて、介護保険の住宅改修制度を活用できる点を説明することで、理解を得やすくなります。将来を見据え、改修に柔軟な物件を選ぶ姿勢も安心につながります。

4.持ち家と違い、資産として残らない

賃貸住宅の場合は、生涯で支払う家賃の総額を一度冷静に見積もっておくことが大切です。例えば、月額家賃7万円の住まいに30年間住み続けた場合、7万円×12ヶ月×30年で、支払総額は約2,520万円に上ります。これらの支出は、あくまで「住むための対価」であり、退去時に不動産という形の資産が残らない点は、持ち家との大きな違いといえるでしょう。一方で賃貸住宅には、住み替えが比較的容易で、家族構成や収入、健康状態の変化に応じて柔軟に住環境を選び直せるという利点があります。こうした「流動性」や「自由度」を重視する考え方は、資産性を重んじる価値観とは異なるものです。自分の人生設計や優先順位を踏まえ、納得できる住まい方を選ぶことが重要です。

 老後の賃貸暮らしに向けた5つの具体的な準備

以上踏まえ、老後の賃貸暮らしを成功させるための具体的な準備を5点紹介します。

①     老後の収支のシミュレーションを行い、払える家賃を知る

②     保証人問題を解決する

③     高齢者でも借りやすい賃貸物件を事前に調べる

④     周辺環境など安心な物件選びのチェックポイント

⑤     入居審査を通過するためのコツ

各準備については次の章で具体的に解説していきます。

準備1：老後の収支をシミレーションし、払える家賃を知る

「感覚」ではなく、実際に年金収入・貯蓄・生活費を書き出した収支シミュレーションを行い、無理なく払える家賃を把握することが重要です。まず、毎月の収入と支出を整理します。以下は夫婦二人世帯の一例です。

【収支シミュレーション例（月額）】

・年金収入：22万円

・貯蓄取り崩し：3万円

------------------------------------

収入合計：25万円

・食費：6万円

・水道光熱費：2.5万円

・医療・介護費：2.5万円

・通信費：1.5万円

・日用品・交際費：3.5万円

---------------------------------------

生活費合計：16万円

この場合、収入25万円－生活費16万円＝9万円が「住居費＋予備費」に充てられる上限となります。老後は突発的な医療費や物価上昇に備える必要があるため、全額を家賃に回すのは避け、2～3万円を予備費として確保すると安心です。結果、無理なく払える家賃は6～7万円程度と算出できます。このように数値で可視化することで、将来の不安を抑え、身の丈に合った賃貸選びと安定した老後の生活設計が可能になります。

準備2：保証人問題を解決する（保証会社の利用など）

賃貸住宅を借りる際、「保証人がいない」ことは大きな障壁になります。その解決策として有効なのが家賃保証会社の利用です。保証会社は、家賃滞納や現状回復費用などを入居者に代わって大家へ支払う仕組みで、近年は多くの賃貸物件で必須となっています。

【保証会社の比較表（一般的な例）】

利用の流れは、①物件申込時に保証会社を選択、②保証会社による審査、③契約締結と保証料の支払い、という手順が一般的です。保証会社を利用すれば、親族の連帯保証人が不要となるケースも多く、高齢者の入居ハードルを下げられます。

頼れる親族がいない場合は、①高齢者向け保証商品を扱う会社を選ぶ、②見守りサービス付き物件を選択する、③自治体の住宅セーフティネット制度を活用する、といった対策が有効です。保証人問題は「準備」で解決できる課題であり、早めの情報収集と制度活用が安心につながります。

準備3：高齢者でも借りやすい賃貸物件の種類を知る（500字）

高齢者でも比較的入居しやすい賃貸物件として、UR賃貸、サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）、シルバーハウジングが挙げられます。それぞれの特徴や費用体系が異なるため、自身のスタイルに合った選択が重要です。

準備4：安心な物件選びのチェックポイント（400字）

老後も安心して暮らすため物件選びでは、「周辺環境」「室内の安全性」「サポート体制」の3点を体系的に確認することが重要です。以下にチェックリストと、内見時に役立つイメージを示します。

■安心な物件選びチェックリスト

【①周辺環境】

□スーパー・薬局・病院が徒歩圏内にある

□坂道や段差が少なく、歩道が整備されている

□バス停・駅が近く、運転できなくなっても移動可能

□治安が安定しており、夜間も人通りがある

【②室内の安全性】

□室内に段差が少ない（玄関・浴室・トイレ）

□廊下・トイレ・浴室に手すり設置が可能

□床が滑りにくい素材

□玄関ドアや窓の施錠がしやすい

【③サポート体制】

□緊急時の連絡先・通報体制が明確

□大家・管理会社が高齢者対応に理解がある

□見守りサービスや保証会社が利用できる

□将来の身体変化に応じた住み替え相談が可能

■解説

内見では「今の暮らし」だけでなく、「5年後・10年後」を想定して確認することが大切です。歩いているうちは気にならない段差や動線も、将来は大きな負担になります。また、設備以上に重要なのが人と仕組みのサポート体制です。物件そのものと周辺環境、そして管理体制をセットで確認することで、老後も安心して暮らせる住まい選びが可能になります。

準備5：入居審査を通過するためのコツ

高齢者が入居審査を通過するためには、「支払い能力」と「人柄の信頼性」を具体的に伝えることも重要です。まず支払い能力の面では、年金受給額が分かる通知書や通帳の写しなどを用意し、家賃を無理なく支払える十分な預貯金があることを数値で示すと安心感を与えられます。あわせて、家賃は収入の範囲内であることや、保証会社を利用する意思があることを伝えるのも有効です。

一方で、審査は書類だけでなく「この人に貸して大丈夫か」という印象も大きく影響します。内見や面談の際は、清潔感のある身だしなみを心がけ、挨拶や受け答えを丁寧に行うことが信頼につながります。質問には正直かつ落ち着いて答え、長く大切に住みたいという姿勢を示すことも重要です。経済面と人柄の両面から安心感を伝えることで、入居審査を通過できる可能性は高まります。

 よくある質問

高齢者は賃貸に入居できない？

高齢者でも賃貸入居は可能です。ただし家賃支払い能力や連帯保証人、孤独死リスクを理由に審査が厳しくなる場合があります。高齢者向け物件や家賃保証会社を利用することで入居しやすくなります。

老後賃貸に住むといくら必要？

老後に賃貸で暮らす場合、家賃に加え更新料や引っ越し費用、医療・介護費も考慮が必要です。月10万円の住居費なら、20年で約2,400万円が目安となり、年金と貯蓄のバランスが重要です。

• 　　不動産担保ローンをご検討の方はこちら　　

 まとめ

いかがでしたでしょうか。老後の賃貸は不安が強調されがちですが、年金収入や貯蓄を踏まえた資金計画を立て、物件選びや入居対策を丁寧に行うことで、安心して暮らすことは十分可能です。重要なのは早めに情報を整理し、自分の価値観や将来像に合った住まい方を選ぶことです。本内容が、老後の住まいを考えるうえで冷静な判断材料となり、納得のいく選択につながれば幸いです。