不動産担保ローンに保証人は不要？物上保証人と連帯保証人の違いもわかりやすく解説

 不動産担保ローンに保証人が不要でもできるものはある？

不動産担保ローンは、原則として保証人を不要とする金融機関が多くあります。理由としては、担保となる不動産評価額の範囲内で融資を行うため、借主（債務者）が返済できない状況になっても、担保不動産を売却するなどして融資金を回収できる見込みがあるからです。但し、保証人が不要になるのは借主＝不動産所有者であり、返済能力が十分にある場合に限られます。

不動産の所有者が借主とは異なる場合や、借主と別の方が不動産を共有で持っている場合には、不動産所有者の方の協力が必要になります。この場合、担保不動産の価値の範囲で責任を負う物上保証人（担保提供者）と、借主と同等の返済責任を負う連帯保証人兼物上保証人（担保提供者）のいずれかになるのが一般的です。また、借主＝不動産所有者の場合でも、法人契約の代表者や返済能力が十分に認められないなど個々のケースにより連帯保証人を求められる場合もあります。

連帯保証人まで求められるか否かは各金融機関の審査基準により異なるため、ご相談の段階から金融機関の担当者に確認しておくとスムーズでしょう。

 保証人ごとの違い

一口に保証人と言っても、責任の範囲によって種類が分かれます。不動産担保ローンで融資を受けようとする場合に保証人が求められるケースでは、一般的には物上保証人か連帯保証人のいずれかを求められるケースが多いようです。次に、それぞれの違いを説明します。

物上保証人

物上保証人とは、「不動産などの財産を担保として提供する人」のことを指します。「提供する」という言葉のとおり、自分ではなく他人のために行われる行為になります。一般的には「担保提供者」と呼ばれますが、契約書上では「（根）抵当権設定者」と記載されます。

不動産担保ローンでの資金調達を考えている場合、借主が担保となる不動産を所有していない時は、ご親族など不動産所有者に依頼して不動産を担保として提供して頂くことがあります。担保を提供した人を「物上保証人」と呼びます。

物上保証人の責任の範囲は、提供した不動産の担保価値の範囲内となります。例えば、借主が返済不能で、物上保証人が担保不動産を売却して返済した際に債務が残ってしまったとしても、物上保証人にはそれ以上の返済義務はありません。

連帯保証人

「連帯保証人」の場合、「保証人」に認められている催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益という法的権利がありません（保証人と連帯保証人の違いについては、「連帯保証人って？保証人との違いやリスク、責任範囲を解説!」をご参照ください）。その責任の範囲は借主である債務者と同等であるため、自らが保証した債務者の借入金全てに対して責任を負うことになります。仮に債務者が債権者に対する支払いを怠った時には、連帯保証人が代わりに支払いを行わなければなりません。例えば、連帯保証人兼担保提供者であった場合、借主が返済不能で、担保不動産を売却して返済にあてても債務が残ってしまった時、連帯保証人は残った債務も返済する義務が残ります。この点が物上保証人との責任の範囲の違いです。

 保証人が必要なケースとは

保証人が必要となるケースについて考えてみます。先にも述べましたが、不動産の所有者が借主とは異なる場合や、借主と別の方が不動産を共有で持っている場合には、不動産所有者の方が物上保証人（担保提供者）、または連帯保証人兼物上保証人（担保提供者）のいずれかになるのが一般的です。また、借主＝不動産所有者の場合でも、返済能力が十分に認められないと判断された時は、個々のケースにより連帯保証人を求められる場合もあります。また、借主や不動産所有者が高齢者の場合は、近い将来に相続が起こる可能性が高くなるため、推定相続人の方に連帯保証人として契約に加わって頂くようなケースもあります。法人契約の場合には、代表者が連帯保証人なることを条件としている金融機関もあります。

返済能力の判断や懸念事項に対する対応は各金融機関の審査基準により異なるため、借入をご検討の際は、余裕をもって早めにご相談をされることをお勧めします。

 保証人が不要な不動産担保ローン契約時の注意点

不動産担保ローンのお借入で保証人が不要であれば、お借主様のみで手続きができるため、申し込みや契約時などに係る手続きの負担が少なくて済みます。しかしながら、借入額が高額で長期の返済期間となることが多い不動産担保ローンにおいては、保証人が不要であるからこそ、慎重にお借入の計画を立てる必要があります。保証人がいないからこそ、注意して頂きたい点を次に説明します。

返済不能時に自己責任がより大きくなる

当たり前の話ですが、保証人のいない借入であれば、借入の返済はすべて自分で行わなければなりません。不動産担保ローンでのお借り入れの場合、万が一返済が不能になった際は担保になっている不動産を売却して返済をするという方法があります。しかしながら、売却代金から返済を行っても借入が残ってしまった場合には、残りの返済が終わるまで支払いを行う義務があります。法人であれ個人であれ、事業を行っているような場合は資金繰りに影響が出る可能性もあるでしょう。保証人を頼れないという意味では、自己責任が大きいと言えます。

借り入れ・返済計画をより慎重に行う必要がある

不動産担保ローンの特徴として、借入期間を長期に設定できるという点があります。これは不動産という安定した資産を担保にしているからこそです。借入期間を長く出来るので、月々の返済額も比較的低く抑えることができ、返済計画を組みやすくなります。一方で返済を終えるまでの期間が長いため、特に事業者の方においては、事業を取り巻く環境や景気の動向などにより、経営環境が大きく変わる可能性があります。また、借入期間が長ければ、利息を含めた返済総額が大きくなるため、長い目で見た資金計画を立てることも重要です。無理のない返済計画はもちろん大事ですが、そもそもの借入額を出来るだけ抑えることや、余裕があるときには繰り上げ返済をするなど、短期・長期の両方の目線で慎重な資金計画を立てることが大切です。

信用状況・返済能力を低く見積もられる可能性がある

法人や個人事業者などの事業者向け不動産担保ローンの審査においては、事業の経営状況だけでなく担保となる不動産の価値も大きな割合を占めます。特に長期間の契約になる場合には、現在の状況が良くても事業環境が変化するリスクが考慮されるため、信用状況や返済能力に基づく与信枠を低く抑えられてしまう可能性があります。審査基準は各金融機関により異なるため一概には言えませんが、融資の可否、融資金額など、希望が叶わない可能性もあり得ます。

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アサックスの不動産担保ローンも保証人は原則不要ですが、お借主様と不動産所有者様が異なる場合には、物上保証人（担保提供者）としてご協力が必要になります。また、審査により連帯保証人をお願いする場合もございます。

アサックスは1969年の創業以来、不動産担保ローンを専門に取り扱ってきました。これまでに積み上げた実績や知見を基に、簡易審査であれば最短即日で結果をお答えしています。保証人の要不要に関しても、早い段階で方向付けを行っておりますので、まずは担当者までお気軽にご連絡ください。

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 まとめ

不動産担保ローンを取り扱う金融機関では、保証人を原則不要としているところが多くなっています。但し、借主と不動産の所有者が異なる場合には少なくとも物上保証人としての協力が必要になります。また、返済能力が懸念される場合、法人契約の場合など、個々のケースにより連帯保証人が必要になる金融機関もあります。審査基準は各金融機関によって異なりますので、ご相談をする際には注意してください。

保証人を必要としない場合には、お申し込みや契約に伴う諸手続きの負担を減らせる一方、すべて自己責任になりますので、借り入れや返済計画をより慎重に行うことが大切です。

保証人不要の不動産担保ローンをご検討の際は、各金融機関の担当者にご確認のうえ、ご希望に沿った条件の金融機関を選びましょう。