不動産担保ローンを投資に利用することはできる？

 投資用の物件を担保に利用できる？

不動産担保ローンで投資用不動産を担保にするケースはあります。（不動産投資ローンは不動産担保ローンの中の一部分と考えた方が分かりやすいかもしれません。）投資用不動産の購入資金や、既に所有している投資用不動産で資金調達をする場合などです。担保として投資用不動産を取り扱うか否かは各金融機関の方針により異なるため一概には言えませんが、銀行は取扱いにバラツキがあるのに対して、ノンバンクは資金使途が自由ということもあり柔軟に取り扱いをしているところが多いようです。

不動産担保ローンで不動産投資を行うことはできる？

不動産担保ローンで不動産投資をすることはできます。投資用不動産の購入資金を融資する場合です。賃貸用マンションやアパート、ビルなどが対象になりますが、金融機関により取り扱う物件やその所在地、限度額などに違いがあります。特に銀行は、購入時の自己資金の割合や、投資用不動産の収益からローン返済が可能かどうかを基に返済能力を判断されるケースが多いようです。一方、ノンバンクの不動産担保ローンは担保になる不動産が購入する物件ではなく、他に所有している物件でも取り扱いますし、返済能力も投資用不動産だけでなく総合的な収入で判断するなど、審査基準が柔軟です。

 不動産担保ローンで投資用物件を担保にするための条件

不動産担保ローンで投資用不動産を担保に融資の申し込みをする場合、まずは相談先の金融機関に取扱いの有無、取扱う場合の条件を確認しましょう。金融機関により細かな条件の違いはありますが、共通点としては以下の2点が挙げられます。

金融機関の取り扱い基準に合致している不動産であること

当然のことですが、投資用物件に抵当権または根抵当権を設定して融資をすることになりますので、まずは対象となる物件が取扱える物件かどうかの確認が必要になります。金融機関により取扱う物件の種類、物件の所在地、１件当たりの限度額などが異なります。特に銀行のアパートローン（収益不動産ローン）などは取扱い基準が限定されていることが多く、取扱い地域も店舗がある場所に近いエリア内に限定されていたりします。また、1件当たりの取扱い上限金額、自己資金を10～30％求められるなど、細かな取扱いがあります。一方、ノンバンクは銀行に比べて柔軟に対応しているため、取扱いを受けられる可能性が高くなります。

いずれにしても、取り扱える物件であることが前提となりますので、相談先の金融機関に予めよく確認しておくと良いでしょう。

保証人の設定

不動産担保ローンで保証人が必要になるかどうかは、金融機関の審査基準により異なります。保証人は原則不要としている金融機関が多くなっていますが、必要になるケースとしては、法人の代表者を連帯保証人にするケース、借主と不動産所有者が異なる場合は不動産所有者が物上保証人（担保提供者）になるケースが考えられます。予め金融機関に確認しておくと良いでしょう。

 不動産担保ローンと不動産投資ローンの違いとは？

「不動産担保ローン」と「不動産投資ローン」は、どちらも不動産を担保にしたローンですが、資金の使い途（目的）、対象となる不動産、審査基準などが異なります。以下にその違いを整理します。

不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンの特徴について。取り扱う金融機関により商品内容が異なりますが、ノンバンクの扱う不動産担保ローンは原則として資金使途（目的）が自由な場合が多く、事業資金、運転資金、不動産購入資金、納税資金、投資資金などに対応しています。一方、銀行などの不動産担保ローンは資金使途が一部限られる場合があり、投資用不動産の購入や投資資金は取り扱いが難しいケースがあります。担保になる物件は不動産全般を取り扱っており、投資用不動産購入の際に、対象不動産ではなく他に所有する不動産を担保に借入れすることもできます。担保があるため無担保ローンと比べて低金利で、長い期間のローンを組める可能性があります。

デメリットとしては、担保になる不動産に抵当権が設定されるため、万が一返済が出来なくなった場合には不動産を売却し、その代金から返済を行うことになるため、不動産を失うリスクがあります。

不動産投資ローンの特徴

不動産投資ローンは、不動産担保ローンの中の資金使途や担保不動産を限定したローン商品と考えれば分かり易いかもしれません。資金使途（目的）が投資用不動産の購入に限定されているという点で違いがあります。また、返済能力の判断が投資用不動産からの賃料収入で出来るのかという点が重要視され、収益性が合わない場合は取扱いを断られる場合もあります。

不動産投資ローンも不動産担保ローンの一部であるため、メリットやデメリットは先に述べた不動産担保ローンの特徴と同様の点が挙げられます。

 不動産担保ローンを選ぶポイント

不動産担保ローンは銀行やノンバンクなど様々な金融機関が取り扱っていまが、各金融機関によって融資条件や審査のスピード、審査基準が異なります。

主に銀行とノンバンクのどちらかを選択する場合が多く、銀行は都市銀行や信用金庫が行っている「不動産担保ローン」、「有担保ローン」と呼ばれるものです。銀行の不動産担保ローンのメリットは、「比較的金利が低めである」という点です。デメリットとしては、「審査条件が厳しい」「融資までの審査期間が長い」「資金使途に制限がある」「保証会社との契約が必要」などが挙げられます。

ノンバンクとは、銀行とは異なり預金や送金などの業務を行わない「融資専門」の金融機関のことです。ノンバンクの不動産担保ローンは、銀行系の会社と独立系の会社が提供するものに分けることができます。銀行系ノンバンクとは、銀行が経営母体にある金融機関のことで、銀行系のため安心感がある反面、審査条件面で親会社である銀行の影響を受けているため、「審査に時間がかかる」「条件が厳しい」など、融通が利かない面もあります。独立系ノンバンクとは、銀行等との資本関係がないため、独自の判断基準で審査を行い、融資を行っている金融機関です。メリットは、銀行系不動産担保ローンに比べて「高額な借入れが可能である」ということと、「融資までの審査期間が短い」こと、「審査も状況に応じた柔軟な対応を取ってくれる」ということです。

投資用不動産の購入でローンを組みたい場合に、銀行や銀行系ノンバンクの場合、資金使途の制限があること、融資審査が厳しく時間がかかることなどで、必要なタイミングに間に合わない可能性があります。独立系ノンバンクの不動産担保ローンの方が、取扱いが柔軟で審査もスピーディーなため、融資を受けられる可能性が高くなります。もちろん金利や契約期間など諸条件の確認もしながら検討してみると良いでしょう。

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 まとめ

不動産担保ローンを利用して投資用不動産の購入をすることはできます。その際、どの金融機関に相談するかがポイントになります。

同じ不動産担保ローンでも、銀行の扱うローン商品は、金利は低めですが資金使途が制限され、審査に時間がかかるなどのデメリットがあり、必要なタイミングに間に合わない可能性があります。

ノンバンクの扱う不動産担保ローンは、銀行よりは金利が高めになりますが、審査が早く、柔軟に対応しているため、必要なタイミングに融資を受けられる可能性が高くなります。どちらを利用するかは様々な諸条件を比較する必要がありますが、ビジネスチャンスを広げるならノンバンクにも相談してみると良いでしょう。