不動産担保ローンの用途・使いみちを個人/法人別に徹底解説！

 【目的別】不動産担保ローンの使いみちを徹底解説】

不動産担保ローンは、原則として資金使途が自由です。

主な資金使途を借主別にみていくと、下記のようになります。

・個人（消費者）…借り換え、借入のまとめ、教育資金、リフォーム資金など

・個人事業者、法人…新規事業資金、開業資金、運転資金（つなぎ資金）、設備資金など

各資金使途や活用例についてこの後詳しく説明します。

【個人向け】主な資金使途と活用例】

個人（消費者）の資金使途の例としては、「借り換え・おまとめローン」、「教育資金」、「リフォーム資金」などが挙げられます。以下で、それぞれの資金使途について説明します。

※当社商品ページでも特徴や事例を紹介しております。是非こちらもご参照ください。

「個人向け」不動産担保ローン

複数のローンを一本化する「おまとめ・借り換え」

いわゆる「おまとめローン」とは、複数の借入を一つの借入にまとめることを言います。カードローンなどの無担保の借入れ、特に消費者金融からの借入れは一般的に高めの金利となっています。一方で不動産担保ローンは、無担保ローンと比べて比較的低金利で高額な融資を受けることが出来るローン形態であり、高めの金利で借入しているローンを、不動産担保ローンでまとめることにより、月々の返済負担を軽減することが出来る可能性があります。参考例を下記に挙げます。

【例：借入額500万円の場合】

子供の進学や留学にかかる「教育資金」

教育ローンは、無担保でも取り扱っている金融機関がありますが、借入限度額がそれほど多くなく、期間もあまり長く取れないため、海外留学などの高額な費用を借入することは難しい場合があります。この点、不動産担保ローンは資金使途が自由なうえ、まとまった資金を長期間借入することが出来るため、教育資金以外の資金とも合わせて融資を受けることもできます。

下記に教育ローンと不動産担保ローンの比較を参考として挙げます。

教育費のみ必要で借入額が少額で済むなら、教育ローン（無担保）が良いと思われますが、不動産を担保にすることができ、まとまった金額を長期で借入・返済していきたい場合には、不動産担保ローンを検討してみるのも良いでしょう。

自宅の増改築やバリアフリー化の「リフォーム資金」

リフォームローンは、無担保でも取り扱っている金融機関があります。但し、無担保の場合は金利がやや高めになること、返済期間があまり長く取れないことがあります。また、大規模なリフォームを行う場合、特に1,000万円を越えるような費用がかかる場合には、無担保のリフォームローンは借入できない可能性があります。この点、不動産担保ローンであれば資金使途が自由なため、リフォームローンにも利用できますし、高額なリフォーム費用も長期の返済期間で借入を行うことが出来るため、内容によっては検討してみるのも良いと思います。参考として、リフォームローンと不動産担保ローンとの比較を挙げておきます。

【法人・個人事業者向け】主な資金使途と活用例

法人・個人事業者の主な資金使途の例としては、「開業資金」、「運転資金（つなぎ資金）」、「設備投資資金」などが挙げられます。以下で、それぞれの資金使途について説明します。

※当社商品ページでも特徴や事例を紹介しております。是非こちらもご参照ください。

「法人・事業者向け」不動産担保ローン

新規事業の立ち上げや独立開業資金

法人や個人事業者の方で、新規事業の開業資金や独立資金などを検討されている場合、ある程度のまとまった資金が必要です。一般的には、無担保でも借り入れが可能な日本政策金融公庫や自治体・保証協会を通じた制度融資を検討するケースが多いと思われます。但し、事業の経験やスキルの有無、具体的で実現可能性の高い創業計画書が必要で、一定程度の自己資金も用意が必要であり、しっかりとした準備が出来ていないと審査が通らないことも普通です。未経験からの新規事業の場合はかなり厳しいでしょう。これに対し、不動産担保ローンは、返済能力の判断はもちろんありますが、与信を補う担保があるため、自己資金の用意が無くても融資を受けられる可能性があります。まとまった資金を、比較的低金利で長期間の借入が出来るため、検討してみるのも良いでしょう。

急な資金繰りに対応する「運転資金（つなぎ資金）」

事業をしている場合、需要が高まる時期と閑散期があり、売掛金の回収が遅れるなど一時的に手元資金がショートするケースがあります。また、昨今の原材料費や人件費の高騰、経済情勢の変化により、恒常的に運転資金が不足する状況もあります。金融機関は事業計画に基づき審査を行うため、運転資金（つなぎ資金）の融資には消極的な場合が多く、対応している場合でも、明確な資金使途・返済計画・入金が確定している根拠を求められるなど審査基準は厳しいと言えます。これに対し、不動産担保ローンは原則として資金使途が自由であり、運転資金の取扱いもしています。返済能力の判断はもちろんありますが、与信を補う担保があるため、融資を受けられる可能性があります。不動産担保ローンを上手く利用して、キャッシュフローの改善を図ることも出来るため、検討してみることも良いでしょう。

事業拡大のための「設備投資資金」

事業が軌道に乗ると、新たな設備投資（機械・設備・車両・店舗・工場・ITシステムなど）が必要になるタイミングが生じます。高額な設備を導入すれば生産性や業務効率が向上し、事業の競争力の強化、他社との差別化などのメリットがあります。設備投資資金については、金融機関の融資姿勢は前向きなところが多いです。業種や設備投資対象によっては国や自治体の補助金を受けられる可能性もあります。但し、投資が事業の成長や効率化にどのように寄与するか、投資後の売上げ・利益への影響などが審査するうえで重要視されるため、審査に時間がかかりますし、融資を受けられない可能性ももちろんあります。これに対し、不動産担保ローンは原則として資金使途が自由であり、設備投資資金の取扱いもしています。返済能力の判断はもちろんありますが、与信を補う担保があるため、融資を受けられる可能性があります。せっかくのビジネス拡大のチャンスですから、検討してみることも良いでしょう。

注意点：金融機関によっては制限される用途はある？

原則として資金使途が自由な不動産担保ローンですが、取り扱う金融機関によっては、一部の資金使途は制限される場合があります。特に銀行系の不動産担保ローンの場合は金融機関の融資姿勢が反映されますので確認が必要です。制限を受ける可能性がある資金使途の例を下記に挙げます。

・金融商品への投資（株式・先物・仮想通過・FXなど）…投機的で不確実性が高い。

・消費性の高い資金（レジャー資金、嗜好品の購入など）…消費するだけで必要性が低い。

・事業実態のない会社の資金調達…実態と一致しないケースは取り扱わない。

・税金や社会保険料の滞納分の支払い…原則NG。滞納は信用リスクと判断されるため。納税計画書の提出で例外的に対応されることもある。

その他にも、反社会的勢力との関係が疑われる取引、風俗・ギャンブル業関連の用途などは取り扱いされません。

 不動産担保ローンを利用するための条件

不動産担保ローンを利用するうえでの前提条件として、担保になる不動産が金融機関の取り扱える物件であること、不動産の評価が十分にあること、返済能力が十分であることが挙げられます。

担保にできる不動産の種類

不動産担保ローンで担保として取り扱う不動産の種類は、戸建やマンションなどの居住用不動産、更地や駐車場などの土地、アパートやビルなどの収益物件など、幅広い不動産を担保にすることができます。金融機関によりますが、ご自身が所有する不動産だけではなく、ご親族・法人役員・法人名義で所有している不動産やこれから購入する予定の不動産を担保にすることも可能です。

注意点としては、借主と不動産の所有者が異なる場合、所有者の協力（担保提供）が無いとお話を進めることができません。また、金融機関によって基準が変わりますが、建物がある場合には遵法性が守られているか否か、耐用年数を超えていないかなど、取り扱う上での細かな基準の違いがありますので、事前に確認すると良いでしょう。

審査で重視される2つのポイント「担保価値」と「返済能力」

まず、担保となる不動産の価値について。土地と建物を別に評価することになります。土地については公示地価や基準地価、路線価、現在の取引事例などをもとにして評価額を計算します。建物については、新たに建物を新築した場合にかかる費用（再調達価格）を算出し、延べ床面積と法定耐用年数を用いて、建物の評価額を計算するのが一般的です。また、物件を賃貸している場合には、賃料収入を基に収益還元での評価額とも比較して不動産の評価額を決定します。

次に、申込人の返済能力について。法人であれば決算内容、キャッシュフローの内容、今後の事業見通しなどが重要になります。また、個人の場合、個人事業者であれば法人と同じような点がポイントになりますし、給与所得者であれば収入に対するローンの返済比率、勤続年数、年齢などを確認し、安定して返済できる条件が備わっているのか審査します。また過去の返済履歴や今現在の借入状況も審査の対象になるため、これまでに返済が滞った履歴があると審査が通りにくくなることがあります。

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 まとめ

不動産担保ローンは、原則として資金使途が自由であるため、様々な資金使途に対応しています。金融機関によって取扱いの基準は異なりますが、銀行系よりもノンバンク系の不動産担保ローンの方が、審査基準が柔軟で結論が早く、融資実行までもスピーディーであるため、急な資金ニーズが生じた場合には、相談してみるのも良いでしょう。

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