不動産担保ローンでいくら借りられる？担保評価額の目安を徹底解説！

 不動産担保ローンでいくら借りられる？借入可能額の目安

※本コラムでは住宅ローンを除き、事業性資金やフリーローンとして利用する不動産担保ローンを中心に記載します。

不動産担保ローンでは、まず担保となる不動産の評価額が重要な指標となります。借入可能額は、この評価額に「担保掛目」をかけて算出されます。たとえば担保評価額が5,000万円で担保掛目が70％なら、借入可能額は最大3,500万円となります。

担保評価額の計算方法は、原価法（積算法）、収益還元法、取引事例法の3つが挙げられます。

原価法（積算価格）…再調達原価をもとに対象不動産の資産価格を算出

収益還元法…不動産の持つ収益性に基づき算出

取引事例法…取引事例情報を元に対象不動産の試算価格を算出

詳しくは「不動産担保ローンの担保評価額とは？担保評価額の仕組みや算出方法もご紹介」ページの、担保評価額の算出方法・融資金額が決まる仕組みをご覧ください。

「担保評価額の算出方法」と「担保掛目」が金融機関によって異なるため、同じ不動産を担保にする場合でも融資限度額が変わってくるのです。

担保評価額の何割まで借入できる？

不動産担保ローンの借入可能額は、担保となる不動産の担保評価額の60～80％が上限とされています。例えば担保評価額が1億円で担保掛目が70％なら、借入可能額は最大7,000万円となります。

この担保掛目は、金融機関がリスクを管理するための重要な基準であり、物件の種類、立地、市場価値、流通性、築年数、さらには申込者の信用情報などを総合的に判断して設定されます。

また、金融機関によって担保掛目の基準には差があります。都市銀行や大手信託銀行は、審査が厳しい分、優良な不動産に対して高め（70～80％）の掛目を設定することがあります。一方、地方銀行や信用金庫、ノンバンク系では、エリアや顧客属性に応じて柔軟に対応する場合もありますが、リスクを抑えるために50～70％程度にとどまることも少なくありません。

つまり、同じ不動産でも、どの金融機関に申込むかによって借入可能額が異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。

物件種別による借入限度額の違い

不動産担保ローンでは、物件の種別によって借入限度額が大きく異なります。

一般的に、一戸建てや分譲マンションなどの居住用不動産は、需要・流通性が高く担保評価額も安定しており、評価額の60～80％程度まで借入が可能です。

築年数が古い住宅や地方の物件は、老朽化や流通性の低さから評価が低く抑えられ、担保掛目が厳しく設定される傾向があります。たとえば、同じ「3,000万円」という査定が出た不動産であっても、都心部の分譲マンションならば担保掛目が80％と判断され、借入限度額は2,400万円。一方、郊外の築30年の一戸建てでは掛目が60％程度と判断され、借入限度額は1,800万円に下がるケースがあります。

また、アパートや商業ビルなどの収益物件の場合には、収益性と賃貸需要の安定性を重視して評価され、学生街にある賃貸アパートなどは需要が安定していると判断され、掛目は70～80％程度。人口減少傾向にある商業ビル、設備の老朽化した築古の不動産などは、掛目が50～60％に制限されることもあります。物件の種別や状態により、同じ評価額でも借入可能額は大きく変動します。

 借入可能額に影響する主な審査基準

担保となる不動産の評価及び担保掛目によって、その不動産に対して融資できる上限金額は算出されますが、金融機関は全ての案件において上限金額を融資しているわけではありません。申込者が安定・継続して無理なく返済できる金額はどの程度かを見定め、上限金額までの範囲内で実際の融資金額を決めています。

そこで重要となるのが返済能力を評価するための収入や雇用状況です。安定した収入があることが重要となります。

加えて信用情報や過去の借入・返済履歴も審査され、信用リスクが低いと判断されるほど高額の借入が可能となります。これらの基準を総合的に判断し、借入可能額が決定されます。

年収や年齢はどう影響する

事業性資金やフリーローンとして利用する不動産担保ローンと、一般的に想起される住宅ローン（広義では不動産担保ローンの一種）とではやや基準が異なる部分もありますが、特に住宅ローンにおいては年収と年齢は、借入額を左右する重要な要素です。

一般的に、年収が高いほど返済能力が高いと判断され、借入可能額は増加します。一方、年収が低いほど、返済の負担を考慮し、借入額が制限される傾向にあります。

また、若い世代は長期の返済期間を選べるため、月々の負担を軽減しながら大きな借入も可能です。逆に高齢者になると、返済期間が短縮されたり、年齢制限により借入額が抑えられるケースもあります。したがって、年収と年齢の組み合わせにより、最終的な借入可能額は大きく変動します。

以下は、住宅ローンを借りる際の年代・年収別の借入限度額の目安です（返済期間は年齢に応じて変動）。

※金利1.5％　75歳前後を完済の目安とした場合のシミュレーション

実際の審査では、信用情報や他の収入・支出状況も考慮されるため、詳細な借入可能額については金融機関に相談することをおすすめします。

他の借入がある場合の影響

他の借入がある場合、金融機関は総返済負担率を重視し、借入者の返済能力を総合的に評価します。

例えば、Aさんは年収500万円で、自動車ローン（年間返済額50万円）とクレジットカードのリボ払い（年間返済額30万円）があり、これらの年間合計返済額が約80万円とします。金融機関は、一般的に年収の30〜40%を返済負担率の上限とし、Aさんの場合、150万円（30%）以内の年間返済額が目安となります。既存の借入額を考慮すると、残りの返済可能額は年間70万円程度です。これにより、新たに借りられるローンの年間返済額は制限され、Aさんがまだ若く長期ローンが組める年齢だったとしても借入可能額は約2,000万円程度と見積もられます。もし、Aさんの他の借入が多く、返済負担率が40%を超える場合、追加融資は難しくなり、借入額はさらに減少します。このように、既存借入の状況と返済負担率を総合的に評価し、最終的な借入可能額が決定されます。

物件の立地・築年数による評価

物件の立地と築年数は、不動産の評価に大きく影響します。

立地はその不動産の属性によっても左右されます。

一般的には駅からの距離が近く、周辺に商業施設などが充実している不動産は高い評価を受ける傾向がありますが、例えばファミリータイプのマンションの評価をする場合、繁華街の中にある物件よりも、閑静な住宅街の中にある物件の方が、子育て世代からすると購入しやすい物件と言えるでしょう。

また、地方や郊外にあるからと言って一概に不動産評価が低くなるわけではありません。例えば工場用地などの場合には、都市部にあるよりも幹線道路や高速道路に近い郊外の不動産の方が引き合いが強い場合もあります。

その不動産がどういった属性のものかによって、理想的な立地条件は変わってきます。

築年数については、新築や築浅の物件は設備や耐震性が最新であるため高評価です。逆に、築古物件は修繕やリフォームの必要性が考慮され、評価が下がる傾向があります。ただし、リフォーム済みや価値の再生が見込める場合は例外もあります。

以下の表は、地域別の評価基準をまとめたものです。

このように、その不動産がどういった場所に存在するか、どういった用途で使われているかによって評価基準は異なり、それぞれの特徴を理解することが適切な資産評価や投資判断に役立ちます。

 不動産担保ローンのメリット・デメリット

不動産担保ローンのメリットは、低金利で長期返済が可能な点です。無担保ローンよりも金利が低く、返済期間も長いため、月々の負担を軽減できる商品となっています。

また、担保を提供することで、他のローンよりも審査が比較的通りやすく、資金調達がスムーズに行えることもメリットです。さらに、借入額が高額でも対応可能なため、大きな資金ニーズに応えられます。

一方、デメリットは、担保にした不動産を失うリスクです。例えば、返済が滞ると差し押さえられる可能性があります。また、不動産の価値が下落した場合、追加担保や返済負担の増加が必要になることもあります。さらに、担保物件の維持管理や売却手続きに時間と費用がかかる点も注意が必要です。

以下の表は、主なメリットとデメリットを比較したものです。

この表を参考に、メリットとデメリットを理解し、自身の状況に合った資金調達方法を選択することが重要です。リスクとメリットをしっかり比較検討し、適切な判断を行いましょう。

通常のローンより有利な点

不動産担保ローンは、担保を提供することで金融機関の貸出リスクが低くなるため、無担保ローンに比べて金利が低く、借入可能額も大きいのが特徴です。

無担保ローンの金利は一般的に年3〜15％程度ですが、不動産担保ローンでは年2〜10％と抑えられます。たとえば、同じ500万円を借りた場合、年利10％の無担保ローンでは年間利息は約50万円、対して不動産担保ローンで年利3％なら約15万円となり、大きな差が生まれます。

また、借入上限額も異なり、無担保ローンは多くの金融機関で上限が500万円〜1,000万円程度に設定されているのに対し、不動産担保ローンでは担保評価額に応じて数千万円の借入も可能です。

まとまった資金を低コストで調達したい場合に非常に有利です。しかし、デメリットも理解した上で、利用を検討することが重要です。

担保提供で生じるリスク

不動産担保ローンの担保提供には、いくつかのリスクが伴います。

まず、担保となる不動産の価値が下落した場合、借入金額が担保価値を超える「オーバーローン」状態になるリスクがあります。これにより、返済不能に陥った際に、担保不動産を売却しても借入を完済できない可能性があります。

不動産評価の下落は景気動向や周辺環境の変化、地震や火災等の自然災害によって不動産が損傷・毀損した場合に起こる可能性があります。

次に、担保不動産に抵当権が設定されているため、借入者が返済遅延や滞納をした場合、金融機関は差し押さえや不動産競売を行い、債権を回収することができます。担保としている不動産が借入者の自宅だった場合には、生活環境が大きく変わるリスクがあります。

こうしたリスクを回避するためには、まず担保不動産の価値を定期的に評価し、適切な担保価値を維持することが重要です。また、返済計画を堅実に立て、無理のない借入額に抑えることも有効です。さらに、自然災害に備えた保険加入や、担保不動産の適切な管理もリスク軽減に役立ちます。

 不動産担保ローンの金利と返済期間

不動産担保ローンの金利は、金融機関や金利タイプ、返済期間によって異なります。主な金利タイプは固定金利と変動金利で、返済期間は通常1年から35年まで設定可能です。

固定金利は、返済期間中ずっと金利が一定で安定していますが、変動金利よりも金利が高めに設定される傾向があります。一方、変動金利は定期的に金利が見直され、借入後に金利が下がる可能性もあれば、上がるリスクもあります。

以下は、金融機関別金利相場です。（2025年5月時点の目安）

金利が低いほど返済負担は軽減されますが、審査は厳格になる傾向があります。借入先によって条件や柔軟性が大きく異なるため、資金の使途や返済計画に合った金融機関の選定が重要です。

各金融機関の金利比較

上記表に記載した通り、銀行が最も金利が低く、次いで信用金庫（信用組合）、ノンバンクの順に金利が高くなっていきます。

金利が低いほど審査が厳格になる傾向があり、一般的には銀行は与信スコア（申込者の信用力を数値化したもの、財務状況や過去の取引履歴などで算出）を最も重視して審査を行うと言われております。

信用金庫、信用組合もスコアの数値は重視しますが、地域経済の活性化を目的にしている金融機関であるため、スコアに加えて将来性や申込者が行う事業が地域に与える影響なども前向きに考慮して審査を行います。

ノンバンクは与信部分よりも担保となる不動産の評価や流通性、融資を行う際に担保掛目がどの程度に収まるかを重視する傾向があります。

次に、金利以外のものも含めた実質コストを比較するようにしましょう。表面金利だけでなく、借入期間中に適用される金利の変動リスクや、金利引き下げや引き上げの条件も確認しましょう。また、適用金利の適用期間や適用開始時期も重要です。例えば、一定期間だけ低金利が適用され、その後金利が上昇するケースもあります。融資時にかかる諸費用や手数料も比較ポイントです。金利だけでなく、事務手数料や保証料、繰上返済手数料なども総合的に考慮しましょう。

注意すべきポイントは、金利の比較だけに偏らず、自身の返済計画や将来的な金利変動リスクも考慮することです。ご自身の財務状況に照らし、ご自身に合った複数の金融機関の資料を取り寄せ、詳細な条件やシミュレーションを行うことで、最も適した選択が可能となります。

固定金利と変動金利の選び方

不動産担保ローンでは、固定金利と変動金利の2種類から選ぶことができます。それぞれに特徴があり、借り手の状況に応じた選択が重要です。

固定金利は、借入から完済まで金利が変わらないため、毎月の返済額が一定で返済計画が安定します。金利上昇のリスクがなく長期的に安心して返済できますが、将来的な金利変動のリスクを内包した商品設計となっているため、初期の金利は変動金利より高めに設定されることが一般的です。金利上昇を避けたい場合や長期間の返済を予定している場合に適しています。

一方、変動金利は、市場金利に応じて金利が見直され、金利が下がると返済額も減りますが、金利が上昇すると返済額が増加します。金利が低い状態で借りたい場合や短期間での借入を考えている場合に適していますが、金利上昇のリスクも伴います。

例えば、借入額3,000万円、返済期間20年で、固定金利4%を選んだ場合、月々の返済額は約18万円。変動金利2%では、月々約15万円となりますが、借入期間20年間の間に、市場金利が大きく上昇する状況になれば、返済額が逆転する可能性もあります。

自身のライフプランやリスク許容度に応じて慎重に選択することが大切です。

返済期間の返済方法

返済期間の設定は、ローンの返済計画において非常に重要です。一般的に、返済期間が長いほど月々の返済額は低く抑えられますが、その分総支払利息は増加します。逆に、短期間に設定すると月々の返済額は高くなりますが、総支払利息は少なくなります。

例えば、借入額3000万円、金利4%の場合を比較してみましょう。

この例からわかるように、返済期間を長期にすると月々の負担は軽減されますが、総支払利息が増えるため、総合的なコストは高くなります。逆に短期間に設定すると、月々の負担は重くなりますが、利息負担は少なくなります。

したがって、自身の収入や支出計画、将来の資金計画を考慮し、無理のない範囲で最適な返済期間を選ぶことが重要です。

 よくある疑問と回答

不動産担保ローンの借入可能額について、担保物件の条件、審査に必要な書類、年収による借入限度額など、よく寄せられる疑問をわかりやすく解説します。

借入可能額の具体的な目安

冒頭にも記載した通り、借入可能額は

・不動産の評価、そこに対する担保掛目

・申込者の与信

によって判断されます。

そのため、一概にどの程度という目安を提示するのは難しい部分はありますが、銀行等の金融機関は返済負担率を重視するため、下記が一つの目安となります。

例

・年収600万円の場合、返済負担率を30%とすると、年間返済額は約180万円。これを基に、35年返済、金利4%で計算すると、借入可能額は約3,400万円程度。

・担保とする不動産の評価が7,000万円。担保掛目70％を入れて4,900万円。

→より金額の低い3,400万円が借入可能額の目安。

2024年度、東京23区内の新築マンションの平均価格は1億円超、中古マンションの平均でも7,500万円超となっています。不動産担保ローンを利用する場合、（他に不動産を担保にした借入を行っていなければ）都心部の物件では上記例のように3,400万円を借入するには十分な資産価値があるという判断ができますが、地方都市や郊外では、物件価格が低くなるため、返済負担率による計算よりも、不動産評価及び担保掛目で算出された金額が下回るケースでは借入可能額も相応に低くなります。

借入可能額は年収や地域の物価、物件価格、金融機関の審査基準により変動しますので、具体的な金額の目安を把握したい場合には金融機関の事前審査を受けることをお勧めします。

担保物件の条件について

担保物件として適切な不動産は、価値が安定しており、流通性の高いものです。具体的には、都心部にある築浅の中古マンションや戸建て住宅が挙げられます。

人が集中する都心部において、適切なサイズの居住用不動産は自身が住むとしても、第三者に賃貸に出すとしても安定した需要が見込まれるため、価格が大きく下落することは考えにくいと言えます。

一方で郊外の収益物件やビルなど、需要が減少傾向にある物件。また、老朽化していて今後メンテナンス費用が大きくかかる可能性がある物件については、担保価値が低く産出される傾向にあるため、適切とは言えません。

また、バブルのような一過性のブームで価格が上がったエリアの不動産は、金融機関の視点からするとリスクが高いと判断され、市場価格よりも抑えた価格を採用することもありますし、特殊な間取りの注文建築なども一般流通性が低いと判断され、低い価値で査定されることもあります。

その不動産が市場に出た時に、どの程度の人が手を挙げてくれるか否かがポイントです。

審査に必要な書類とは

不動産担保ローンの審査に必要な書類は、以下の通りです。

・本人確認書類

運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど。

・収入証明書類

個人・個人事業者の場合は、源泉徴収票や確定申告書、給与明細など。

法人の場合は、決算書や事業計画書（借入計画書）など。

・不動産に関係する書類

法務局や市区町村役場で取得します。

登記事項証明書（登記簿謄本）、公図（土地の情報が分かる地図）、地積測量図（土地の境目が分かる図面）、建物図面（建物の形状や間取りが分かる図面）、固定資産税評価証明書など。

また、提出する書類は、できるだけ最新のものを用意する必要があります。特に、登記簿謄本や収入証明書などは、3か月以内に取得したものを求められることが一般的です。書類に不備や虚偽がないよう正確に準備し、提出前に内容を確認することです。これにより、審査のスムーズ化と信用度向上につながります。

年収による借入限度額

不動産担保ローン（住宅ローンなど）の借入限度額は、主に年収と返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）によって決まります。多くの金融機関では、返済負担率を年収の30〜40％以内とするのが一般的です。

以下は、年収別の借入限度額の目安をまとめたものです。

このように、年収が高いほど返済可能額が増え、借入できる金額も大きくなります。ただし、実際の借入額は年齢、返済期間、金利、他の借入状況などによっても変動します。あくまで目安として捉え、自分にとって無理のない金額を知るためには、金融機関で詳細なシミュレーションを受けることをおすすめします。

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 まとめ

不動産担保ローンの借入可能額は、申込人の財務状況や信用状況、担保となる不動産が存在する地域や物件の種類によって異なります。

一般的には、物件価格及び算出される物件面での上限金額。年齢や収入状況、返済負担率を考慮した上で算出される信用面での上限金額。この二点を総合的に考慮した上で、金融機関の審査基準に照らし融資条件が決定されます。

ただし、この審査基準は金融機関（銀行、信用金庫、ノンバンク）ごとに様々で、各社の色が出やすい部分でもあります。

金融機関の事前審査は数日～一週間程度とさほど時間はかかりませんので、候補となりうる金融機関に複数問い合わせを行い、目安を確認しておくことも重要です。