不動産担保ローンの借り換えで資金繰り改善！2025年版の解説ガイド

 不動産担保ローンの借り換えとは

不動産担保ローンの借り換えとは、今利用しているローンを別の金融機関のローンに切り換えることを指します。主な目的は、金利を下げる、短期契約のローンから長期契約のローンに切り替えることで月々の返済額を減らす、切り替えに合わせて新たな資金を借り入れることなどがあります。ご自身にとってより有利な条件に切り替えるために行うものですが、切り替えのタイミングなど注意点もありますので、解説していきます。

借り換えで何が変わる？仕組みを解説

では借り換えで何が変わるのでしょうか？その仕組みについて具体的に説明していきます。

例えば、現在7.0％の金利で2,000万円を借りている場合、返済期間が20年だとすると、毎月の返済額は約15万5,000円、総返済額は約3,720万円になります。

これを、借り換えで金利5.5％のローンに変更すると、毎月の返済額は約13万7,500円になり、総返済額も約3,300万円になります。つまり、毎月約1万7,500円の負担が軽くなり、20年間で総額約420万円もの支払いを減らせる計算になります。

個人・法人で異なる特徴と注意点

不動産担保ローンの借り換えには、個人向けと法人向けがあります。

つぎに、個人と法人で異なる特徴と注意点について説明をしていきます。

個人向けは、主に住宅ローンや無担保ローンの資金の見直しすることが目的で、金利の低さや返済負担の軽減が重視されます。

一方、法人向けは、事業資金の調達や資金繰りの改善が目的で、希望する融資額や柔軟な返済条件などがポイントになります。

注意点として、個人向けの場合は、収入状況がわかる源泉徴収票や確定申告書、個人事業主の方はそれらに加え事業計画、法人向けの場合は、決算書（３期分）や事業計画書などが求められることがあります。

今がチャンス？最適な借り換えタイミング

借り換えを検討するには以下の場合に検討することをおすすめします。

□最適なタイミング

最適なタイミングは、金利が現在よりも大きく下がったときです。特に、現在よりも金利が1％以上下がる場合には、借り換えを検討することをおすすめします。また、残りの返済期間が10年以上、もしくは残債が1,000万円以上あると、手数料や諸費用を差し引いてもメリットが出やすいです。金利が低下局面にあるときや、金融機関がキャンペーンを行っている時期もチャンスです。

□不動産の価格が上昇したとき

法人向けや個人事業主の方で売上が増加し、追加で事業資金を調達したいとき不動産価格が上昇しているときは、不動産担保ローンの借り換えで現在の借入額より多い金額の融資を今より良い条件で受けられることもあります。

 不動産担保ローンの借り換えのメリット

一般的には借り換えをすると、以下のようなメリットがあると言われます。

＜借り換えのメリット＞

・現在のローンより金利が下がり、支払額を抑えられる

・複数のローンを1つにまとめることにより管理が楽になる

上記のメリットについて詳しく説明をしていきますので、ご検討いただく際に参考にしていただければと思います。

最大３％も下がる？金利の引き下げ効果

借り換えによって金利が下がると、以下のように毎月の支払額を軽減させ、トータルの返済額を抑えることが出来ます。

□残高2,000万円、毎月の支払額とトータル返済額　（期間20年）

上記は一例となりますが、不動産担保ローンの提供金利も金融機関によって様々で、低いものでは概ね年率2～3％台、高いものでは年率10％を超える商品もあります。

金利はその時その時の経済情勢によって大きく左右されますので、高金利時代に借り入れたものをそのまま返済し続けている場合などは、低利の不動産担保ローンに借り換えることによって大きなメリットが生まれるケースもあります。

また、現在のように金利が動きやすい時期においては、固定金利を選ぶか変動金利を選ぶかによっても、将来的な返済総額が変わる可能性があります。

以下、金利タイプ別の比較です。

□金利タイプ別の比較表

複数ローンをスッキリ一本化できる

複数社から借り入れがある場合、それぞれの返済日に合わせた資金繰りが必要となります。

不動産担保ローンの借り換えを行うことで、金利を落とす、月々の返済金額を落とすといったメリットの他、返済日を一つにして資金繰りを安定させるというメリットも生まれます。

一本化の例としては、下記のようなケースが考えられます。

↓借り換え後

ローン一本化（おまとめローン）の一般的な手続きの流れは、次の通りです。

① 現在の借入状況を整理する

→ 借入先、残高、金利、毎月の返済額などをしっかりと把握します。

② ローン一本化の申込み

→ 借り換え先へ審査申し込み。本人確認書類、収入証明書、現在の借入内容がわかる資料を提出します。

③ 審査・承認

→ 審査に通ると、契約手続きに進みます。

④ 契約・既存ローンの完済

→ 借り換え先の金融機関で借入れた資金で、既存ローンを完済します。既存ローンが不動産担保ローンの場合、抵当権の抹消に関する書類を受領します。

⑤ 新ローンの返済スタート

→ 新しい借り換え先の金融機関へローン返済していきます。

複数のローンを１つにまとめることで、管理の手間が減り、月々の返済を把握しやすくなります。

 不動産担保ローンの借り換えのデメリット

ここまで不動産担保ローンの借り換えのメリットについて説明してきましたが、一方で借り換えに伴うデメリットも存在します。

（デメリット）

・登記費用や融資手数料などの新規借り入れに対する初期費用が発生する。

・返済先への繰り上げ返済手数料が発生する。

・金利は下がっても返済期間が延びると返済総額が増える可能性がある

・不動産価値の変動により、希望する融資額を受けられない可能性がある。

ここからは不動産担保ローンのデメリットについても具体的に紹介していきます。

借り換えにかかる諸費用の内訳

新たな金融機関で融資を受ける際に一般的に以下の費用が発生します。

・登記費用

抵当権設定のための登録免許税や司法書士報酬が必要な他、現在の借入先の抵当権の抹消に伴う登記費用も発生し、一般的に数万円〜数十万円かかります。

・融資手数料

新たな金融機関に支払う手数料です。一般的には借入額の２～3％程度が相場です。

・中途解約に関する違約金（繰り上げ返済手数料）

現在の借入先との契約内容によりますが、一般的には繰り上げ返済時に手数料がかかります。

「残代金に関わらず一律数万円」といったものや、「残代金に対して何％」といった契約が一般的です。

・収入印紙

金銭消費貸借契約書に貼付するもので、借入額に応じて数千円〜10万円前後となります。

これらの費用を合計すると、想定以上の出費になる場合もあります。そのため、事前にしっかり確認を取ることが重要です。」

審査の壁をクリアする条件とは

では実際に不動産担保ローンで借り換えを申し込む先にどのようなことに注意したらよいでしょうか？借り換え先の金融機関の審査の壁をクリアする条件を説明していきます。

①現在の借入先に対する支払が問題無く行われていること

→現在の借入先への返済が通常通り行われているのか、返済が遅れている状態で資金繰りに窮しての借り換えなのかにより、金融機関側の審査スタンスも変わります。遅れている場合には審査のハードルは上がりますが、必ずしも否決になるわけではありませんので、正直に申告するようにしましょう。進めていく中で申告内容と異なる状況が判明した場合には、審査及び融資が取りやめになるケースが多くなります。

② 安定した収入があること

→ 個人の場合は年収や勤続年数、個人事業主の場合は確定申告書の売上など、継続的な収入が見込めることが重要です。金融機関によって年収の目安や売上金額の基準を設けている金融機関もあります（例：年収や売上が300万円以上など）。

③ 返済負担率が適正であること

→ 年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が、一般的に30〜35％以内に収まる必要があります。

④ 信用情報に問題がないこと

→ 過去の延滞や債務整理歴があると審査の上でハードルになります。クレジットカードや他ローンの利用状況もチェックされます。

⑤ 担保不動産の評価が十分であること

→ 担保となる不動産の評価額が低いと、希望額を借りられないことがあります。築年数や立地も影響します。

⑥ 年齢や健康状態が基準内であること

→金融機関によって完済時の年齢が一定以下（例：80歳未満など）であること、団体信用生命保険（団信）に加入できるかなど健康状態を確認されることがあります。

 不動産担保ローンの借り換え手続きの流れ

ここからは実際に借り換えをする場合、本審査までの流れについて説明していきます。

具体的には以下の3つのステップの順に進んでいきます。

ステップ①　残ローンの残高の確認

ステップ②　仮審査の申込

ステップ③　本審査の申込

申込までの準備で必要な３ステップ

・ステップ①

新たな金融機関に相談する前に、まずは現在借入先の金融機関の残高がいくらあるのか、繰り上げ返済時の手数料はどの程度かかるのかを確認します。

・ステップ②

新たな金融機関へ問い合わせ融資条件などを確認、まずは仮審査の申込を行います。仮審査は1週間程度（アサックスでは最短当日）で大まかな融資可否が判断されます。

・ステップ③

仮審査に通過したら、次に本審査に進みます。本審査は2〜3週間程度。（アサックスでは最短3日）本審査は面前で申込をするケースが多く、申込時は収入証明や担保不動産の資料などを提出します。審査をスムーズに行うためにも事前に担当者へ必要書類を確認しておくとよいでしょう。

審査から契約までの期間と進め方

本審査承認後は新たな金融機関で融資を受けるべく契約段取りを行いますが、ここで注意点がございます。

借り換えをする際は、現在の借入先の一括返済日に合わせて新たな金融機関と金銭消費貸借契約を行うため、まずは現在の借入先の金融機関へ一括返済の申し出を行いましょう。不動産担保ローンの場合、借入を全額返済すると抵当権の抹消を行う必要があります。担保抹消に関する書類の準備期間もあるため、返済の申し出をしてからすぐに一括返済ができるわけではなく、申し出から一定期間を空けて返済を行うのが一般的です。（一括返済時の事前申し出については、契約書に記載されています）

まず現在の借入先に連絡し、一括返済の日程を確定させた上で新たな金融機関との契約を進めるようにしましょう。

実行日の決め方と完済の手順

現在の借入先の完済日が決まったら、その間に新たな金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。

ご融資実行日は新たな金融機関から融資の実行を受けて、既存ローンの返済を行い、同時に抵当権設定や既存ローンの抹消手続きが行われます。

スムーズに進めるためにも、必要に応じて現在借入先の金融機関へ完済の段取りを早めに確認しておくことがポイントです。

 不動産担保ローンの借り換えに必要な書類

一般的にお申込する際の必要書類については以下の書類が必要になります。

・本人に関する書類

・不動産に関する書類

・現在借入先の金融機関との書類やその他

以下、各書類についての詳細を記載します。

本人確認・収入証明の提出リスト

【本人に関する書類】

・本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）

・住民票（発行後3か月以内）

・印鑑証明書（発行後3か月以内）

・収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）

【その他】

・既存ローンの返済予定表または残高証明書

・団体信用生命保険の告知書（加入する場合）

不動産関連で必須の書類

【不動産に関する書類】

・権利書

・登記簿謄本（全部事項証明書）

・公図・地積測量図・建物図面・マンションの場合は間取図

・固定資産税評価証明書

これらの書類はどの金融機関にとっても必須と言える書類です。

この他、担保となる不動産が賃貸不動産の場合には、賃貸借契約書の写しや賃料収入の明細、物件購入資金の場合には売買契約書、リフォームや建築資金の場合には建築請負契約書等が必要となります。

また、借地の場合は、借地権の契約書や地代の支払いを確認できる資料、さらに地主の承諾書が必要になるケースがあります。

金融機関は第三者の権利関係を重視するため、権利関係の明確化が審査通過の鍵になるからです。

法人借り換えで追加で必要な書類

法人で融資を申し込む場合には、上記の書類に加え、

・代表者の本人確認書類

・法人の履歴事項証明書

・定款

・決算書（3期分）、試算表

・事業計画書

これらの書類が必要となります。事前に準備を整えた上で臨むようにしましょう。

 不動産担保ローンの借り換えに適した金融機関

不動産担保ローンの借り換えを検討する際は、金利や手数料、返済条件の柔軟性を重視すると良いでしょう。一般的には銀行・信用金庫と不動産担保ローンを取り扱っているノンバンクが比較検討されます。借り換えを成功させるためには、複数の金融機関の条件を比較し、自身の資金計画に合った選択をすることが重要です。

以下、銀行・信用金庫と、ノンバンクの特徴を比較していきます。

銀行・信金の特徴と向いている人

銀行や信用金庫の不動産担保ローンは、金利が低く、審査が厳格なのが特徴です。特に、収入の安定性や信用力が重視されるため、法人の場合には業歴が一定以上あり、売上、利益が安定している企業。個人の場合には勤務歴の長いサラリーマンや公務員の方に向いています。

ノンバンクよりも低い金利で融資を受けられることが多いため長期的な資金調達には適していますが、審査に2～3週間程度かかるため、時間的余裕のある方におすすめです。

ノンバンクの審査基準と活用方法

一方、ノンバンクは審査基準が柔軟で、融資までのスピードが速いのが特徴です。信用力よりも不動産の担保価値を重視する金融機関も多く、赤字決算の法人や前期申告内容が良くない個人事業主でも返済可能と判断される材料があれば融資を受けられる可能性があります。ただし、ノンバンクは銀行よりも金利が高めに設定されることが多いため、返済計画を慎重に立てる必要があります。

また、銀行の場合には資金使途に制限がかかる場合がありますが、ノンバンクは資金使途が原則自由という商品がメインです。

事業資金＋納税資金など、複数の用途で利用したい場合にはノンバンクを検討するのが良いでしょう。

失敗しない金融機関の選び方３つ

それでは審査を申し込む際に失敗しないためのポイントについて３つお伝えしていきます。

①金利及び手数料の比較

各金融機関の金利を見る際には、下限金利だけでなく上限金利も含めて比較するようにしましょう。

また、契約金利だけでなく、融資にかかる手数料なども併せて検討することが重要です。

②審査基準の確認

自身の収入や信用履歴にあった審査基準を持つ金融機関を選ぶことで融資の可能性が高まります。

③長期的視点でのサービスの充実度

変動金利・固定金利のコース変更や、繰り上げ返済はできるのか、その際に手数料は発生するのかなどもよく確認しておくとよいでしょう。返済計画の相談やアフターサポートが充実している金融機関を選ぶと、安心して取引ができます。

 不動産担保ローンの借り換え審査の基準

不動産担保ローンの借り換え審査で特に重要視される基準については以下のポイントがあります。

①申込人の年収や年齢

②LTV（ローン比率）

③信用情報・個人や法人代表者の信用状況

年収・年齢で変わる審査のポイント

個人で不動産担保ローンの借り換えをする場合、年収と年齢は非常に重要な審査ポイントです。年収は安定していることが求められ、最低でも300～400万円以上が目安となります。借入希望額に対して年収のバランスが悪い場合、審査は厳しくなります。

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は30～35％以内が理想です。また、年齢は完済時年齢が重視され、一般的には70～80歳までに完済する計画が求められます。申込時の年齢は65歳以下が望ましく、高齢の場合は返済期間の短縮や保証人を求められることもあります。

物件価値の評価方法と重要性

不動産担保ローンにおいて、不動産価値の評価は審査の中核です。評価方法は主に「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」があり、用途や物件種別で使い分けます。たとえば住宅地なら、近隣の成約事例と比較して相場価格を算出します（取引事例比較法）。収益物件なら、家賃収入から利回りを計算し評価額を決定します（収益還元法）。この評価額が低いと、借入可能額も下がるため、希望通りの借り換えができないケースもあります。金融機関は「万一返済不能となった場合に不動産を処分して回収できるか」を重視しているため、不動産価値は非常に重要です。

返済履歴が審査に与える影響

個人・法人ともに、返済履歴は借り換え審査に大きな影響を与えます。個人の場合、過去のローンやクレジットカードの支払いに延滞や事故情報があると、「返済能力に問題あり」と判断され、借り換えの審査のハードルが上がります。信用情報機関で過去の履歴が確認されるため、たとえ小さな延滞でもマイナス評価となることがあります。法人の場合も同様で、既存借入金の返済遅延やリスケジュール（条件変更）の記録があると、財務状態に不安があると見なされます。特に法人は、銀行やノンバンクとの取引履歴も審査対象となり、代表者個人の信用情報まで確認されることが一般的です。信用力の高さは借り換え成功の鍵となります。

 ２０２５年の不動産担保ローンの借り換えの最新動向

２０２５年は、アメリカのトランプ関税の影響や日銀の政策金利引き上げ等で長期金利が上昇し、金融機関が提供するローン金利も上昇傾向にあります。特にこれまで低金利に抑えられていた変動金利は今後上昇する可能性もあるためこれから借り換えを検討される方は注意が必要です。

金利上昇で変化する借り換えのメリット

現在変動金利で借り入れされている方は、借り換えを検討する際に固定金利も検討してみてはいかがでしょうか？

返済額の増加リスクを避けたい方は、固定金利のローンも検討することもおすすめします。固定金利であれば、将来の金利変動に左右されず、安定した返済計画を立てることが可能です。

今後の金利予測と借り換えのチャンス

日銀の利上げにより、多くの金融機関の金利が上昇しておりこの傾向は今後も続く可能性が高いと見られます。このような金利上昇局面では、固定金利への借り換えを検討することで、将来の返済額を安定させることが可能です。

借り換えには始めの準備から融資まで１～2か月程度かかるため、早めの行動が重要です。今後の金利上昇に不安を感じる方は、複数の金融機関の金利を比較し、早めの借り換えを検討することをおすすめします。

 不動産担保ローンの借り換え事例と成功のポイント

ここからは、借り換えで成功した3つの事例についてご紹介させていただきます。

いずれのケースも成功のポイントは、担保不動産の評価を事前に把握し、信用情報を整えたうえで、複数の金融機関を比較検討したことです。借り換えは、金利差だけでなく、返済総額額や手数料も含めた総合判断が重要です。タイミングと準備が成功を左右します。

成功事例①

建設業を営む法人が、現在のローンの借り換えのほか、追加の運転資金も融資を受けられたケース。

担保は事務所兼倉庫で、土地の評価が高く、また2期連続で黒字決算を示していたことが好材料となり借り換え資金に追加で2,000万円の融資を受けられました。

成功ポイント：

・直近の財務内容を整えた（自己資本比率アップ）

・担保物件の利用実態が明確だった

・借り換え理由（資金繰り改善）がポジティブだった

成功事例②

飲食店を営む個人事業者が、現在組んでいたローン（年利5.0％）を、年利3.5％の固定金利に借り換えしたケース。

店舗兼自宅の担保評価が上昇していたことが後押しに。事業計画書をきちんと作成し、将来の返済計画を明確にアピールしました。

成功ポイント：

・確定申告書を3年分きれいに整備

・店舗の収益状況を資料で裏付け

・将来の事業計画を金融機関に明確に示した

成功事例③

製造業を営む法人が、コロナ禍の影響で直近2期が赤字決算。既存ローン金利は年4.5％と高めであったが、融資を受けられたケース。

成功のポイント：

・赤字の理由を明確化（コロナによる一時的な売上減少と説明）

・直近期は赤字だが営業キャッシュフローはプラス

・担保不動産（工場用地）の評価が高かった（LTV60％以下）

・将来見通しを示す具体的な事業計画書を提出

・代表者個人が高い信用力（個人資産も豊富）を持っていた

→この結果、金利3％の条件で、返済期間を延ばすことに成功し年間返済額を大幅に削減できました。

 不動産担保ローンのQ＆A

最後に不動産担保ローンの借り換えに関するよくある質問についてまとめます。

参考にしていただければと思います。

借り換えにかかる費用の相場は？

不動産担保ローンの借り換えには、いくつかの費用がかかります。主なものは、抵当権抹消・設定の登記費用（登録免許税や司法書士報酬など）、融資手数料（借入額の2％程度）、収入印紙代（契約書に貼付、2千円～10万円ほど）です。加えて、繰上げ返済手数料（金融機関によって返済額の0～3％ほど）がかかることもあります。全体としては新たに融資を受ける金額の5％程が相場ですが、借入額や金融機関によって上下します。借り換えで金利が下がれば、数年で元が取れるケースも多いため、トータルの費用対効果を見て判断することが大切です。

審査に通りやすい条件って何？

審査に通りやすくするには、いくつかの具体的な条件を満たすことが重要です。まず、安定した収入があることが大前提で、正社員や事業の業績が安定している個人・法人は評価が高くなります。次に、返済比率（年収に対する年間返済額の割合）が低いことがポイントで、一般に30〜35％以内が望ましいとされます。また、信用情報に延滞や債務整理の記録がないことも非常に重要です。さらに、担保となる不動産の評価が高く、流通性がある（万が一の際に売却しやすい、癖のない）物件であることも有利になります。これらを総合的に整えることで、審査に通りやすくなります。

借り換え後の繰り上げ返済はできる？

多くの金融機関では繰上げ返済は可能です。繰上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、どちらを選べるかは金融機関により異なります。注意点として、繰上げ返済手数料がかかるケースもあるため、事前に条件をよく確認することが大切です。また、一部返済には最低返済額の設定（例：10万円以上）があることもあります。繰上げ返済を効果的に使うことで、総返済額の軽減や完済時期の短縮につながりますが、生活資金を圧迫しない範囲で計画的に行うことが大切です。借り換え時に、繰上げ返済の条件を確認しておくと安心です。

見落としがちな注意点は？

最後になりますが見落としがちな注意点として、トータルコストの比較をせずに表面の金利だけで判断することです。たとえば、金利が下がっても、登記費用や手数料、繰上げ返済手数料などが高くつくと、実際のメリットが小さいこともあります。また、借り換えによって返済期間が延びると、毎月の負担は軽くなっても返済総額が増える場合もあるため注意が必要です。さらに、借り換えで新たに審査があるため、既存借入の返済中に信用情報に傷がつくような返済の遅れ等が生まれないよう、注意するようにしましょう。

借り換え時には金利だけでなく、諸費用・返済期間・審査条件を総合的に比較することが大切です。

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 まとめ

不動産担保ローンの借り換えは、金利の引き下げや返済負担の軽減につながる有効な手段です。ただし、借り換えに伴い諸費用が掛かる、審査条件によって希望する金額に届かない、返済期間が延びて月々の返済額は軽減されたものの、総返済額は増えてしまうリスクなども踏まえ総合的に判断することが重要です。メリットだけでなくデメリットも理解し、計画的に借り換えを行うことで、より安定した資金管理が可能になります。信頼できる金融機関や専門家に相談しながら、慎重に進めることをおすすめします。

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