不動産担保ローンのリスクとは？メリット・デメリットや注意ポイントも解説

 はじめに不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、不動産を担保にすることでまとまった金額を低金利かつ長期返済で融資を受けることができる商品であり基本的な仕組みは次のとおりです。

① 不動産を担保に差し入れる

借り手は、自己あるいは親族等が所有する不動産を担保として金融機関に提供します。

② 不動産の評価が行われる

金融機関はその不動産の市場価値や立地、権利関係などを評価し、融資可能な金額を決定します。

③ 融資契約を締結し、抵当権（根抵当権）を設定

借り手及び担保不動産の所有者と金融機関の間でローン契約及び担保設定契約を結び法務局に登記提出します。

④ 融資実行・資金の使途は比較的自由

登記提出後、融資金が借り手の口座に振り込まれます。

どんな資金に使えるか？

不動産担保ローンは、資金使途の自由度が高いという特徴があります。金融機関によって多少の制限はあるものの、アサックスでは以下のような幅広い目的に利用することが可能です。

 不動産担保ローンのリスク

1. 返済不能で担保不動産を失う可能性がある

返済が滞ると、担保にした不動産が差し押さえ・競売にかけられる可能性があります。

ただし、競売に至る前に「任意売却」で解決できる場合もあります。返済が難しくなった時点で、できるだけ早く金融機関や担当者に相談することが大切です。

2. 変動金利の場合、金利上昇による返済増になる可能性がある

長期返済で融資を受けることができる商品である反面、変動金利の場合は将来の金利上昇にともない返済額が上昇する可能性があります。

3. 担保価値の下落

取引中に不動産価値が下落し、借入額に対する担保価値が不足した場合は、金融機関から「追加担保の提供」や「返済条件の見直し」を求められることもあります。

4. 初期費用や手数料がかかる

融資手数料（事務手数料）、登記費用、収入印紙代、借入先によっては不動産評価費用（鑑定費用）などが必要になります。

一般的な無担保ローンに比べて、融資実行までのコストが重くなる傾向があります。

以下、各項目について詳しく説明していきます。

返済不能で担保を失う

「不動産を借入金の担保にする」とは、お金を借りる際に、土地や建物などの不動産を金融機関に“借入金の保証”として差し出すことを意味します。よって万が一返済不能の場合は担保不動産を失うリスクがあります。返済困難時の売却プロセスは次のとおりです。

1. 返済の延滞・滞納が発生する

約定通りの返済ができないと、督促が行われます。

数ヶ月滞納が続くと、「債務不履行」（履行不能）とみなされる可能性があります。

2. 金融機関が担保権を実行

返済が不能と判断されると、金融機関は担保として設定された不動産に対し、「競売」の申し立てを行い、貸し付けたお金を回収しようとします。

3. 競売にかけられる（強制的な売却）

裁判所を通じて不動産が強制的に売却（競売）されます。

市場価格より安く売却されることが多く、売却額が借入金より少なければ、残債務が残る可能性もあります。その場合には、残債務を支払う義務があります。

※ 任意売却

競売よりも有利な条件で売却できるように、金融機関と打合せし、任意売却という方法を選ぶケースもあります。これは不動産を競売にかけられる前に、金融機関の同意を得て、市場で売却する方法です。任意売却なら、競売よりも高く売れる可能性があります。

金利上昇による返済増

「金利上昇による返済増」とは、主に変動金利型のローンを利用している場合に、金利が上がることで毎月の返済額や総返済額が増えるリスクのことを指します。

特に不動産担保ローンや住宅ローンを変動金利で契約している人にとっては、注意が必要なポイントです。

【 変動金利の仕組み 】

金利が一定期間ごとに市場金利（短期プライムレートなど）に連動して見直される方式。多くの金融機関では「半年ごとに金利見直し」「5年ごとに返済額見直し」「返済額の上限は前回比125％まで」などのルールがあります。

金利上昇時に起きること

返済額増額の具体例

・借入額：3,000万円、返済期間：35年、金利：1.0% → 2.0% に上昇した場合

担保価値の下落

不動産価格の下落により担保評価額が減少すると、借入に対して多方面で影響を及ぼします。以下では、評価額の変動が借入に与える影響について、金融機関の視点と借り手の視点から解説します。

1. 金融機関の視点：担保評価額の下落がもたらす影響

(1) LTV（ローン・トゥ・バリュー＝担保掛目）悪化

定義：LTV＝融資額 ÷ 担保評価額 × 100%

不動産価格が下落すると、担保評価額が減少 ⇒ LTVが上昇

LTVが想定以上になると、「担保割れ」状態となり、信用リスクが上昇

 (2) 引当金・貸し倒れリスクの増加

担保価値の下落により、回収見込額が減る ⇒ 貸倒引当金が必要になる ⇒ 金融機関の収益を圧迫

2. 借り手の視点：担保評価額の下落がもたらす影響

(1) 追加担保や繰上げ返済を要求される可能性がある

融資契約上、LTVの上限（例：80%）を超えると、追加担保差し入れや一部元金返済の義務が発生するケースがある

(2) 新規借入の制約

担保価値が減少すると、借入可能額が縮小することがある

例：以前は1億円借りられたが、評価額が下がったため7,000万円しか借りられない

(3) 借り換えが困難に

担保不足により借り換え時に融資条件が悪い、そもそも借り換えできない可能性もある

諸費用がかかる

不動産担保ローンを利用する際には、金利以外にもさまざまな初期費用（諸費用・手数料など）が発生します。以下に主な費用項目をまとめます。

主な費用一覧

＜ご注意点＞

金融機関によって手数料の有無・金額は異なります。「融資手数料（事務手数料）0円」でも、他の費用（保証料など）が高い場合があります。

また諸費用はローンに含められない場合もあります。（アサックスでは基本的にローンに含めることが可能です）

 不動産担保ローンのメリット

1. 高額な借入が可能

数百万円までしか借りられない無担保ローンとは対象的に、担保となる不動産の評価額の70〜80%程度まで融資が受けられるため、億単位の借入も可能です。

2. 金利が低くなる傾向にある

不動産を担保に入れることで貸し倒れリスクが減少するため、無担保ローン（カードローン・フリーローン等）に比べて金利が抑えられます。多くの場合、無担保ローンは10～18%、不動産担保ローンは2〜10%程度の金利が一般的です。

3. 借入期間が長く設定できる

返済期間を10年〜35年など長期にわたって設定できる金融機関もあります。これにより、月々の返済額を抑え、資金繰りを柔軟にできるのが大きなメリットです

高額な融資を受けやすい

不動産を担保にすると高額な資金の融資を受けることが可能です。

不動産には以下のような特徴があり、金融機関にとって万が一の際に回収の可能性が高い資産だからです。

どれくらい借りられるの？

不動産の担保評価額（金融機関が見積もる価値）の70～80％が一般的な融資上限です。

例：不動産の担保評価5,000万円

融資可能額（概算）：3,500～4,000万円

なるべく多くの資金を借入するには？

・担保評価が高い不動産を担保にする

・都市部、商業地、角地などは高評価になりやすい

・他のローン（住宅ローンなど）が設定されていない方が有利

・借入目的が明確で健全・信用情報が良好

金利が低い傾向にある

不動産担保ローンは、無担保ローンと比べ低金利で借入できる場合が多いです。

不動産担保ローンの金利が低い傾向にある理由は、主に「貸す側（金融機関）のリスクが比較的低いため」です。

【 不動産担保ローンの金利が低い理由 】

1. 担保があることで回収リスクが下がる

不動産が担保として提供されているため、借り手が返済できなくなった場合でも、金融機関はその不動産を差し押さえて売却し、貸したお金を回収することができます。よって、金融機関にとっての貸し倒れリスクが大幅に低下します。

2. 貸す金額が大きく、長期的な契約が多い

不動産担保ローンは一般に数百万円～数千万円と高額で、返済期間も10年以上の長期に及ぶことが多いため金融機関にとっては安定した利息収入が期待できます。金利を抑えてもビジネスとして成立しやすいといった側面があります。

3. 借り手の信用力に加えて「物的担保」がある

信用情報や収入などの「人的信用」だけに頼らず、物的な保証（不動産）もあるため、借り手の属性が多少弱くても融資しやすくなるなどリスク分散が可能。

4. 競争が激しい市場

不動産担保ローンの市場は金融機関同士での競争が激しく、顧客獲得のために低金利を提示する必要があることも、金利を抑える一因です。

返済期間を長く設定できる

不動産を担保にすると返済期間を長く設定できる可能性が高くなります。その理由と実際のケースについて詳しく説明します。

なぜ返済期間が長く設定できるのか？

一般的な返済期間の目安

＜長期返済のメリット＞

・月々の返済負担が軽くなる

・資金繰りが安定しやすい（特に事業者に有利）

・複数の投資・資金用途に対応しやすい

＜長期返済のデメリット＞

・返済総額（利息）が増える傾向

・担保設定期間が長く、不動産の使用や処分等に制約を受ける場合がある

 不動産担保ローンの注意点

不動産担保ローンは、不動産を担保にすることによってまとまった資金を比較的低金利で長期に借入できる商品ですが、その特性から以下の点に注意して利用することが必要になります。

1．無理のない返済計画を立てること。担保とした不動産を失わないためにも、返済能力に見合った計画を慎重に組む必要があります。年収に対する返済負担率を25～35％以内に抑えるのが安全と言われています。

借入額は「借りられる額」ではなく「返せる額」で考えることが大事です。

2．不動産担保ローンは高額な取引になるため、信頼できる業者（金融機関）を選ぶことが非常に重要です。不透明な業者と契約すると、将来トラブルに巻き込まれるリスクがあります。

3. 不動産担保ローンは高額かつ長期にわたる契約になるため、契約内容を徹底的に確認すること必要となります。不動産という大きな資産を担保に入れるため、1つの見落としが大きなリスクにつながります。

4. 不動産担保ローンを利用する際は、時間に余裕を持つことがとても重要です。一般のローンよりも審査や手続きが多く、時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが安全・安心につながります。

無理のない返済計画

不動産担保ローンを利用する際には、「無理のない返済計画を立てること」が非常に重要です。返済不能になると担保の不動産を失うリスクがあるため、以下の点に注意して慎重に計画を立てましょう。

1. 月々の返済額を収入に見合った範囲に設定

返済額は手取り月収の25～30％以内が目安。

ボーナス返済を当てにしすぎない（不確実性が高いため）。

2. 長期返済のメリット・デメリットを理解

返済期間を長くすれば月々の負担は軽くなるが、返済総額（利息）は増える。

短期返済は総利息が減るが、毎月の負担が重くなる。

バランスが重要であり収支やライフプランに応じて適切な期間を選ぶ。

3. 金利変動のリスクを考慮

変動金利は初期金利が低く魅力的だが、将来の返済額が上がる可能性あり。

安定性を重視するなら固定金利も選択肢に。

4. 将来の支出を見越した計画を

教育費、医療費、老後資金、住宅修繕など、将来的にかかる大きな支出を考慮。

子供の進学や親の介護など、ライフイベントを想定して余裕のある返済計画を立てることが重要。

信頼できる業者を選ぶ

不動産担保ローンを利用する際、信頼できる業者を選ぶことは極めて重要です。悪質な業者と不透明な条件で契約してしまうと、財産を失うリスクすらあります。

以下では、信頼できる不動産担保ローン業者を見極めるためのチェックポイントを詳しく解説します。

1. 金融庁・財務局に登録されているか確認

貸金業を営むには「貸金業登録」が必要です。

正規の登録業者かどうかは、金融庁の「登録貸金業者情報検索サービス」で検索可能。

登録貸金業者情報検索サービス

2. 実績を確認する

長年の運営実績があり、トラブルの履歴が少ない業者は安心。

ホームページにて「設立年」や「取扱い融資件数」を確認することも有効な判断材料。

3. 金利・手数料の表示が明確であること

金利が「実質年率」で明記されているか。

融資手数料・事務手数料・登記費用などが曖昧になっていないか。表面金利だけ低くても他の手数料を含めると実際は高金利になるケースもあります。

4. 契約書や事前説明書がきちんと交付される

契約前に「事前説明書」や「契約内容の書面」を丁寧に説明してくれるか。

説明が曖昧だったり、質問に対し明確な回答が無い業者は避けることも必要。

5. 相談時の対応が丁寧で強引さがない

「即日融資できます」「担保があれば信用情報は関係ない」などといった勧誘には注意。

無理に借入を促してきたり、質問に答えないなどの対応には気を付ける必要があります。

契約内容を徹底確認する

不動産担保ローンは、不動産という大きな資産を担保にするからこそ、契約内容をきちんと理解しておくことが大切です。利用にあたっては、以下のポイントをしっかり確認・理解するようにしましょう。

1. 金利と返済方式

金利タイプ（固定・変動）：種類によって将来の返済額が大きく変わる可能性があります。

実質年率：手数料を含めた総合的な利率を確認。

返済方法：元利均等・元金均等・毎回金均等など、返済方式も重要です。

2. 担保にする不動産の範囲

担保にする不動産と設定される担保の種類。

担保になる不動産は返済できないと競売にかけられるリスクがあります。

3. 遅延損害金・期限の利益喪失条項

遅延損害金：返済が遅れた場合のペナルティ（遅延損害金の利率）。

期限の利益喪失条項：借入契約において、借主が一定の条件に該当した場合、残りの返済期間にかかわらず「すぐに一括返済を求められる」条項 のことをいいます。「期限の利益」とは、本来であれば契約に定められた期限まで分割返済を続けられるという借主の権利（利益）ですが、契約で定めた条件を満たさなかった場合、その利益を失い、返済期限が前倒しされるという仕組みです。

・返済の遅延

・破産、民事再生

・強制執行

・所在不明

などが代表的な期限の利益の喪失条項になります。

4. 全額返済・繰上げ返済の条件

全額返済・繰上げ返済が制限される期間があるか。

・毎月決まった日付でないと繰り上げ返済できない

・○日前に申し出が必要

・借入から一定期間経過するまでは一括返済ができない　など

また、全額返済・繰上げ返済の場合の手数料・違約金がかかるか。

5. 借入に関わる諸費用

・担保権設定登記に伴う登記費用

・融資（事務）手数料

・不動産鑑定（調査）費用

・印紙税　など

6. 保証人の要否・保証料

保証人が必要かどうか。

保証会社を利用する場合、その保証料の金額や負担の仕組み。

融資実行までの期間に余裕を持つ

不動産担保ローンを利用する際は、「融資実行までの期間に余裕を持つ」ことが非常に重要です。以下にその理由と注意点を詳しくまとめます。

1. 融資実行までに時間がかかる

不動産担保ローンは、審査項目が多く・手続きが複雑なため、一般的に以下のようなステップがあります：

合計：約3〜4週間かかるのが一般的です。状況によっては1ヶ月以上かかることもあります

2. 登記・書類不備などのトラブルで遅延リスク

登記情報の修正が必要になるケース（名義の相違・担保権の抹消登記未了など）

書類の不備や不足（住民票、印鑑証明、納税証明書、既存借入の残高証明書など）

3. 資金使途に期限がある場合は特に注意

例：不動産の購入代金、税金の納期限、従業員の給与支払い、取引先への支払い

間に合わないと、違約金が発生したり、信用に傷がついたりする恐れがあります。

ご融資に関するお問合せ・ご相談は1ヶ月以上の余裕をもって行うことが大切です。それでも予期せぬトラブルから早期に融資を受けなければならないことはあるでしょう。

アサックスでは、ご面談・お申込みから通常1週間程度、最短3日での融資にも対応しております。

 よくある質問

不動産担保ローンはいくら借りられる？

不動産担保ローンで「いくら借りられるか」は、以下の要素によって大きく左右されます。

不動産担保ローンで借りられる金額の目安

＜一般的な基準＞

担保不動産の評価額（金融機関が査定） × 融資掛目（LTV）

LTV（Loan To Value）：70～80％が一般的
例：不動産評価額が3,000万円の場合、借入可能額は 2,100万円～2,400万円 程度

＜返済能力（年収・職業・他の借入）＞

年収に対する返済負担率が考慮されます。他のローン（住宅ローン、カーローンなど）も加味し、年収の25～35%以内に収まるのが望ましい。

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 まとめ

不動産担保ローンのメリット・デメリットについて説明してきました。無担保ローンに比べまとまった資金が比較的低金利かつ長期返済で借入できることで返済プランが立てやすいことがメリットである一方で、必要以上の借入を行い返済不能になってしまうと担保不動産を失う危険性があることも事実です。これまで説明してきたリスクを考慮すると借入先の選定が重要であることがわかります。アサックスではお客様に専属の担当者を付けさせていただき、お客様の状況にあった借入プランをご提案させていただいております。お気軽にご相談いただけますと幸いです。