不動産担保ローンの返済期間は最大35年？銀行とノンバンクの違いと注意点

 不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、所有する（もしくはこれから所有する）土地・建物などの不動産を担保にして融資を行う方法です。不動産という担保があることで、無担保ローンより低い金利でより高額の融資を受けることが出来ます。また、借入期間についても長期で扱っていることが多く、余裕を持った返済計画を立て易くなります。不動産担保ローンで借入可能な金額は、信用力・返済能力に加え、担保となる不動産の価値をもとに決まる仕組みです。借入期間は金融機関によって異なりますが、最長35年まで対応しているところもあります。

 銀行とノンバンクの不動産担保ローンの違い

不動産担保ローンを扱う金融機関は、主に銀行（信用金庫などを含む）とノンバンクに大別されます。ノンバンクとは、預金業務を取り扱わず、主に貸付業務に特化した金融機関で、消費者金融、信販会社、クレジットカード会社、リース会社などが該当します。

銀行とノンバンクの不動産担保ローンの主な違いは以下の通りです。

※詳細は各金融機関により異なります。

審査基準の違い

審査の基準は各金融機関により異なりますが、一般的には銀行の方がノンバンクより厳しいと言われます。担保になる不動産があっても、銀行の場合は新規の事業資金や赤字の場合の運転資金などは取り扱いが厳しいですし、信用情報を調査した結果、過去に延滞履歴がある場合なども断られるケースがあります。また、担保になる物件が法令上の基準を満たしていなかったり、建物の耐用年数を超えているなどの理由で取り扱いを断られたりもします。

一方、ノンバンクの審査は銀行に比べて柔軟に対応していることが多いようです。先に述べた銀行が扱えないケースでも、独自の審査基準で取り扱っているケースもあり、融資を受けられる可能性が広がります。特に、ノンバンクは資金使途が原則自由であり、銀行が取り扱わない新規の開業資金や納税資金などは、ノンバンクの方が相談に乗ってもらえる可能性があります。

金利の特徴

銀行とノンバンクで不動産担保ローンの提供金利を比較した場合、都市銀行・地方銀行・信金・信組で１～8％前後、ノンバンクで2～10％前後となっています。ノンバンクは銀行と違い預金機能が無く、融資するための資金を銀行や事業会社から調達しています。調達の際に銀行に対して金利を支払うことになるため、銀行より低い金利というのは難しいのです。

固定金利と変動金利について。不動産担保ローンの金利タイプは、「変動金利」と「固定金利」の2つがあります。変動金利は、一般的に固定金利よりも金利が低めです。但し、半年毎に金利が見直されるため、借入期間中に金利が変わる可能性があります。一方、固定金利は借入期間中の金利が一定です。変動金利よりは高めの金利になりますが、市場金利が上昇しても金利が変わらないため、返済計画を立て易いと言えます。どちらを選ぶかは慎重に検討する必要があるでしょう。

融資期間の比較

不動産担保ローンの融資期間について。銀行でもノンバンクでも、最長期間30～35年位まで取り扱っている金融機関が多いようです。但し、銀行は、資金使途、返済能力、借入時や完済時の年齢制限、建物の耐用年数による制限などにより、実際に借入れできる期間が短くなる場合があります。ノンバンクは銀行よりも審査基準が柔軟であり、年齢や担保物件の耐用年数による制限が無いところが多く、長期ローンに対応してもらえる可能性があります。

 ※上記はあくまでも一般的な目安であり、詳細は各金融機関により異なります。必ずご自身でご確認下さい。

申込みから融資までのスピード

不動産担保ローンの申込みから融資までの期間については、一般的に銀行よりノンバンクの方が早いと言われています。無担保の融資と比べ、高額になる場合が多い不動産担保ローンですので、不動産の調査・評価はしっかりと行われます。金融機関により調査・評価を自社で行う場合と、外部に委託して行っている場合とがあり、外部委託をする場合はその分審査に日数がかかることになります。また、保証会社を付ける場合なども保証会社内の審査が必要になりますので、やはり日数がかかることになります。特に銀行は審査が厳格なため、実行までに2週間～1ヶ月以上かかる場合も少なくありません。一方、ノンバンクは不動産の査定を自社で行っているところが多いうえ、審査基準が柔軟で結論が早く、実行までに最短３営業日程度で対応している会社もあります。

担保設定の条件

不動産担保ローンで担保になる不動産の登記設定について。不動産に抵当権または根抵当権を設定して融資をする形になります。銀行は第1順位の抵当しか扱わない場合や、原則として本人名義の不動産しか取り扱わない場合があります。また、差押え登記などが入っていないことが条件になることが一般的です。これに対し、ノンバンクは抵当順位が２番以下でも扱う場合が多いですし、第三者の担保提供などでも取り扱い対象となる場合が多いです。また、差押え登記があっても、融資時に解除が可能であれば取扱いが可能であることが多いです。

担保評価について。不動産の査定にはいくつかの方法があります。主なものには、路線価法（国税庁の評価基準 × 補正率）、固定資産税評価額の倍率方式、実勢価格に基づく査定（近隣の売買事例など）、原価法（再調達価格 − 減価償却）、収益還元法などがあり、これらを組み合わせたりして評価額を決めます。どの評価方法を用いるかは金融機関によって異なりますが、実際に融資が受けられる金額はこの評価額の60～80％位になります。

 不動産担保ローンの借入期間の特徴

金融機関によりますが、不動産担保ローンの融資期間は最長で30～35年位まで取り扱っているところが多いです。但し、銀行では資金使途、借入時・完済時の年齢、建物の耐用年数などにより、35年より短い期間が上限になることがよくあります。

不動産担保ローンで長期間の借入れが出来る場合でも、メリットとデメリットがありますので、以下のような点は事前に確認しておいた方が良いでしょう。

まず、長期契約のメリットとしては、月々の支払額が抑えられるという点が大きいでしょう。先々の資金計画なども立て易くなります。次にデメリットについて。借入期間が長いと完済するまでに支払う利息負担が大きくなるため、返済総額が多くなる点には注意が必要です。また、変動金利で借入している場合、完済するまでに金利が上昇し、利息負担が増加するという可能性があります。

最長借入期間の実態

不動産担保ローンの最長借入期間について。融資期間としては、銀行よりもノンバンクの不動産担保ローンの方が長い傾向があります。銀行は住宅ローンについては35年ローンを扱っていることが多いですが、住宅ローン以外の事業性資金などになると借入期間はやや短くなります。また、銀行が扱う不動産担保ローンは資金使途が限定されている場合が多く、ノンバンクのように資金使途が自由というところは稀です。銀行に相談した場合でも、そもそも資金使途で断られる場合もあります。

各社が提示している最長借入期間の目安として、メガバンク～30年、都市銀行25～35年、信用金庫20～35年、ノンバンクで30～35年位といったところです。

銀行は住宅取得資金・住宅改修資金・住宅ローンの借り換えなど不動産関連資金の場合は最長35年位まで扱うところがありますが、事業資金や投資資金などはそもそも扱わなかったり、扱えても25年位までなど期間が短い傾向にあります。

金融機関別の借入期間

年齢制限との関係性

借入時の年齢については、銀行などは18～20歳以上70歳未満、ノンバンクは年齢制限なしという会社が多いようです。また、完済時の年齢については、銀行で75～80歳未満、ノンバンクは制限無しとしているところが多いようです。例えば、借入希望先の金融機関の完済時年齢が80歳の場合、35年ローンを組むためには45歳までにローンを申し込む必要があります。55歳で申し込んでも最長で25年のローンまでしか組むことはできません。ノンバンクは年齢制限を設けていない会社が多く、個々の審査しだいとなります。長期間の借り入れを検討している場合は予め確認しておくと良いでしょう。

返済シミュレーション例

不動産担保ローンにて1,000万円を固定金利7.8％で借り入れした場合の返済例を紹介します。

長期間でローンを組んだ方が月々の返済額は少なくなります。一方で、返済総額に占める利息は15年ローンが約700万円なのに対し、30年ローンは約1,600万円と2倍以上になります。借入期間が長くなると、利息の負担額が大きくなることについては注意が必要です。不動産担保ローンを利用する際は、事前に返済シミュレーションを利用するなどして返済総額を計算しておくと良いでしょう。

 不動産担保ローンの借入期間のリスク

不動産担保ローンで長期間の契約をした場合に、事前に把握しておいた方が良い注意点があります。

・総支払い利息の増加…借入期間が長くなるほど、利息の総支払額が多くなる。

・金利変動の影響…変動金利型で契約している場合、金利上昇により将来の返済総額が増加する可能性がある。

・繰上返済時の手数料…借入金の一部または全部を繰上返済する場合に手数料（違約金）がかかる場合がある。

・担保物件喪失の可能性…万が一返済が出来なくなった場合、金融機関は担保物件を売却し、その代金から必要な返済金を回収することが出来る。

これらのリスクを回避するためには、契約条件をしっかり確認してから契約することはもちろん、借入金額も必要最低限に抑えること、無理のない返済計画を立てること、余裕があれば繰上返済もうまく利用することが挙げられます。

以下ではリスクについてもう少し詳しく説明します。

総支払い利息の増加

先述した返済シミュレーションに記載した通り、借入期間が長くなれば月々の返済額は低く抑えられます。その一方で、利息の支払い総額は増加していきます。固定金利で15年ローンと30年ローンを組んだ場合、30年ローンの方が利息の支払総額は2倍以上多くなります。

月々の返済負担を低くすることと、長い目で見て返済総額を減らすこと、どちらも重要ですので、借入の前にしっかりシミュレーションしておくことが大切です。

金利変動の影響

不動産担保ローンの金利タイプには、「固定金利」と「変動金利」があります。固定金利型は契約中に金利が変化しないため、毎月の支払額は一定になります。一方、変動金利型で契約している場合、一般的に年に2回基準金利の見直しが行われ、金利の上昇により月々の支払額や将来の返済総額が増加する可能性があります。日本の金利は長年に渡り低く抑えられてきましたが、2024年9月以降は徐々に上昇しています。これからローンを組もうと考えている方は、固定金利型と変動金利型のどちらを選ぶのが良いか慎重に判断しましょう。

繰上返済時の手数料

不動産担保ローンで借入後に一部繰上げ返済や全額繰上げ返済を行う場合、手数料や解約違約金がかかる場合があります。金融機関によって名称や金額が異なりますので、契約の前に必ず確認しましょう。

手数料（解約違約金）の目安としては、銀行などの場合で数千円～数万円程度、ノンバンクの場合は返済する元金に対し1～3％位が目安となります。契約時には金融機関から説明されますが、数年後に繰上返済を行う際には覚えていないケースもあるかと思いますので注意しましょう。

担保物件喪失の可能性

不動産担保ローンは、借り入れのために不動産を担保にしているため、万が一返済が出来なくなった場合は、融資をした金融機関は担保不動産を売却し、その代金から返済を受けることになります。担保となる不動産がご自宅だった場合には、明け渡さなければならなくなります。これらのリスクを回避するために、契約条件をしっかり確認してから借り入れすることはもちろん、借入金額を必要最低限に抑えること、無理のない返済計画を立てること、余裕があれば繰上返済をうまく利用することが挙げられます。大切な不動産を失うことが無いよう、返済計画はしっかりと立てましょう。

 返済期間の選び方と交渉のポイント

不動産担保ローンにおける返済期間の選び方は、月々の返済負担と総支払額（利息）のバランスを見ながら決めることが重要です。長期間の借入をすると、月々の返済負担は軽く出来ますが、利息の総支払額は増加するため、どちらに重点を置くかで借入期間の設定が変わります。先々の収入見込み、返済割合などをしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。

また、金融機関と上手に交渉する方法として、次のような点に注意すると良いでしょう。

・事前の資料の準備（資金使途の明確化、事業計画書、返済計画書）

・他行との比較材料を持っていく（相見積もり）

・嘘や誇張はせず、根拠のある数字で明確に答える

金融機関は貸したお金がしっかりと返済されるか否かを重要なポイントにしていますので、明確な根拠をもって誠実に対応することが大切です。これについては後段で改めて説明します。

最適な返済期間の見つけ方

一般的に無理のない返済計画とは、収入に対する返済金額の割合が25～35％以内と言われています。年収400万円未満の場合は返済割合25％以内、400万円以上の場合は35％以内を基準としている金融機関が多いようです。

最適な返済期間の見つけ方については、以下のような点を比較してみると良いでしょう。

◆短めの返済期間が向いている方

• 収入に余裕がある（定年までに完済したい）
• 総返済利息を抑えたい（利息を減らして節約したい）
• 金利上昇リスクを抑えたい（変動金利型）
• 単身者や扶養家族がいない世帯の方

◆長めの返済期間が向いている方

• 月々の返済負担を軽くしたい（キャッシュフロー重視）
• 他にもローンがある（住宅・教育・事業など）
• 余裕が出来たら繰上返済をしたい（子供の自立など）

但し、借り手側の希望が必ずしも通るとは限らないため、相談先の金融機関の条件を予め確認しておくことが大切です。

• 借入時・返済時の年齢制限    借入時の年齢70歳未満、完済時の年齢75歳〜80歳などの制限あり（金融機関による）
• 担保不動産の耐用年数による制限

金融機関との交渉術

金融機関と融資条件について上手に交渉する方法として、下記のような点に注意すると良いでしょう。

・事前の資料の準備（資金使途の明確化、事業計画書、返済計画書）

・他行との比較材料を持っていく（相見積もり）

・嘘や誇張はせず、根拠のある数字で明確に答える

金融機関は貸したお金がしっかり返済されるか否かを重視します。銀行は特にそうです。したがって、明確な資金使途を示し、具体的な事業計画書で収支を数字で説明し、根拠のある返済計画を説明できれば金融機関も安心して融資を検討できる訳です。また、他の金融機関で提示された条件をもとに交渉することも一つです。金融機関にぜひ融資したい相手と考えてもらえれば、更に有利な条件を引き出すことにつながります。交渉は嘘や誇張はせず、具体的な数値をもって明確に誠実に対応しましょう。

審査を受ける際に効果的な質問として、「何か懸念点が無いか」、「事前に用意しておく書類はないか」など審査をスムーズに進めるうえで必要になる点を確認すると良いでしょう。金融機関側も審査を進めやすくなれば好印象を受けるはずです。

 よくある質問

不動産担保ローンの最長借入期間は？

最長の借入期間は、メガバンクで20年ないし30年、都市銀行・地銀で25～35年、信用金庫・信用組合で30年～35年、ノンバンクで30年～35年位が目安となります。各金融機関によって異なりますので、必ず確認して下さい。

家を担保に借入れするデメリットは？

不動産担保ローンの場合、万が一返済が出来なくなると、貸し手の金融機関は担保不動産を売却し、その代金から返済を受けることが出来ます。したがって、担保不動産が自宅であった場合は、借り手は自宅を失うというリスクがあります。そうならないために、契約内容をしっかり確認し、借入金額を必要最小限に抑え、無理のない返済計画を立てることが大切です。

• 　　不動産担保ローンをご検討の方はこちら　　

 まとめ

不動産担保ローンの返済期間については、各金融機関により最長の契約期間が異なります。銀行は返済能力以外に、借入時・完済時の年齢制限、建物の耐用年数による上限など細かな条件があるため、銀行よりはノンバンクの方が柔軟な対応が望めます。また、金融機関との条件交渉には、事業計画書や返済計画書により、根拠のある数値をもって返済が出来ることを示すことが重要です。さらに、有利な条件を引き出すために複数の金融機関の条件を引き合いに出すことも交渉方法の一つです。嘘や誇張はせず、明確な根拠をもって誠実に対応することが大切です。