不動産担保ローンは総量規制の対象？自宅が担保の際の条件や除外・例外となるケースについて解説

 総量規制とは

総量規制とは、ノンバンクと呼ばれる貸金業者からの借入総額が利用者の年収の3分の1を超えてはならないというルールで2010年に施行された改正貸金業法に基づいた規制です。つまり年収300万円の方であれば全ての貸金業者からの借入合計が100万円までとなります。

この規制の背景には、多重債務問題の深刻化があります。過去には複数の貸金業者から過剰に借入を行い、返済が困難になるケースが相次いだため、法律で上限を定めることになりました。利用者の返済能力を超える貸し付けを防ぎ、利用者の生活を守ることが目的となります。

対象となるのは、消費者金融やクレジットカード会社、信販会社などの貸金業者で、銀行や信用金庫・信用組合などの金融機関は対象外です。

総量規制が適用される金融商品と範囲

総量規制の対象となるのは、主に貸金業者が提供する無担保の個人向けローンです。代表的な例としては、消費者金融のカードローンやクレジットカード会社のキャッシングサービス、信販会社等のフリーロ－ンなどが挙げられます。これらは個人の収入に対する信用のみに基づいて融資を行うため、利用者の返済能力を超えた借入を防ぐ必要があります。

一方で、住宅ローンや建築ローン、リフォームローンや自動車ローンといった目的が明確かつ高額なものや、事業資金で利用するための融資に関しては貸金業者からの貸付であっても総量規制の除外・例外として扱われるケースがあります。

上記のように総量規制の対象になるかならないかの違いは、貸付の目的が生活基盤の確保によるものや担保付きであること、または貸付主体が貸金業者ではないこと（銀行など）が関わってきます。

どのローンが規制の対象となるかを確認することが無理のない借入をすることの第一歩となります。

 不動産担保ローンは総量規制の対象になる？

不動産担保ローンは、原則として総量規制の対象外です。これは借入の際に担保となる不動産があるため、無担保ローンとは異なり、返済能力を補完する要素があるためです。ただし注意したいのは、貸金業者から借入をする場合です。貸金業者の場合は担保不動産の種類や借入目的によって、総量規制の適用可否が以下のように異なります。

つまり、不動産担保ローンであっても、「誰が」「何のために」「どんな不動産を担保にして」借りるかで総量規制の適用可否が決まります。

貸金業者と銀行で異なる総量規制の適用

貸金業者と違い、銀行や信用金庫などの金融機関が提供するローンは総量規制の対象外となります。なぜなら、これらの機関は貸金業法ではなく銀行法など別の法律に基づいて営業しており、独自の審査基準と監督を受けているからです。

以下に、法的根拠を交えて、両者の違いを比較表でまとめてみました。

銀行は独自の審査基準とリスク管理のもとで融資を行うため、年収の3分の1という明確な制限はありませんが、返済能力を厳しくチェックし融資判断をしています。

このように、同じ「不動産担保ローン」でも、貸金業者と銀行では総量規制の適用が異なるため、借入先の性質をよく理解することが大切です。

自宅担保と投資用物件担保の法的扱いの差

不動産担保ローンでは、担保にする不動産が「自宅」か「投資用物件」かによって、法的な扱いや審査の基準に違いがあります。

まず、自宅を担保にする場合は、個人の生活基盤に対する担保となるため消費者保護が重視される傾向があります。生活の拠点を失うリスクがあるため、法的・倫理的な配慮が必要となり、金融機関も慎重に審査を行います。

一方で、投資用物件（賃貸アパートや空き家など）を担保にする場合は、収益目的の事業用資産の為、商業的資産とみなされ、比較的自由に取り扱うことが可能です。収益物件であるため、担保評価や収益性、過去の運用実績などが重視されます。借入目的が明確で、事業性ローンとして扱われることも多いため、審査のポイントも異なってきます。このように、自宅と投資用不動産では、法的な保護の度合いや金融機関の見方が変わるため、借入を検討する際はその違いを理解しておくことが重要です。

借入目的（事業性・消費性）による規制判断

不動産担保ローンの総量規制の適用可否は、借入の目的によっても大きく異なります。具体的には、借入が「事業性資金」か「消費性資金」かによって、法的な判断基準が変わってきます。

事業性資金とは、事業店舗の改装資金や設備投資、運転資金など、事業の運営に必要な資金のことを指します。この場合、貸金業者からの借入であっても、総量規制の対象外となります。法人での借入だけでなく個人事業主の借入であっても事業目的が明確であれば対象外とされるのが一般的です。この場合、事業資金であるという証明が必要になるので資金の用途を明確にする書類（契約書や請求書など）や事業計画書が必要となります。

一方で、生活費や教育資金などの「消費性資金」は、総量規制の原則に従い、年収の3分の1を超える借入ができません。ただし、自宅以外の不動産を担保にする場合は総量規制の対象外となります。この場合、自宅ではないことの証明として住民票などが必要になります。

 不動産担保ローンが総量規制から除外されるケース

自宅を担保とするローンでも、資金使途によっては、総量規制の除外対象となるケースがあります。除外認定がされると総量規制にかかわらず借入が可能で、借入合計額が年収の3分の1を超えても貸付が可能となります。また借入額が借入残高に算入されないため、その後に別の借入を行っても影響を与えることがありません。ただし、除外であっても審査が甘くなるわけではなく、担保評価や返済計画の妥当性は厳しく確認されます。

【法的根拠】

貸金業法施行規則第10条の21

【適用条件】

・不動産購入や建築、リフォームのための貸付

・自動車購入時の自動車担保貸付

・高額療養費の貸付

・有価証券を担保とする貸付

・不動産（個人顧客または担保提供者の居宅などを除く）を担保とする貸付

・売却予定不動産の売却代金により返済される貸付

上記は一例ですが、これらの条件を満たす場合、不動産担保ローンは総量規制の除外規定となります。

 不動産担保ローンが総量規制の例外となるケース

不動産担保ローンは基本的に総量規制の「除外」に該当するケースが多いですが、特定の条件下では「例外」として年収の3分の1を超える借入が認められることもあります。除外とは異なり、例外は原則規制対象であるものの、特別な事情により規制を適用しないとする法律上の扱いです。そのため除外とは違い借入金額が借入残高に算入されますので、借入残高が総量規制の基準を超過した場合、その後、除外貸付や例外貸付を除いて借入れができなくなります。

【法的根拠】

貸金業法施行規則第10条の23

【適用条件】

・個人事業者に対する貸付（事業計画、収支計画、資金計画により、返済能力を超えないと認められる場合）

・新たに事業を営む個人事業者に対する貸付（要件は上記と同様）

・顧客に一方的に有利となる借換え

・借入残高を段階的に減少させるための借換え

・顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付

・社会通念上 緊急に必要と認められる費用を支払うための資金（10万円以下、3か月以内の返済などが要件）の貸付

・配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付け（配偶者の同意が必要）

・預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付け（貸付けが行われることが確実であることが確認でき、1か月以内の返済であることが要件）

上記は一例ですが、これらの条件を満たす場合、不動産担保ローンは総量規制の例外規定となります。

事業資金として利用する場合の条件と証明方法

不動産担保ローンを事業資金として利用する場合、総量規制の例外規定の対象となりますが、それが認められるためには借入が明確に事業目的であることを証明する必要があります。

まず条件としては、借入の使途が業務運営や設備投資、仕入れ費用など、明確に「事業に関連する費用」であることが求められます。個人事業主などが対象となり、生活資金やプライベートな出費は認められません。

証明方法としては、以下のような書類が必要になることが一般的です。

・開業届（開業資金で融資を受ける場合）

・見積書や発注書（設備購入や工事等の事業に関するもの）

・資金繰り計画や事業計画書

・確定申告書や収支内訳書

・通帳コピー（事業用収支の実態確認）

・事務所となる部屋の賃貸借契約書（営業実態の確認）

これらの書類によって、資金の使途が明確になれば、総量規制の例外として審査される可能性が高まります。融資をスムーズに受けるためにも事前の準備が大切です。

引用：総量規制が適用されない場合について【貸金業界の状況】 | 日本貸金業協会

 事業者が不動産担保ローンを利用する際の注意点

事業者が不動産担保ローンを利用する際は、資金使途を明確にすることと現実的な返済計画の妥当性が重視されます。特に担保となる不動産が自宅か事業用かによって審査の観点が異なるため注意が必要です。また、事業の将来性や資金の回収可能性も審査に影響するため、事業計画書や収支予測を整え、金融機関からの質問に的確に答えられるよう準備しましょう。既存の借入金があるなら、その返済金額も念頭に入れて返済プランを考えなくてはいけません。万が一、返済が滞ると不動産が競売にかけられるリスクもあるため、借入額は無理のない範囲にとどめ、余裕をもった返済計画を立てることが不可欠となります。

担保評価と融資可能額の現実的な関係

不動産担保ローンを利用する際、「不動産の市場価値＝担保評価額＝借りられる金額」と思われがちですが、実際にはもう少し慎重に考える必要があります。金融機関は担保物件の評価にあたって、立地、築年数、市場流通性、法的制限などを総合的に見て担保評価額を算出します。この担保評価額は市場価格より低めに設定されるのが一般的です。

そして、その担保評価額に対して一般的には60〜80％程度を上限に掛目を入れてから融資額が設定されます。これは、万が一返済ができなくなった場合に、担保を売却して債権を回収できる金額に一定の余裕を持たせるためです。つまり1億円の市場価値がある不動産でも担保評価額は金融機関によって判断は違いますが、9,000万円となることもあります。そこから掛目が入った5,400万～7,200万が融資上限額となるのです。

また、不動産に他の抵当権が設定されている場合は、その順位によって担保評価が下がることもあります。つまり、担保評価額はあくまで目安であり、実際に融資可能な金額とは異なるという点を理解しておくことが重要です。

返済不能時のリスク―自宅を失う可能性

不動産担保ローンで自宅を担保にした場合、返済が滞ると最終的には自宅を失うリスクがあります。これは、貸し倒れを防ぐために金融機関が担保を処分して債権を回収する仕組みがあるためです。

返済が一定期間遅れると、まず督促が入り、その後も支払いがなければ「期限の利益の喪失」として一括返済が求められます。それでも支払えない場合は担保権が実行され、裁判所を通じて競売にかけられ、自宅に住み続けることができなくなります。特に家族が一緒に暮らしている場合、生活の基盤を一気に失うことにもなりかねません。こうしたリスクを踏まえ、無理のない返済計画と、万一の時の対策をあらかじめ検討しておくことがとても重要です。競売は裁判所による強制売却のため価格が安くなりやすく、任意売却は当事者合意で市場価格に近い金額で売却することが可能です。競売にならない対応策としては返済が困難になりそうな場合には、金融機関へ早期の相談することが大事です。

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 まとめ

総量規制は個人の返済能力を超えた過剰な借入を防止するために成立した制度です。これによって消費者は借り過ぎを防止できるようになった反面、高額の借り入れが困難になった側面もあります。

今回のコラムで解説した通り、貸金業者が扱う不動産担保ローンも例外ではありませんが、「誰が」「何のために」「どんな不動産を担保にするか」によって総量規制が適用されるか否かが異なります。

短期間でまとまった金額を調達できる不動産担保ローンを最大限活用できるよう、総量規制の例外規定や除外規定について、少しでも理解の一助となれば幸いです。