不動産における親族間売買とは？どんなものがある？  

不動産における親族間売買とはそもそもどういったものなのでしょうか。一般的な売買との違いはどういった点が挙げられるでしょうか。
1つ目の違いは当事者です。通常の不動産売買は第三者同士で行われることが多いものですが、親族間売買は親と子、自身と配偶者の親、兄弟間など、当事者同士が親族等近い関係にある者同士となります。
2つ目の違いはローン付けや税金等の問題です。親族間売買では住宅ローンが使えない可能性や、税金の控除や特例が使えない可能性があります。
3つ目の違いは金額です。不動産に限らずモノの金額は需要と供給のバランスによって決定され、売主側からすれば「高値で売却すること」を一番の目的とするケースが一般的ですが、親族間売買は目的が異なる場合があります。

親族間売買のメリットやデメリットとともに、みなし贈与についての解説や、親族間売買で押さえるべきポイント、通常の不動産売買の違いなどを含めて解説していきます。

  親族間売買のメリット  

まず、第三者ではなく親族間で不動産売買を行うことのメリットについて触れていきます。

1. 売却後もその不動産に関わることができる

まず親族間売買のメリットとして挙げられるのが、売却後もその不動産に関わることができる点です。第三者との売買の場合、売却後は買主がその不動産を使用します。一方で親族間売買の場合には状況が異なります。例を挙げるならば、自宅を売却する際、第三者ではなく自分の子供が買い受けてくれたとしたら、売却代金を得た上でマイホームにそのまま住み続けることも可能になるでしょう。また、売却後に自身が転居する場合であっても、住んでいるのが自分の子供であれば売却後に行き来をすることも可能です。

2. 相続対策に使える
「相続人が複数いるが残せる資産は不動産のみ」というようなケースでは、親の死後、不動産を誰が相続するのか、それとも売却をするのか、相続人同士で揉める可能性があります。生前に親子間売買を行っておけば親の手元に現金ができます。これを相続時に平等に分配すれば、相続人同士での争いの回避に繋がる可能性があります。

3. 一般的な売買価格よりも低く不動産を取得することができる
一般的な不動産売買では需要と供給により市場で価格が形成される為、恣意的に価格が決まることはありません。一方で親族間売買の場合には競合する買主や類似する物件を売り出している売主もいませんので、当事者同士で自由に金額を設定することが可能です。但しこの場合に「税金」がポイントになります。市場価格とかけ離れた金額で売買をする場合、税務署から廉価売買であるとの指摘を受け、市場価格との差額分を贈与と判断され贈与税が課される可能性があります。これを「みなし贈与」と言います。みなし贈与についてはデメリットの項目で触れますが、廉価売買であるとの指摘が入らない範囲であれば市場価格よりも低い金額で不動産売買することが可能です。

4. 借入中のローンの返済金額が軽減される可能性がある
現在借入れをしている住宅ローンの金利が高い、返済期間が短いなどで毎月の返済額が大きい場合、子供が長期ローンを組んで親のローンを切り替えることで負担を軽減することが可能です。

5. 借入れがなくなることで新たにローンを組むことができる
銀行で住宅ローンなどの融資を受ける際にポイントとなるのが、収入に対しての返済比率です。購入したい不動産があっても、既に借入れがある場合にはその返済比率がローンの審査に響いてくるため、審査が通らないこともあります。例えば資金のある親が子供の不動産を買い受けてローンを返済する場合には、返済比率がリセットされますので子供は改めて住宅ローンを組むことが可能となります。

  親族間売買を行うデメリット  

次にデメリットについて記載していきます。

1. 住宅ローンの利用が難しい
住宅ローンは個人がマイホームを購入するために組む長期のローンです。ですが、親族間売買には純粋に住宅を購入するという目的とは異なる目的が内在しているケースが多く、住宅ローンの利用が難しいケースも多く見受けられます。
では、親族間売買は住宅ローンを提供する金融機関からはどう見えるでしょうか。
親子間売買を例として考えてみましょう。親の不動産には事業のための担保借入れがある、経営は芳しくない、簿外債務がある、このような不動産を子供が買い受ける場合、子供が住宅ローンを組むのはまず不可能です。金融機関からすると、この売買は「売買」ではなく「財産隠匿」が目的だと判断するためです。
親族間売買を行う理由が明確でない場合も住宅ローンを組むことは困難です。一般に売買することで売主である親には譲渡所得税が発生しますがこの税率は相続税よりも高く設定されています。金融機関からすると「なぜ高い税金を払ってこの時点で親族間売買をする必要があるのか」「売主が手にする売買代金が何に使用されるかわかならいので資金使途が不明な資金は融資できない」という見方になります。

2. みなし贈与とみなされることがある
次にメリットの点でも一部触れたみなし贈与についてです。
親族間売買の場合、売買価格は市場における需要と供給により決まるのではなく、親族間の合意のみで決定します。よって、市場では5,000万円程度の価値がある不動産を1,000万円で売買することも可能です。この場合5,000万円と1,000万円の差額4,000万円が「みなし贈与」と判断され、贈与税が課されることがあります。
「親子間のやりとりが税務署にわかるはずはない」と思ったら大きな間違いです。税務署は税収入アップのため、日々様々な情報収集を行っています。税務署と同じ国の機関である法務局から毎月、不動産の名義変更や移転原因などの情報を得ていますし、場合によっては銀行口座の入出金の流れを調査する権限も与えられています。
税務署は相続税や贈与税の対象となる親族間の財産移転については、特に神経質に見ています。親族間で売買を行うこと自体が稀なケースであり、法務局から得た情報をもとに「購入した不動産の購入金額はいくらですか」といったお尋ねの文書が届くことがあります。この文書では不動産の購入金額や購入資金の調達方法について回答が求められます。購入金額が市場価格とかけ離れている、実際のお金の動きが見えないと言った場合には、「廉価な売買であり、実質的には贈与（＝みなし贈与）である」と結論付けられる場合があります。
みなし贈与については相続税法の第7条に下記のように規定されています。

この「著しく低い金額」について明確な基準が示されているわけではありませんが、過去には「時価の80％未満の価格」であった場合に廉価だと判断するという地裁判決が出ています。

3. 税務上の特例が使えない
不動産を売却して譲渡益が出た場合、売却した不動産がマイホームであれば譲渡益から3,000万円の特別控除を受けることができますが、親族間売買の場合には受けられない可能性があります。 一方で住宅ローン控除については要件を満たせば利用することができます。
この二点については、親族間売買でかかる費用の欄で詳しく記載します。

4. 買主になった人は将来他のローンが組みにくい
子供が親の不動産を購入するためにローンを利用すると、子供が他の不動産を購入したい場合に既にローンを利用している為、返済比率の関係で新たなローンを組むことができないことがあります。

5. 売主、買主が代替わりするとトラブルが起きやすい
親族間売買は売主・買主の信頼関係に依存しているため、契約書類に詳細の記載がなく口約束というケースがあります。売主・買主が生きている間は問題がなくても、どちらかに相続が発生するとトラブルになることがあります。例えば、親の財産を子供一人が取得していた事実を他の相続人予定者が知らなければ、相続財産をめぐって争いが起きることが想定されます。このようなことが起こらないように親族間売買を検討する際には親族間での意思形成をきちんと行うことが大切です。

  親族間売買の方法と流れ  

不動産の親族間売買を行う場合の方法と流れは次の通りです。

1. 不動産の状況を確認する
まずは売買する不動産の原状を確認します。不動産は一筆ごとに登記簿が作成されていますので、法務局に行き登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しましょう。
まず所有者を確認してください。相続時に名義を変更していないなど、現在の所有者と登記簿の所有者が一致しない場合は、先に不動産の名義を現在の所有者に変更することが必要です。また差押えなど売買を阻害する登記がなされていないかも確認しましょう。差押えが入っている場合、差押えを解除する手続きが先になります。次に抵当権などの借入の有無について確認します。借入があるから売買ができないという事はありませんが、通常は借入れを返済しなければ売買は成立しませんので抵当権の設定がある場合には事前に借入れの残高を確認しましょう。抵当権が設定されていても借入れが無い場合もあります。こういった場合は抵当権抹消手続きを早めに進めておきましょう。抵当権を抹消する書類の準備には債権者の協力が必要であり想定外に時間を要する場合があります。

2. 不動産の価格の相場を調べる
先述の通り、時価に対して著しく低い価格で売買をすると「みなし贈与」と税務署から認定され買主に贈与税が発生します。いくらで不動産を売買するのかは非常に悩む点です。一概には言えませんが土地については路線価並みの価格設定であれば税務署からみなし贈与と認定される可能性は低いとの見解があります。価格設定は親族間売買の大切なポイントなので親族間売買に詳しい不動産業者の意見を求めることが適切です。

3. 不動産売買の条件を決める
売買価格以外にも決めておいたほうが良い条件があります。代表的なものは「瑕疵」（瑕疵とは売買時にはわからなかった雨漏りや建具の不具合などのこと）が発見された場合の取り扱いです。 一般的な不動産売買取引では専門家である不動産業者が仲介に入るため、売買後に発見された瑕疵について明確な取り決めがされます。親族間でも修理は誰が負担するか、責任は誰がとるかを明確に決めておいた方が安全です。

4. 売買契約を締結し、売買代金を支払う
売主、買主双方で売買条件に合意出来たら売買契約を締結します。銀行のローンを利用しない場合は契約書の作成と売買代金の支払いを同じタイミングで行って問題はありません。銀行のローンを利用する場合、売買契約書を銀行に提出してからの本審査というのが一般的な流れです。その場合は売買代金の支払い日は銀行の融資承認がおりた後の日付になりますので、銀行の担当と打合せをするようにしてください。ローンを利用する際には売買代金の支払い日にローンを実行する銀行に売主・買主が集合するのが一般的です。インターネット銀行の融資を受ける場合は所有権移転登記手続きを担当する司法書士事務所や、不動産仲介会社に集合して手続きを行います。決済当日は売主・買主双方の必要書類に不備が無いかを司法書士が確認し、不備が無ければ売買代金の支払いを行います。代金の支払いは、後日税務署からのお尋ねがあった場合に客観的な資金移動を証明するため、銀行振り込みで行うのが望ましいと言えます。現金で支払いをした場合には領収書をもらい保管しましょう。代金の支払いを終えたら司法書士が所有権移転登記手続きを行います。

  親族間売買にかかる費用とは  

次に、親族間売買にかかる費用についてご説明します。売主側、買主側に分けて説明します。親族間売買だからと言って特別な費用がかかる、特別費用が安くなるということはありません。通常の不動産売買の際にかかる費用と同様であると捉えてください。

売主側

買主側

親族間売買で仲介手数料は必要？
親族間売買にかかる費用についてご説明しました。親族間ということで、通常は買主が持つべき費用を売主が負担するなどの場面はあるかもしれませんが、記載した通り通常の不動産売買の際にかかる費用と同様であると捉えてください。
通常の不動産売買と親族間売買の一番の違いは、不動産業者に間に入ってもらうか否かというポイントでしょう。
不動産業者に仲介を依頼した場合、記載した費用に加えて仲介手数料が発生します。売買代金に対して上限で3％～5％＋消費税であり、決して低い金額とは言えません。
仲介手数料は「営業活動に対する成功報酬」であり「各種手続きの代行費用」と定義されますが、親族間売買ですと売主、買主はすでに決まっていますので「営業活動に対する報酬」は発生していません。また、「各種手続き費用」と言っても売買契約に必要な書類は売主、買主双方で揃えることができますので、不動産業者を仲介に入れることは不要との考え方もあります。不動産業者を仲介に入れるメリットはなんでしょうか。

 メリット1 　売買価格決定についての適切なアドバイスがもらえる

親族間売買において注意すべき点は「みなし贈与」です。素人間で決めるよりも専門家のアドバイスを求める方が適切です。

 メリット2 　売買契約書の作成をしてくれる

市販で売買契約書は手に入りますが大きなお金が動く取引ですので専門家である不動産業者に売買契約の作成は依頼するのが良いでしょう。
こう見てきますと、「営業活動に対する報酬」は不要ですが「各種手続きの代行」部分については仲介手数料を支払い売買契約を進めることが無難と言えます。正規の料金を支払うか否かは仲介業者との話し合いで決めていきましょう。

親族間に関連する税金の特例・控除について

【居住用の不動産を売却した際の譲渡益控除の特例】
通常、マイホームを売却した場合には売却によって得た譲渡所得（売却金額－取得した金額、売却にかかる費用）から3,000万円を控除する特例が利用できますが、特別控除の適用条件とし、「親子や夫婦など特別な関係でないこと」が定められています。
国税庁HPの「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」には以下の記載があります。
「売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。」
記載の通りとなりますが、親族間売買の当時者である買主が売主の配偶者および直系血族（祖父母、父母、子、孫）である場合、この特例は使えません。また売主と買主が親族で生計をともにしている場合、売却した住宅にその後居住する場合、内縁関係にある当事者同士の場合、個人と特別な関係にある法人も適用除外に含まれます。

【住宅ローン控除】
親族間売買でも住宅ローン控除は利用可能です。但し、親族間売買ではそもそも住宅ローンが組めない場合も少なくない上、組めた場合でも下記条件をすべてクリアする必要があります。

• 「住宅ローンの返済期間が10年以上である」
  住宅ローンは「ローンの残債の1％を10年間控除できる」という制度です。住宅ローンを組んでいても返済期間が10年未満なら住宅ローン控除は使えません。
• 「床面積が50㎡以上であり一定の耐震診断をクリアしている」
  耐震基準については、木造であれば20年以内、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋金クリート造の場合は築25年以内であれば耐震基準は問題ありません。また家が古い場合でも耐震等級等を取得していれば耐震基準の条件クリアできます。耐震基準を満たせない場合は耐震補修を行うなど条件をクリアする方法を探しましょう。
• 「購入した家に住んでいる」
  住宅ローン減税は「自分の住む家」を前提した制度です。親族間売買をした後で買主がその家に住まない場合は住宅ローン減税は利用できません。
• 「買い手の年収が3,000万以下である」
  年収要件が設けられています。
• 「買主が売主と同居していない、生計を一にしていない」
  親族間売買が成立した際に買主と売主が同居していたり、生計を一にしていると住宅ローン減税は利用できません。

  親族間売買における不動産担保ローンのメリット  

解説した通り、親族間売買に対して住宅ローン審査のハードルは高いのが実情です。この点、不動産担保ローンは資金使途が自由であり、親族間売買にも利用することが可能です。 不動産担保ローンのメリットを改めておさらいしてみます。

借り入れ金利が低金利
不動産を担保にするため、無担保ローンと比べると低金利での借り入れが可能です。無担保のカードローンやビジネスローンの場合、上限金利が15％～20％となっていますが、不動産担保ローンの場合は概ね10％未満となっています。下限金利も1％台～となっており、全体的に金利帯の幅が狭くなっています。

借り入れ限度額が高くなる
無担保ローンの借り入れ限度額は概ね1,000万円程度となっているのに対し、不動産担保ローンでは、担保となる不動産の資産価値が考慮されるため、借り入れ限度額が高くなります。不動産の評価額によっては、10億円前後の資金でも借り入れすることができます。

返済期間を長期にできる
不動産担保ローンでは、資金使途にかかわらず返済期間を長期に設定することができます。銀行の場合、法人・事業者向けの運転資金は5年程度、設備資金は耐用年数までとなっているのに対し、不動産担保ローンの場合には20年～30年（金融機関によっては35年）の返済期間を設けることが可能です。返済期間が長ければ、毎月の返済金額を低くすることができるため、余裕を持った返済計画を作ることができます。ただし、期間の長さに比例して返済総額は増えます。毎月の返済金額は低く抑えつつ、余裕ができた時に繰り上げ返済ができるような金融機関を選びましょう。

資金使途が自由
住宅ローンの場合、資金使途が純粋な居住用不動産の購入や増改築に限定されますが、不動産担保ローンは資金使途に制限がありません。親族間売買はもちろん、事業性資金や納税資金、リフォーム資金、開業資金など幅広いニーズに対応することができます。

年齢制限がない
不動産担保ローンの場合には、提供する金融機関や商品によっては借り入れ時や完済時の年齢制限がありません。契約に参加する方の意思能力が明瞭で契約能力がある場合には、借り入れすることができます。また、建物の年齢制限もありません。築年数が古く法定耐用年数を超えている場合でも、個別に不動産の流動性や資産価値を算出するため、借り入れすることができます。人物や建物の年齢で一般的な金融機関では取り組みづらいと言われてしまった場合でも、不動産担保ローンであれば借り入れできる可能性があります。

  まとめ  

親族間売買についての理解は深まりましたでしょうか。まとめとして、重要なポイントをおさらいしておきます。

売買価格の設定に注意する。みなし贈与に注意
紛争防止のため売買契約書は仲介業者を入れた上で作成する
住宅ローンの利用は難しい
住宅に関する特例・控除が利用しづらい
紛争防止のため売主買主以外の親族の了解を得る
親族間売買は近い間柄で取引を行うことができる手軽さはあるものの、知識が無いと思わぬ落とし穴に落ちる可能性もあります。
親族間売買を行う背景は様々ですが、売主の金銭的な問題を解決するために、資金援助のような形で売買を行うケースが多いように見受けられます。
親族間売買が最適な方法か否かを再度お考えいただき、実行される場合には通常の不動産売買と同様に不動産会社、司法書士、金融機関等の専門家の意見を交えながら行うことをお勧めします。