リースバックの仕組みとは  

リースバックは正式名称をセール＆リースバックと言います。

・不動産を第三者（不動産業者や金融機関、投資家など）に売却する
・その買主を貸主として、売却した不動産の賃貸借契約を結ぶ
という二つの契約を同時に行うことにより、不動産を資金化しつつ、さらに売却後もその不動産を利用し続けることが出来ます。

日本国内では、バブルの崩壊前後からリースバックの仕組みは利用されていましたが、「リースバック」という言葉自体が浸透してきたのは、ここ10年くらいかと思われます。
今では、リースバックを扱っている不動産業者や金融機関などが増え、テレビやラジオ、ネット広告等でリースバックという言葉がよく使われるようになってきています。

  リースバック業者の7つの比較ポイント  

市民権を得つつあるサービスとはいえ、リースバックを利用した経験がある方はまだまだ少ないと思います。
前述のとおり、リースバックを取扱う事業者はここ数年で飛躍的に増えていますが、数あるリースバック業者から、自分の目的に合った事業者やサービスを選ぶには、どのような点に着目すればよいのでしょうか。また、どのような点に注意をすればトラブルを避けることが出来るでしょか。

対象となる不動産の種類は何か
リースバックの対象となる不動産が戸建てなのか、マンションなのかによっては、事業者に得意、不得意が存在します。
例えば、対象となる不動産が戸建ての場合、リースバック業者の本業が、戸建て分譲や一戸建てのリフォーム販売がメインの不動産業であれば、本業がマンションのリフォーム販売をメインにしている事業者よりも、高額な買取り金額を提示してくれる可能性があります。
その事業者が、過去にリースバックでどういう不動産を取扱ってきたかは、なかなかオープンにはなってはいませんが、その事業者の本業は何をしているのか、ホームページ等にリースバックの事例を記載している場合は、どういう不動産を対象にしているかなど、自分なりにその事業者の得意分野を分析してみてください。

対象となる不動産のエリア
対象不動産の種類と同様に、対象不動産の所在地によって得意な事業者、不得意な事業者は存在します。
その事業者が、本業をどこで展開しているかがポイントになります。事業を展開しているということは、そのエリアに顧客を多く持っている為、ビジネスとして前向きになり、買取り金額や付帯する条件が優遇される可能性があります。
ホームページ等で、事前にその事業者の本店がどこにあるか、どこに事業展開、支店展開しているかなども情報収集しておくと良いでしょう。

賃貸借契約の形態及び期間
次に注意しなければならないのが賃貸借契約の形態です。
私たちが家を借りる際によく用いられる普通賃貸借契約とは異なり、リースバックの場合は定期賃貸借という形態の契約を結ぶことが一般的です。
普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の一番の違いは、借主の希望によって賃貸借契約の期間を更新できるか否かです。普通賃貸借契約の場合、借主が賃貸借契約の期間の更新を希望すれば、貸主は正当な事由なくこれを拒否することはできません。正当な事由とは、賃料の度重なる不払い、建物老朽化による建て替えが必要なケースなどがあげられます。
一方で、定期賃貸借契約の場合、賃貸借は契約期間内のみ成立し、期間の更新という概念が無い為、期間満了後には賃貸借契約は解消されます。普通賃貸借と違い、借主が更新を希望しても、貸主は拒否することが出来ます。仮に、貸主が承諾した場合にも、期間の更新ではなく、双方合意の上で新たな賃貸借契約を結ぶことになります。 ほとんどのリースバック業者は、この定期賃貸借契約を用います。定期賃貸借の契約期間は一般的には2年、長くても5年程です。契約期間満了後に住み続けられるかどうかは、事業者の意向次第になります。
どういう形態の賃貸借契約を、どの程度の期間で組むのかは、事前によく確認しておくようにしましょう。

年齢制限
住宅ローンや、よく比較されるリバースモーゲージローンとは異なり、リースバックには年齢制限がないことが一般的です。
中長期間にわたって返済することが前提のローン契約では、期中の返済能力や完済時の年齢が審査ポイントになるのと異なり、リースバックは長くても5年程の定期賃貸借契約を前提としている為、売却時点での意思能力が重要視されます。
ただし、売却後に賃料を払っていく必要がある為、一部の事業者では収入制限を設けていたり、賃貸借契約に連帯保証人を求めたりするケースもありますので、事前に確認しておきましょう。

資金化までの日数
市場で不動産を売却する場合は、不動産仲介会社に売却活動を依頼してから、売却（資金化）までに、早くても3ヶ月～6ヶ月の時間がかかります。
一方リースバックであれば、選定した事業者がそのまま買主となる為、通常の不動産の売却に比べて、早期に資金化することが可能です。多少の前後はありますが、概ね1週間～1ヶ月程度での資金化も見込めます。
事業者によっては、資金化までの日数が異なる複数のリースバックサービスを扱っていることもありますので、ご自身の状況や資金の必要になるタイミングなどを考慮して利用する事業者、サービスを選ぶようにしましょう。

買戻しの可否
リースバックを利用する時の最重要ポイントの一つと言えるのが、買戻し（再売買の予約）の可否です。リースバックの利用を検討されている方の多くは、「現時点で資金は必要だが、不動産を手放したくはない」という考えをお持ちでしょう。
リースバックを利用するにあたり、一時的に不動産を売却、賃貸で一定期間利用し、最終的には買戻すというゴールをイメージされている方がほとんどだと思いますが、リースバックにおける買戻しはあくまでも「特約」であり、「全てのリースバックサービスに必ず付いている約定ではない」という認識を持っておく必要があります。
近年はリースバックを扱う事業者も増えてきており、競争力を高める為にユーザーが利用しやすい様に差別化を図ったサービスも増えています。買戻しが可能な期間や、買戻し金額は、事業者によって違いが出やすい条件でもあり、各社のリースバックサービスをよく比較検討して、自分の求める条件に最も近いものを選ぶようにしましょう。

買取り金額
利用者にとっては、買取り金額も非常に重要なポイントになると思います。一般的にリースバックでの買取り金額は、市場で売買される相場の60％～80％位と言われていますが、事業者がその不動産の市場価格をいくらで査定するのか、その市場価格に対して何％の買取り金額を提示するのかは様々です。
種類・エリアの項目で記載した内容とも重なりますが、事業者が得意だと判断した不動産であれば、他社よりも高い買取り金額を提示してくる可能性は大いにあります。
ただし、リースバックにおける買取り金額は、高ければ良いという訳でもないのが難しいところです。通常の不動産の売却であれば、相場より一円でも高い金額を提示してくれる買主を探すのがベストになりますが、リースバックの場合は、買取り金額に応じて毎月の賃料と将来的な買戻し金額が変わってきます。買取り金額が低ければ、毎月の賃料も将来的な買戻し金額も相対的に低くなりますし、買取り金額が高ければ、毎月の賃料も将来的な買戻し金額も相対的に高くなります。

賃料
通常の賃貸借契約の場合、家賃は周辺家賃相場を基準に対象不動産の状態に応じて賃料が決まりますが、リースバックの場合には買取り金額を基準にして賃料が決まります。
事業者はリースバックを不動産投資の一種と考えており、買取り金額（投資金額）に対して何％の投資利回りが得られるかが、賃料を決める基準になります。
一般的にリースバックでの投資利回りは7％～13％位に設定されることが多く、投資の魅力が高い不動産と判断すれば利回りは低い方に、投資の魅力の低い不動産と判断されれば利回りは高い方に設定されます。

例：2,500万円で対象不動産を買取り、投資利回り10％で設定した場合
  2,500万円×10％＝250万円
  250万円÷12ヶ月＝20.8万円が月額賃料の基準になります。

また、再契約のタイミングに賃料の値上げを要求されるケースや、リースバック業者が別の第三者に不動産を売却して、新所有者から賃料の値上げを打診されるケースも考えられます。

手数料
リースバックは売買契約と賃貸借契約を同時に行います。
通常これらを単独で行う場合は、売買仲介手数料、登記費用（抵当権抹消や所有権移転）、敷金、礼金、保証金（家賃保証会社が入る場合）、火災保険料など、様々な費用がかかります。
リースバックの場合、これらの費用のうち何がいくら発生するかは、事業者によってかなり違いが出ます。買取り金額が高額になると、手数料だけで数百万円を超える差が出てくる場合もあり、売却後の手取り金額に大きく差が出ます。
可能な限り複数社に見積りを依頼し、手数料がどの程度かかるか把握し上で、その後の資金プランを考えてください。

  リースバック業者を選ぶ上で注意したいこと  

資本力や実績
リースバックは近年急速に拡大してきたサービスであり、新規参入の事業者も増えていることから、事業者の財務内容や実績なども注意深く確認するようにしましょう。
リースバックの前提として、買主となる事業者が存続し続け、健全な財務体質をキープしていることが求められます。もし事業者が倒産したり、経営が苦しくなって不動産を第三者に売却したりしてしまうと、当初予定していた買戻し条件の変更や、賃料の値上げを打診される等のトラブルになる可能性もあります。
一方で、新規参入の事業者の方が、競争を勝ち抜く為に好条件を提示することもあります。新規参入といっても、大手不動産会社や金融機関もある為、本業の業績や資本力を確認しておいた方がよいでしょう。

複数社に見積りを依頼する
リースバック以外の取引にも共通することですが、一つの事業者に話を聞いただけで判断するのではなく、複数社に話を聞いて、条件を見比べたうえで最終的な判断を下すようにしましょう。
リースバックを検討されている不動産の種類、エリアを認識し、ホームページ等で情報を収集。リースバック業者を複数ピックアップした上で、複数社から話を聞く様にしてください。リースバックは通常の不動産取引と違い、その会社の考え方や特色が出やすいサービスといえます。買取り金額や賃料、買戻しに関する条件などを見比べた上で、最も納得出来る事業者、サービスを選ぶようにしましょう。

デメリットやリスクについて説明をしてくれる
現時点では、リースバックの利用経験がある方はまだまだ少ないと思われ、事業者と利用者との間には情報量に大きな差が生じています。
本コラムや「リースバックとは？その仕組みやメリット・デメリットについてご紹介」内で紹介している様に、リースバックにはメリットがある一方、利用者にとっては決して軽くはない負担がかかるケースもあります。その点の説明がされず、メリットばかりを説明する事業者には注意をし、デメリットやリスクについてもきちんと説明してくれる信頼できる事業者を探しましょう。

  リースバック手続きの流れ  

申込から、実際に資金が入り、将来的に買戻すまでの一般的なリースバックの流れについて説明致します。

 STEP1 　事業者選定
本コラムで記載した選定基準などを参考にしていただき、複数の事業者をピックアップします。最近では一括査定サイト等もある為、利用してみるのも良いかもしれません。

 STEP2 　問合せ・申込
ピックアップした事業者に問合せをします。事前に電話やメールで不動産の概要を伝えることで、簡易的な査定をしてくれることもあります。
本申込の前に、不安に感じている点、疑問点などを整理し、申込時に質問をしてクリアにしましょう。将来的な買戻しを考えている場合は、買戻し条件についても確認しておくことが必須です。

 STEP3 　審査
申込が完了すると、事業者側は不動産の査定を行います。
合わせて、賃料を支払っていけるのかを判断する為に利用者の信用力についての審査も行われます。リースバック業者によっては保証会社の保証を付けることが条件になる場合もあり、その際は保証会社による与信審査も行われます。

 STEP4 　条件提示
不動産査定及び信用力の調査に基づき、買取り金額や賃貸借契約の条件等が提示されます。買取り金額ばかりに目が行きがちですが、賃料がいくらになるかも大きなポイントになります。 買取り金額を重視するのか、賃料を重視するのか、ご自身の資金プランに合わせて事前に考えておくようにしましょう。

 STEP5 　契約
希望条件に最も合致する事業者を選定し、契約をします。
売買に関する契約書、賃貸借に関する契約書、将来的な買戻しを予定している場合には、再売買予約に関する契約書等を取り交わすことになります。慣れない契約書を読むことは負担になりますが、事業者からすると数ある契約の一つであっても、利用者にとっては一生に一度あるかないかという契約になると思います。契約書の内容によっては、トラブルになる可能性もあります。様々な想定をした上で担当者に質問をし、納得した上で契約を行うようにして下さい。

 STEP6 　売買・賃貸借開始
売買契約に基づき、売買代金の支払い、所有権の移転が行われます。所有権移転後は賃貸借になるため、事業者に対して賃料を支払っていくことになります。
もしも賃料の支払いが滞ってしまうと、事業者から賃貸借契約の解除、強制退去を言い渡される可能性もありますので注意が必要です。また、将来の買戻しに関する取り決めをしていても、その権利を失う可能性もあります。

 STEP7 　契約期間満了と買戻し（再売買）
賃貸借契約の期間満了時には、①退去して不動産を引き渡す、②双方合意の上で再度賃貸借契約を結ぶ、③不動産の買戻しを行う、のいずれかになります。
買戻しを行う場合は、当初定めた条件を満たした場合の売買予約に基づくことになりますが、この条件が事業者によって大きく変わります。
例えば、賃貸借開始から〇〇年間に限り買戻しを可能とする条件や、無期限に買戻しが出来るなど、買戻し可能な期間は事業者によって様々です。事業者の選定のポイントにもなりますので、事前に把握しておくようにしましょう。

  リースバックのメリット・デメリット  

改めてリースバックのメリットやデメリットについて整理しておきましょう。

メリット
・引越し等がなく、生活環境を変えなくてもよい
通常の不動産売買と違い、買主に不動産を引き渡す必要がありません。お子様の転校等が必要なく、家族への負担が少なくなります。また、第三者から見ると居住実態に変化がない為、近所の目が気になりません。

・不動産を早期に資金化できる
通常の不動産売買では、資金化までに早くても3ヶ月～6ヶ月程度かかるのが一般的ですが、リースバックだと、早ければ一週間以内に資金化が可能なケースもあります。

・固定資産税等の維持費が不要となる
不動産所有者ではなくなる為、固定資産税やマンションの管理費等のランニングコストがかからなくなります。
※ただし、事業者は固定資産税やランニングコストも考慮した賃料の設定をしていることが一般的です。

・将来的な買戻しができる可能性がある
全てのリースバック契約に付随する特約ではありませんが、当初の条件を満たすことによって定められた期間内（無期限の契約も存在します）、定められた金額で、不動産の買戻しをすることも可能になります。

デメリット
・所有権が変わる
所有者ではなくなる為、贈与や相続の対象ではなくなります。相続人や近親者の承諾を得ずにリースバックを行うと、後々家族間でトラブルになることも想定されます。

・賃料が発生する
所有から賃貸借に変りますので、当然賃料が発生します。この賃料は買取り金額を基準に設定される為、周辺の賃料相場よりも割高になる可能性があります。

・賃貸借期間に制限があり、更新可否が事業者に委ねられる
借主の希望が尊重される普通賃貸借ではなく、一般的には定期賃貸借契約が用いられます。賃貸借期間の満了時、事業者に再契約の意思がない場合には退去する必要があります。

・売却金額が割安に、買戻し金額が割高になる傾向がある
市場での売買相場に対して60％～80％での売却金額になり、その売却金額の110～130％位での買戻しが条件となる場合が多いようです。

詳しくは、「リースバックとは？その仕組みやメリット・デメリットについてご紹介」をご参照ください。

  まとめ  

当社のコラムの中でも、何度かリースバックについては触れてきましたが、今回は業者選定のポイントや、事前の情報整理について記載させていただきました。
サービスを取扱う事業者が増えている今、各社様々な方法でアピールを行っています。どの事業者が、どういったポイントを売りにしているのか、逆にあまり触れていない部分はどこなのか。
ご自身で情報を整理した上で、妥協できる点と出来ない点を考慮して、慎重に事業者選定をするようにして下さい。