個人事業主が住宅ローンを借りる際のポイントとは？審査に通りにくい？注意点を解説
| 長年非常に低い金利で提供されてきた住宅ローンですが、近年は日銀の金融政策の変更の影響で金利が上昇傾向にあります。なるべく早いうちにローンを組んでおきたいとお考えの個人事業主の方もいらっしゃるかと思いますが、会社員などの給与所得者に比べ、個人事業主は住宅ローンの審査が厳しくなると言われています。事業が上向きなのに審査が通らなかったり、借入できる金額が少なかったりするなど、実際に苦労している方も多いようです。 今回は、個人事業主の住宅ローンの実情や審査のポイント、審査に臨む上でのコツなどについて詳しく解説していきます。 |
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個人事業主は住宅ローンを組めるのか
まずお伝えしたいのは、個人事業主だからといって住宅ローンが組めないということはありません。
住宅ローンは、最長35年の長期契約となるため、返済期間中の返済原資が安定的に確保される見込みがあるかが重要なポイントになります。
給与所得者の場合、その会社で働き続けていれば毎月安定した給与が得られるため、長期間の返済能力があると判断されます。公務員が住宅ローンに通りやすいのは、国が給与を支払っているためです。
一方、個人事業主の場合には、事業が継続的に行われるかが不透明であると金融機関は考えます。外的要因や時代の変化によって事業収支が圧迫される可能性があること、個人の健康状態によっては休業する可能性があることなどがその理由です。
しかし、現代においては、給与所得者も転職が当たり前になっており、同じ会社で継続的に収入が得られるかはわかりません。個人事業主のほうが、時代の変化に合わせて事業内容を転換しやすいため、臨機応変に対応できる可能性が高いとも考えられます。
したがって、個人事業主でも収入（概ね200万円から400万円以上）などの要件はあるものの、住宅ローンを組むことはできます。ただし、給与所得者とは違う審査基準もあるため、次章でご説明します。
個人事業主が住宅ローンを組みにくい理由とは？
なぜ給与所得者に比べて住宅ローンが組みにくいと言われているのでしょうか。その理由を3つご紹介します。
所得金額で審査される
給与所得者の場合、会社から給与として支払われた金額から税金や社会保険料などが控除され、実際に振込まれた金額が生活費や住宅ローンの返済原資となります。年収がわかれば、税率や社会保険料率は算出できるため、一般的には年収が返済能力の審査基準となります。
一方、個人事業主の場合には、売上ではなく所得金額で返済能力が審査されます。所得金額から税金や国民健康保険料が算出され、支払った残りの金額が生活費や住宅ローンの返済原資となるからです。 売上が数千万円以上あったとしても、原価や多額の経費が計上されていれば、所得金額は低くなります。
税金を抑えるために、所得金額を可能な限り低くしている方もいらっしゃるでしょう。しかし、住宅ローンの審査では所得金額が返済原資と判断されるため、不必要に所得金額を抑えることのないよう気をつけるべきです。
収入の安定性が求められる
前述のとおり、住宅ローンを提供する金融機関は、安定的に収入が得られているかを重視します。
給与所得者の場合、勤務先の会社の規模や勤続年数の長さが評価されます。会社の規模が大きければ安定的に給与が支払われる可能性が高く、勤続年数が長ければ会社に必要とされている人物であると推測されるため、解雇され無職になるリスクが低いと考えられるためです。
個人事業主の場合には、直近3年分の確定申告書の提出を求め、安定性を判断します。事業を継続しているかはもちろん、直近3年間の売上・所得金額の推移を確認するためです。事業内容によりますが、全く収入のない月もあれば、決まった月には必ず多額の収入があることもあります。その場合には、事業内容や取引先の数などの説明をし、現状や今後の展望を担当者に理解してもらう必要があるでしょう。
他の借り入れがある
他の借り入れがあると、その分だけ返済原資が減るという見方をされます。
給与所得者の他の借り入れは、車のオートローンや教育ローン、カードローンなどがあります。収入から各種ローンの返済金額を差し引いた金額が返済原資となるため、多額の借り入れがあると住宅ローンを組みにくくなります。
個人事業主の場合には、上記以外に事業性資金を借り入れしていることがあります。開業資金をはじめ、設備資金や運転資金を金融機関から借り入れしていたり、ビジネスローンやカードローンを利用している方もいらっしゃるでしょう。事業性資金の利息分は確定申告書に計上されますが、元金は所得金額から返済しているため、住宅ローンの返済原資が減ることになります。住宅ローンが組みにくかったり、借入可能金額が低かったりするのはそのためです。
個人事業主の住宅ローン審査で重視されるポイントは？
それでは、個人事業主の審査ポイントはどのようなものがあるのでしょうか。一般的な５つのポイントをご紹介します。
なお、住宅ローン審査の基準全般に関しては、「住宅ローン審査に通らない理由とは？基準と基本的な流れ、必要書類と審査に通るためのポイントを解説」で解説していますので、ご参照ください。
安定した所得金額が継続的にあるか
繰り返しになりますが、所得金額が安定していることは非常に重要です。
住宅ローンの審査では、継続して事業を行っていること、直近3年間が連続して黒字となっていることが求められます。また所得金額の判定は3年間の平均値とされることが一般的ですが、年によって波がある場合には最も低い所得金額が採用されることもあります。
採用された所得金額が低い場合には、審査に通らなかったり、借入可能金額が想定より少なくなったりする可能性があります。
直近3年分の確定申告書を提出するということは、住宅ローンを借りる約3年前から先を見据えて準備をする必要があるということです。昨年まで経費を可能な限り多く計上していた方は、安定した所得金額があることを金融機関に証明できるよう、今年からしっかりと確定申告をするようにしましょう。
返済比率
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことで、住宅ローンの審査においては一般的なものです。返済比率は30～35％以内が目安とされています。
個人事業主の場合には、年収が3年間の平均所得金額となります。前述のとおり、事業性資金の返済金額も年間返済額に含まれるため注意が必要です。例えば、返済比率35％で計算する場合、事業性資金の返済金額が年間150万円、住宅ローンの返済金額が年間120万円あるとすると、所得金額が約772万円以上必要ということになります。
返済比率が大きくなってしまいそうな場合は、住宅ローンを申し込む前に手元資金で他の借り入れを返済してしまうか、不動産購入時に一定程度の自己資金を出し、住宅ローンの借入金額を減らすなどの手当てが必要になるでしょう。
信用情報と税金
個人事業主に限ったことではありませんが、借り入れやカード決済などの支払いが遅れると、信用情報に延滞などのネガティブ情報が登録されます。延滞履歴があると、住宅ローンの審査では相当不利になります。少額の借り入れを返済できない方は、住宅ローンの返済もできないと判断されるためです。
また、税金の納付状況も審査に大きく影響を与えます。住宅ローンの審査では、原則納税証明書の提出が求められ、未納税額の有無が確認されます。未納となっている税金があるのであれば、申込み前に未納を解消してから納税証明書を提出するようにしましょう。
購入不動産
購入予定の不動産が、金融機関が取り扱い可能なものでなければ審査には通りません。
担保価値が低かったり、築年数が古いもの、違法建築などの法律違反がある不動産は、住宅ローンを利用することが難しくなります。購入を検討する際に、不動産仲介会社に住宅ローンを利用することができる不動産かを確認するようにしましょう。
年齢・健康状態
住宅ローンでは、年齢が上がると審査が厳しくなると考えられています。これは完済時の年齢に制限を設けているためです。年齢が高い場合は、頭金を多く準備して借入金額を減らしたり、毎月の返済金額を増やして返済期間を短くする必要があります。
また、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険（通称、団信と呼ばれています）への加入が必要となっています。団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまったり、重大な障害を負ってしまった場合に、保険金を受け取り、住宅ローンの返済に充てられる住宅ローン専用の保険です。健康上の理由で団信に加入できない場合は、住宅ローンを組むことが難しくなってしまいます。
個人事業主が住宅ローンを組む際のコツ
個人事業主が住宅ローンを申し込む際、審査が通る可能性を高めるために知っておくと役に立つコツがあります。審査を申し込む前にあらかじめ対応しておくと良い点を5つ紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
コツ① 節税をし過ぎない
個人事業主の方によくあることですが、節税を第一に考えて可能な限り経費を計上し、所得を低く抑えようとすることがあります。税金のことだけを考えるならばそれでも良いのですが、住宅ローンを申し込む際には審査において不利に働く可能性があります。所得を少なくしてしまうと、返済能力が低いと判断されてしまうため、審査に通りにくくなると考えられます。住宅ローンの審査通過を目指すのであれば、一定の所得金額の申告は必要です。個人事業主の方において節税は大切なことですが、住宅ローンを組もうと考えている場合は、必要以上に節税し過ぎないようにしましょう。
コツ② 他のローンを完済する
住宅ローンに限ったことではありませんが、金融機関に融資を申し込むと、既存の借入の状況について申告を求められます。事業資金、自動車ローン、カードローンなどの借入先、件数、借入金額、月々の返済金額などが審査の対象になります。借入件数が多く、借入金額の合計が高額になると返済比率が高まり、返済能力が低いと判断されて審査で不利になる可能性がります。審査に通る可能性を高めるために、住宅ローンの申込みをする前に借入れを完済したり、借入件数を少なくするなどの対応をしておくと良いでしょう。
コツ③ 事業実態・実績・将来性を示す
メインバンクに住宅ローンを申し込んだのであれば、事業における入出金の内容は説明するまでもないかもしれませんが、メインバンクではない金融機関に申し込みをする際には事業の実態や実績、将来性を説明できると審査のうえでプラスに働く可能性があります。事業用の口座と個人用の口座を分けておくと、事業における入出金などの説明がしやすくなるでしょう。さらに、売上の推移、顧客の安定性、取引先との契約書や請求書などがあると信頼感が増します。また、事業内容が不安定だと見られがちな場合は、実績に基づく事業計画書を出すのも効果的です。
コツ④ 金融機関の選定
個人事業主の方におすすめなのが、事業資金で取引をしているメインバンクに相談してみることです。事業内容や資金繰りを理解しているメインバンクであれば、一元的な住宅ローン審査とは違った結果となる可能性があります。
フラット35も申し込むことができます。フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。フラット35の申込時には、原則として、借入申込年の前年および前々年の所得を証明する書類（2年分）の提出が必要です。審査では、主に前年の所得が確認されます。
また、自宅購入にあたり不動産担保ローンも検討することをおすすめします。不動産担保ローンを専門に取り扱う会社は独自の審査基準をもっており、事業性資金の融資を日常的に行っているため、事業に対する理解度が高いと考えられます。不動産担保ローンの場合、商品によっては比較的低金利で借入れられるほか、最長35年の契約期間を設定できる場合もあります。自宅購入資金として利用できる商品もあるため、相談する価値はあります。ただし、住宅ローンと比較すると一般的に金利は高くなる傾向があるため、金利や返済期間などの条件を十分に比較したうえで検討することが大切です。
コツ⑤ 事業資金と住宅資金を分けて考える
住宅ローンとは、原則として自宅の購入や建築のための資金調達方法であり、住宅ローンで借入れした資金を事業資金に充てることはできません。事業資金の借入を検討される際には、銀行や信用金庫などの事業融資、民間のビジネスローンなど、別の融資による調達を検討する必要があります。住宅ローンの借入審査では他社の借入の返済額も考慮されます。詳しくは前述の「返済比率」をご参照ください。
それぞれの融資審査に影響が出ないよう、住宅ローン、事業資金それぞれの借入のタイミングも含めて慎重に検討し、資金計画を立てる必要があります。
個人事業主が住宅ローンを申し込む際に必要な書類
個人事業主が住宅ローンを申し込む際に必要な書類を以下に記載します。あくまでも一般的に必要とされているものであり、各金融機関によっては他に提出を求められるものがある可能性がありますので、詳しくは申し込み先の金融機関にてご確認ください。
・本人確認書類…運転免許証、マイナンバーカード、健康保険証、パスポート、住民票など
・収入証明書…確定申告書（直近3年分）、申告所得の納税証明書（3年分）など
・他の借入に関するもの…返済予定表、残高証明書、返済口座の通帳など
・物件に関するもの…不動産売買契約書、重要事項説明書、土地・建物の登記事項証明書、購入物件の販売資料、間取図など
個人事業主も住宅ローン控除を受けることが出来る？
個人事業主でも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることができます。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合に、年末のローン残高などに応じて、原則0.7％が所得税（および一定額までの住民税）から控除される制度です。会社員のように年末調整で控除を受けることはできませんが、初年度に確定申告を行うことで適用を受けられます。
青色申告・白色申告のどちらでも、要件を満たせば控除の対象となります。ただし、自宅の一部を事務所などの事業用として使用している場合は、居住用部分と事業用部分を区分する必要があります。例えば、自宅の20％を事務所として使用している場合、居住用部分は80％となります。控除の対象となる借入金や床面積の判定にも影響するため、間取り図や事業での使用状況など、按分の根拠を明確にしておきましょう。
また、住宅ローン控除は、住宅の省エネ性能によって借入限度額などが異なります。特に新築住宅では、省エネ基準への適合状況が控除の適用条件や控除額に関わるため、購入・建築する住宅の性能や入居時期に応じた要件を事前に確認することが大切です。
出典： 国税庁 「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
個人事業主の住宅ローンに関するよくある質問
開業してすぐでも住宅ローンは組めますか？
開業してすぐでも住宅ローンを組める可能性があります。1年目の確定申告書の提出が可能になると申し込める金融機関が現れ、2年以上になると申し込める金融機関の選択肢が増えてきます。金融機関により、個人事業の必要継続年数や、確定申告書の必要提出年数が異なりますので、ご自身の状況ではどの金融機関に申し込めるのか、よくご検討されると良いでしょう。
赤字の年があると住宅ローンは組めませんか？
必ずしも住宅ローンを組めないわけではありませんが、審査に不利にはなりやすいです。赤字の年がある場合は、まず赤字になった理由、改善状況を説明できるようにしましょう。そのうえで、金融機関へ赤字の年があることを隠さずに事前相談をしましょう。また、自己資金と借入状況を整理し、住宅購入後も事業の運転資金と生活費を確保できるよう、無理のない資金計画を立てることが重要です。
自宅兼事務所でも住宅ローンは利用できますか？
自宅兼事務所でも金融機関や住宅ローン商品の定める要件を満たしていれば住宅ローンを利用できる場合があります。例えば、建物のうち居住部分が50％以上ある場合に、居住部分のみは住宅ローンの対象となる場合があります。その際、事務所部分に相当する部分は別途ローンを組む必要がありますのでご注意ください。
まとめ
個人事業主の住宅ローンについて、審査のポイントや住宅ローンを組む際のコツ、注意点などをご紹介しました。 給与所得者と比べると審査基準に違いがあるものの、住宅ローンを組める可能性があることをご理解いただけたのではないでしょうか。確定申告書は必ず提出が求められますので、マイホームの購入を考え出した時には、しっかりと確定申告をすることはもちろん、節税しすぎて所得を抑え過ぎないようにしましょう。
また、住宅購入資金と事業資金はしっかりと分けて考え、資金計画を立てることが重要となります。金融機関によって考え方は異なりますので、複数の金融機関に申し込めるように事前準備を行い、幅広い選択肢を持てるようにしたいですね。
