不動産競売とは  

住宅ローンや不動産担保ローンの場合、不動産に抵当権や根抵当権の設定登記が行われます。通常の返済が行われている時には何もありませんが、返済が滞ってしまい延滞状態が続くと、借り入れ先の金融機関である債権者は、民事執行法に基づき地方裁判所に不動産の競売申立を行い、不動産の売却代金から融資金の回収をします。つまり不動産競売とは、債権者である金融機関が融資金を回収するために、裁判所主導の下で不動産の売却をするための法的手段と言えます。

  担保不動産が競売にかけられる場合とは  

住宅ローンや不動産担保ローンを利用し、担保不動産が競売にかけられる場合、どのような過程を経て債権者である金融機関から競売申立をされるのでしょうか。

住宅ローンや不動産担保ローンを借り入れする時には、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。契約書には通常、金額・金利・返済期日や毎月の返済金額などの経済条件の他、法律で定められた事項や暴排条項など様々な取り決めが記載されています。その中の一つに、「期限の利益の喪失」について定められた条項があり、返済が遅れた場合や返済不能になった場合には「期限の利益を喪失」することが記載されています。「期限の利益を喪失」すると、金融機関に一括返済を請求されることとなります。

「期限の利益」とは、決められた期限が到来するまでは債務を履行しなくてもよいという利益のことです。具体的には、契約書で定められた期限である最終返済期日までは、契約内容を履行していれば一括返済の請求をされることがない、ということ自体を法律用語では「期限の利益」と言います。「期限の利益の喪失」とは、一括返済の請求をされることがない権利を失うことを指すため、定められた条項に抵触すると、一括返済の請求をされてしまうわけです。

ローンの返済が滞ると、債権者である金融機関より連絡があったり、通知書や督促状が送られてきます。それでも返済が行われない場合には、債権者である金融機関は不動産競売の申し立てを裁判所に行うことになります。

不動産競売のフローや価格決定プロセスについてもご説明します。
債権者が不動産競売申立をすると、借主である債務者や不動産所有者には裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知書が送られてきます。
その後、裁判所の執行官が不動産の現地調査をし、不動産の鑑定評価が行われ、売却基準価額が決定されます。売却基準価額は、鑑定評価額に対して競売市場修正として70～80％の補正がされた金額となります。売却基準価額の80％が買受可能価額（最低入札金額）とされるため、鑑定評価額の56～64％の金額が買受可能価額となります。最高価格で入札した人に売却されますが、入札する人が1人しかおらず、買受可能価額での入札をした場合には、一般的な相場よりも低く落札されることになるため、「競売になると売却価格が低くなる」と言われる理由となっています。
現況調査報告書・評価書・物件明細書などの必要書類ができると、裁判所から「期間入札」の通知書が送られ、その不動産を買いたい人達が定められた期間内に入札を行います。
通知書に記載された日時に開札が行われ、最高価格で入札した人が落札者となり、落札金額が裁判所に支払われ、売却されることになります。
裁判所によりますが、不動産開始決定が出てから売却までの期間は、概ね6ヶ月前後となっています。

  担保不動産が競売にかけられないようにするための注意点  

それでは、担保不動産が競売にかけられないようにするためには、どのような点に注意するべきでしょうか。

余裕を持った返済計画を立てる
不動産担保ローンは、様々な資金使途に利用することができ、低金利で長期での返済を可能とした利便性の高い商品です。不動産を担保にしているため、返済不能になった場合には不動産を売却して返済しなければなりません。そのリスクを減らすためには、返済不能にならないようにすること、つまり余裕を持った無理のない返済計画を立てることが最も重要になります。

不動産担保ローンを提供している金融機関からは、金額、金利、返済期間、毎月の返済金額などの融資条件が提示されます。その中で、競売を回避するためには、返済不能にならないようにする必要があるため、毎月の返済金額がポイントになります。現状の収入と支出をしっかりと把握し、通常であれば〇円返済できる、無理のない金額であれば〇円、といった返済シミュレーションをしておき、融資条件として提示された毎月の返済金額がその範囲内に収まっているかを確認するようにしてください。

柔軟な返済方法に対応できる不動産担保ローンを選ぶ
返済が滞ったり、返済不能にならないようにするためには、毎月の返済金額が無理のない返済金額であることが重要です。不動産担保ローンの返済方法は金融機関によって異なりますが、一般的な返済方式は、元利均等返済、元金均等返済、元金一括返済の3種類となっています。

元利均等返済は、主に住宅ローンで使われている返済方法であり、毎月の返済金額が一定となるため、返済計画が立てやすくなります。
元金均等返済は、毎月返済額のうち元金の額が一定となる返済方法であり、返済開始当初の返済額が最も高く、返済が進むにつれて利息分が減っていくため、返済額が下がっていきます。
元金一括返済は、契約期間中は利息のみを支払い、返済期日に元金を一括で返済する方法であり、毎月の返済金額が最も低いことが特徴です。

それぞれ一長一短ではありますが、主な違いは毎月の返済金額と返済総額です。
毎月返済金額は、借り入れ当初からしばらくの間については、元金均等返済＞元利均等返済＞元金一括返済の順となりますが、返済が進むと元利均等返済＞元金均等返済＞元金一括返済の順に変化します。
返済総額は、元金一括返済＞元利均等返済＞元金均等返済の順になります。
借り入れしてから一定の期間について毎月の返済金額を抑えたい場合には、元金一括返済が向いており、返済できる収入の目途があるため初めから多めに返済をしていきたい場合には、元金均等返済が向いているでしょう。

また、繰り上げ返済ができるかも重要になります。どの返済方式になったとしても、繰り上げ返済をすることによって返済総額を低減することができます。従って、元金一括返済方式であっても、繰り上げ返済の仕方によっては、元金均等返済方式よりも返済総額が低くなることがあります。ただし、繰り上げ返済を一切受け付けていない金融機関もあるようですので、事前に確認するようにしてください。

更に、返済方式を途中で変更することができるかもポイントになります。借り入れしてしばらくは順調に返済をしていたものの、収入が減ってしまったり、法人であれば売上や利益が下がってしまったりする時期もあります。そのような時に、返済金額を柔軟に変更することができれば、返済が滞ることもなく、実際の収入や利益に見合った返済をすることができるようになります。
一般的な金融機関の場合、毎月決まった金額の返済をし、契約期間内に全額返済をすることが前提となっているため、返済方式を途中で変更することは簡単なことではありません。不動産担保ローン専門会社の場合も前提は同じですが、不動産担保ローンという商品自体が、返済能力に不動産の担保価値を加味した上で判断するものであるため、不動産評価額に対する借り入れ金額の割合が低ければ低いほど、柔軟な対応をすることができます。不動産評価額の下落が無ければ、返済を進めていくことによって、不動産評価額に対する借り入れ金額の割合は低くなっていくため、相談してみる価値はあるでしょう。

アサックスでは、当初借り入れ金額の１割までは毎月自由に繰り上げ返済ができることに加え、契約期間中の返済金額の変更についても柔軟に対応しております。

担保物件の売却を検討する
上記2点は、不動産担保ローンを借りる前に確認・検討することのご紹介をしましたが、こちらは返済が滞っている状況になってしまった場合のご説明となります。
ローンの返済が滞ると、金融機関より通知書などが送られてくることは上記のとおりです。そのまま放置していると、競売にかけられてしまうことになりますが、もう一つの選択肢として担保物件を自ら売却して返済する方法があります。

不動産を売却する場合、所有者自身が売り出し価格を決めて売却活動をすることになります。もちろん、債権者である金融機関に全額返済できる売却価格であることは必要です。相場からかけ離れた高い金額で売れる可能性は低いものの、一般的な相場の金額であれば売却できる可能性があります。通常は不動産仲介会社からのアドバイスもあるため、売却可能価格の概算を事前に把握することができます。

競売の場合には、上記のとおり最低価格が決められ、最高価格の人に売却されることとなるため、売却価格が低くなってしまうリスクがありますが、通常の売却の場合にはそのリスクを減らすことができます。また、仮に競売にかけられてしまったとしても、並行して担保物件の売却活動は行えますので、どのタイミングであっても検討する価値は十分にあると言えるでしょう。

  まとめ  

このページでは、不動産競売についてご紹介し、不動産競売にかけられないようにするための注意点を詳しくご説明しました。
最も重要なことは、無理のない返済計画を立てることと、その返済計画に合致した返済方式を選ぶことです。資金使途が自由で高額の資金を長期間にわたり低金利で借りられる不動産担保ローンですが、毎月の返済可能な金額を超えて借り入れするべきではありません。
返済原資となる金額を事前に把握し、余裕を持った返済計画を立てた上で金融機関に問い合わせをし、ご自身の計画に合致した不動産担保ローンを利用するようにしてください。