住宅ローンの審査の流れとは？  

住宅ローンの審査はどのように進められるのでしょうか。初めて自宅を購入する方がほとんどですので、物件を探してから実際に購入するまでの流れも交えてご説明します。

自宅として購入したい物件が見つかった後、不動産仲介会社に購入を希望する旨を伝えます。
そうすると、不動産仲介会社はその物件を仮押さえしてくれるのと同時に、住宅ローンを借りる金融機関が決まっていれば審査を受けてほしいと伝えてきます。決まっていない場合には、不動産仲介会社が提携している金融機関を紹介してもらえますので、慌てて探す必要はありません。

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階に分かれています。

事前審査
事前審査は、購入したい物件が見つかった後にある程度の個人情報を開示することによって受けられる審査です。
申込人の返済能力や返済負担率（収入に対する返済金額の割合）、購入物件の担保価値などが簡易的に調査され、どの程度の金額を融資することができるかが判断されます。
複数の金融機関に申し込むことができるため、金利条件の良い金融機関だけでなく、日ごろから付き合いのある金融機関も選択肢に入れておきましょう。
また、不動産仲介会社が提携している金融機関であれば、比較的スムーズに事前審査を受けることができますので、活用しても良いかもしれません。
事前審査の期間は、数日から一週間程度となっています。

本審査
事前審査通過後、本審査を受けるために、正式に住宅ローンの申し込みを行います。
本審査では、収入を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書等）や本人確認書類（運転免許証やパスポート、マイナンバーカード等）などの複数の書類の提出が求められます。
また、購入を希望している物件の売買契約書が必要になるため、売主と売買契約を締結します。
事前審査に通過していても本審査が通らない場合があるため、売買契約書の中にローン特約を設けることが一般的です。
ローン特約とは、万一住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、無償で売買契約を解除することができる特約条項です。
売買契約書に住宅ローンを利用する予定の金融機関、融資利用金額やローン特約が適用される期限が記載されます。
住宅ローンの本審査が通らなかった場合でも、期限内に解除すれば支払った手付金も返還されるため、安心して売買契約をすることができるでしょう。
本審査は事前審査よりも細かく審査されるため、審査期間は概ね一週間～二週間程度となっています。
したがって、ローン特約期限も二週間～三週間程度設けることが一般的です。

無事に本審査で融資承認が得られれば、いよいよ住宅ローンの契約です。
売買契約書には残金決済日（引渡し日）が記載されていますが、売主の都合次第では早めることもできるため、不動産仲介会社が実際に残金決済をする日時を調整します。
残金決済日が住宅ローンの融資実行日となりますが、住宅ローンの契約自体は前もって行うことが一般的です。
融資を受ける金融機関から提示された必要書類を準備した上で、住宅ローンの契約をします。
そして、残金決済日に住宅ローンが実行され、売主へ売買代金を支払うのと同時に不動産の引渡しを受ける流れとなります。

  住宅ローンの審査基準  

次に審査のポイントについて説明します。

借入時と完済時の年齢
借入時の年齢と完済時の年齢は、住宅ローンの審査の項目の中で最も重視されるポイントです。
特に完済時年齢は、国土交通省が公表している「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」内の「民間金融機関が審査基準とする割合」ランキングで第一位となっています。
どちらも金融機関によって決められており、一般的には借入時の年齢は65～70歳まで、完済時の年齢は80歳までとなっています。
住宅ローンの審査では、安定した収入が得られているかが重視されるため、20代であっても収入が不安定である場合には、返済が厳しいと見なされることもあります。
一方、年齢が高い場合には、定年退職後に収入が減った場合でも返済を継続することができるかが審査されます。
したがって、高年収の方が50歳の時に30年の住宅ローンを組もうとしても、60歳で定年退職する会社に勤務していた場合には、退職後の収入が大幅に減ることが容易に想像されるため、住宅ローンの融資限度額が伸びずに厳しい結果になることもあります。

健康状態
前述のランキングの第二位が健康状態です。
一般的に住宅ローンの融資条件として、団体信用生命保険に加入できることという項目があります。
団体信用生命保険とは、万一の際に住宅ローンの残債務を保険金で一括返済することができる保険商品です。
住宅ローンは最長35年の長期間にわたる融資契約のため、返済期間中に死亡したり高度障害状態となってしまい、返済不能となるリスクがあります。
そのリスクをなくすために、ほとんどの金融機関の住宅ローンは団体信用生命保険に加入することが融資条件となっています。
これは金融機関だけにメリットがあるものではなく、残された家族が自宅に住み続けることができるメリットもあります。
健康状態が悪いと団体信用生命保険に加入できないことがあるため、審査基準として重視する傾向があります。

担保評価
ランキング第三位が担保評価になります。
担保評価とは、金融機関が独自に査定する物件の評価額のことです。
金融機関は購入する物件に抵当権を設定し、住宅ローンの融資を行います。
抵当権は担保権であるため、返済ができなくなった場合には物件を売却して残債務を一括返済することになります。
そのため、金融機関は購入する物件の担保評価を行い、万一の際に売却代金から債権回収ができるかどうかの審査をします。
担保評価を超えた金額を融資すると売却しても債権回収ができないリスクが高まるため、売買金額と担保評価に乖離がある場合には、売買金額に対して融資限度額が低くなる可能性もあります。

収入と勤続年数
収入は、返済能力を判断する重要な項目です。
年齢が若く健康状態も良好で、担保評価が高い物件を購入しようとしても、収入が低ければ住宅ローンを返済することができません。
住宅ローンの審査には、返済負担率という項目があり、収入に占める返済金額の割合が定められています。収入金額によって基準は異なりますが、年収の20％～30％であることがほとんどです。年収によって住宅ローンの融資限度額が変わるのはこのためです。

また、収入が高ければ住宅ローンを借りられる可能性は高まりますが、その収入が安定して得られているかどうかは勤続年数で審査されます。
住宅ローンは、長期間にわたり返済をしていく商品であるため、将来的にも安定収入が得られる見込みがあるかが大事なポイントになります。
勤続年数が長い人は、会社から必要とされている人物である可能性があるため、長期間にわたり安定収入を得られる見込みがあると判断されます。
反対に転職を繰り返している人は、収入が安定していないと見なされてしまい、住宅ローンの審査が通らなくなる可能性が高まります。
雇用形態や勤務先については、一般的にアルバイトや派遣社員よりも正社員や公務員の方が審査に通りやすく、正社員の中でも零細企業よりも大企業に勤務しているほうが有利になる場合が多いと言われています。

カードローン等の他の債務の返済状況
他の債務の返済状況は、申込人の返済実績を審査される項目です。
一般的に個人信用情報と表現されています。
カードローンや車のローン、クレジットカードの支払いが延滞していたり、債務整理や強制解約、代位弁済などの金融事故を起こしている場合には、ほぼ住宅ローンの審査に通りません。
また、前述の返済負担率に他の債務の返済金額も含まれるため、クレジットカードを使いすぎていたり、高額な車の購入資金をローンで組んでいた場合には、住宅ローンの融資限度額が大幅に下がることもあります。
個人信用情報に不安がある場合には、日本信用情報機構（JICC）やシー・アイ・シー（CIC）、全国銀行個人信用情報センターに対して事前に照会をすることをお勧めします。
申込人本人が開示請求を行えば、登録内容を確認することができます。

  住宅ローン審査に通らない理由  

借入時の年齢が高い
昨今、高齢化社会が進んできているため、定年退職後でも再雇用をしてもらえたり、高齢者でも働ける環境は整ってきていると言えます。
しかし、現役世代と同じような収入を得るのは、今のところ難しい状況です。
したがって、住宅ローン借入時の年齢が高いと、近い将来収入が減ることが推測されるため、思うように住宅ローンを組むことはできません。

完済時年齢は多くの金融機関で満80歳までとなっています。
最長35年の返済期間がある住宅ローンですが、借入時の年齢が45歳を超えれば超えるほど、返済期間が短くなり、毎月の返済金額が多くなります。
一方、返済負担率の審査項目では、収入に対する返済金額の割合が決まっています。
借入時の年齢が高くなると、毎月の返済金額のミスマッチが起こりやすくなるため、住宅ローン審査に通らない理由となります。

健康状態に問題がある
健康状態に問題があると、多くの金融機関が融資条件としている団体信用生命保険に加入することができません。

団体信用生命保険は、住宅ローン利用者の年齢や健康状態などの様々なデータをベースに計算し設計された保険商品です。 住宅ローン利用者それぞれが毎月の保険料を支払い、返済期間中に死亡したり高度障害状態となった人が保険金で住宅ローンを一括返済できる仕組みになっています。
健康状態に問題がある人が団体信用生命保険に加入してしまうと、死亡または高度障害状態となるリスクが高まり、保険金の支払いが増えてしまうと保険自体が破綻してしまいます。
このようなことから、団体信用生命保険に加入できないほど健康状態に問題がある場合は、住宅ローンの審査に通らない理由となります。

担保評価が低い
担保評価が低い物件の場合、住宅ローンの審査に通らない又は融資限度額が低くなってしまいます。
万一支払い不能になった場合、金融機関は担保物件を競売にかけるか、任意売却してもらうことによって住宅ローンの融資金を回収します。
担保評価が著しく低かったり、そもそもの物件の流動性が著しく低い場合には、競売や任意売却をしようとしても購入希望者が現れないリスクが高まります。
そのため、担保物件のある地域が市街化区域内であることや、担保評価が一定水準以上の評価額であることが住宅ローンの融資条件となっています。

収入が低い、または勤続年数が短い
住宅ローンの融資条件として、基準年収が一定以上であることが求められます。
ほとんどの金融機関で、基準年収が最低200万円以上であることが融資条件となっています。
年収200万円未満の場合には、住宅ローンを組むことはできません。

また、勤続年数が短い場合にも住宅ローンの審査に通りにくいと言えます。 転職して間もない場合、金融機関が審査をする際に安定収入を得られるかの判断が難しいため、否決される可能性が高まります。

これらの場合、勤務を重ねて収入や勤続年数を改善した上で住宅ローンを再度申込むことで対策することができます。

カードローン等の他の債務の返済状況で事故歴がある
金融事故の履歴がある場合、仮審査の段階で審査に落ちます。
住宅ローンの審査に通らない驚きの理由として近年よく耳にするのは、携帯電話の本体代金の分割払いが延滞となっていることです。
携帯電話本体の分割払いは、毎月の通信料とセットで支払うことになっていることが多いため、契約者本人が他の債務であることを忘れがちです。
通信料を支払い忘れたと思っていることがほとんどで、分割払いが延滞していると思っている人が少ないため、住宅ローンの仮審査に落ちる理由として多くなっています。
金融事故の履歴はすぐに消えることはありませんが、一定期間経過後に消えるため、しばらく経ってから改めて住宅ローンを申し込むと良いでしょう。

  住宅ローン審査に必要な書類  

仮審査
仮審査では、手元にある資料と不動産仲介会社からもらう資料が必要になります。

本審査
本審査では、現在の居住地の市区町村役所で取得する書類や資金使途の裏付けとなる書類が必要になります。

• 住民票
• 印鑑証明書
• 実印
• 上記本人確認資料及び収入確認資料
• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書（戸建を建築する場合）

その他の必要書類については、金融機関によって異なりますので、確認するようにしましょう。

  住宅ローン審査に通るポイント  

自己資金を多く準備する
自己資金を準備することによって、住宅ローンの審査に通る可能性が高まります。
一般的には売買価格の20％程度を準備すると、審査に通りやすくなると言われています。
自己資金が多ければ多いほど住宅ローンの借入金額が減るため、様々な問題を解決できます。
借入時の年齢で返済期間が短くなったとしても、借入金額を減らせば返済負担率も低くなりますし、担保評価が低く借入限度額が低かったとしても対応することができます。
転職間もないため勤続年数が短かったとしても、自宅を購入するために計画的に自己資金を貯めたことが評価され、住宅ローンの審査に通ることもあるでしょう。

他の債務を返済する
前述のとおり、他の債務の返済金額は返済負担率に含まれます。
返済負担率は収入を基準に決められているため、自己資金が多くあっても収入が低い場合には、住宅ローンの審査に落ちる理由となります。
したがって、自己資金が豊富にある場合には、他の債務の返済をすることで返済負担率が下がり、結果的に住宅ローンの融資限度額が増えることとなります。
クレジットカードや自動車ローン、奨学金などを含めどの程度の返済金額になっているのかを把握し、毎月の返済金額が多い債務を優先的に返済するようにしましょう。

仮審査通過後に新たな借り入れをしない
仮審査で審査された内容が本審査時に変化していると、住宅ローンの審査に落ちることがあります。
自宅を購入するにあたり、車や家具も買い替えを考えてローンを組むと、返済負担率が変わってしまいます。
仮審査に通ったとしても本審査が通るまでは油断してはいけません。
特に消費者金融からの借入は、住宅ローンの審査ではネガティブに働くことが多いため、借入しないようにしましょう。

自身の収入に見合った物件を購入する
一般的に住宅ローンは年収の〇倍まで借り入れできると言われており、何倍までかは金融機関の審査スタンスによって変化します。
その根拠となっているのは返済負担率であり、その時の経済情勢によって変化するものです。
住宅ローンは借りることが目的なのではなく、自宅を購入するための手段です。収入の中から毎月の返済を行い、最終的には全額返済しなければなりません。
近年、パワーカップルと言われる高年収の方々がペアローンを組んで高額な自宅を購入することが話題となっています。
もちろん、計画的に自己資金を貯金した上でより良い住まいを購入される方もいらっしゃいますが、中には住宅ローンが組めるなら買うといった方もいらっしゃいます。
将来的なライフイベントの中で、現在と同程度の収入が得られるのかは約束されているものではないため、ある程度の余裕をもって返済できるような借り入れをするようにしましょう。

  まとめ  

今回は、住宅ローンの審査基準を中心に、審査に通らない理由や審査に通るポイントをご紹介しましたがいかがだったでしょうか。
住宅ローンの審査について、物件の購入に携わる不動産関係の会社からも様々なコラムが発信されておりますが、金融機関の目線から解説させていただきました。
皆様が住宅ローンを検討する際に参考にしていただければ幸いです。