そもそも登記とは？

登記簿謄本についてお話をする前に、まず「登記」について説明します。
一口に登記と言っても幾つか種類がありますが、主なものは「不動産登記」と「商業登記」の二つです。アサックスは不動産担保ローンの会社ですので、本コラムでは主に不動産登記について記載させていただきます。

まず登記という言葉を広辞苑で調べると「権利の得喪・変更などを広く社会に公示するため、所定の事項を帳簿に記録すること。また、その記載。」とあります。少々分かりにくいかもしれませんが、そのモノの状態や権利関係が記載されている帳簿があり、それが一般公開されていると捉えてください。
不動産登記の場合には、土地や建物の所在、種類、大きさなどの他、所有者、借入内容などの権利関係が記載されます。

国が定めた帳簿に、きちんとしたルールに則って内容が記載されていれば、自分自身の権利が脅かされる状況になったとしてもしっかり対抗することができます。
例：登記簿に「不動産A　所有者X」と記載されていた場合、もしYさんが「不動産Aは自分のものだ」と主張してきたとしても、Xさんは「登記簿に記載してある通り、正式な所有者は自分である」と対抗することができます。
登記というシステムが無ければAという不動産は自分の所有であるという主張をする人がもっと増えるでしょう。そうなってしまったら、Aという不動産を購入したい場合、誰に申し込めば良いのかわからなくなってしまいます。
決められたルールに従って管理された帳簿（権利）を一般公開することで、誰が見ても不動産Aの所有者はXさんだということが分かりますので、安全で円滑な取引を行うことができます。

登記簿謄本とは

先述した不動産登記の内容を記録した帳簿のことを「登記簿」と言います。
昔、登記簿はその地域を管轄する法務局に紙の簿冊で備え付けてありましたが、現在は電子データで管理されています。
この登記簿の内容が印刷された公的な証明書のことを登記事項証明書（登記簿謄本）と言います。

登記簿謄本と登記事項証明書との違い
登記事項証明書、登記簿謄本という二通りの呼び方が出てきましたが、この二つについても説明します。
上記の通り、元々不動産登記は紙の帳簿で管理されていました。登記内容の証明書を取得する場合には、その帳簿を謄写した紙面に法務局が証明をつけて証明書として発行していたため、「登記簿謄本」という呼び方をされていました。
現在は全国全ての法務局で登記内容が電子化（コンピュータ化）され、紙面の謄写ではなく登記内容の磁気データを特殊な用紙に印刷し、それに法務局が証明をつける形に変更されました。そのため「謄本」（＝原本を書き写したもの）ではなく「登記事項証明書」という名称になりました。
いずれも証明する内容は同じですので、制度の変更に応じて呼称が変わったものと考えてください。
正確には登記簿謄本と呼ぶべきものではなくなりましたが、昔の名残で登記事項証明書を登記簿謄本と呼ぶ場面も多く見受けられます。

※本コラム内ではまだ一般的な呼び方である「登記簿謄本」という記載を主に用いますが、「登記事項証明書」という言葉も含んでいると捉えてください。

登記簿謄本の記載内容

次に、登記簿謄本にはどのような内容が記載されているか説明します。
登記簿謄本は、大きく分けると以下4つに分かれています。

表題部
表題部には土地や建物の所在地や状態など、「どのような不動産であるのか」が記載されています。
土地の場合には、所在、地番、地目（宅地、畑など）、地積（大きさ）などが記載され、
建物の場合には、所在、家屋番号、種類（居宅、事務所など）、構造、床面積などが記載されます。

権利部（甲区）
権利部は甲区と乙区に分かれます。
甲区には不動産の所有者の情報が記載されています。所有者の住所や氏名、取得した日付の他、売買や相続など不動産を取得するに至った原因も記載されます。

権利部（乙区）
乙区には所有権以外の権利が記載されます。その不動産に対して誰がどのような権利（債権）を持っているのかが記載されます。代表的なものとして、金融機関の抵当権や土地の賃借権などが挙げられます。

共同担保目録
抵当権が複数の不動産にまたがって設定されている場合、この共同担保目録に該当する不動産の所在、番号が記載されます。言い換えれば、一つの債権に対する担保の一覧表のようなものです。
例えば、一戸建ての不動産を購入して住宅ローンを組む場合、購入する不動産を担保として住宅ローンの抵当権が設定されます。その際、土地と建物両方に抵当権が設定されるため、共同担保目録には土地と建物がセットで抵当権の対象になっている旨の記載がなされます。

これらの情報が記載されるのが登記簿謄本ですが、証明書として発行してもらう内容について、いくつか種類がありますので次章で説明します。

登記簿謄本の種類

登記簿謄本は記載される内容によって以下のように種類が分かれています。

全部事項証明書
不動産が登記されてから現在に至るまでの全ての記録が記載された証明書です。過去の所有権移転の変遷や抵当権の設定・抹消の記録などを知ることができます。

現在事項証明書
不動産登記情報の中で、現在有効とされている登記事項のみが記載された証明書です。既に抹消された抵当権や、以前の所有者については記載がありません。

一部事項証明書
登記情報の一部のみが記載されるもので、何区何番事項証明書とも呼ばれています。周辺住民で持ち合っている道路や大規模マンションの底地など、複数の所有者がいる不動産の場合に必要な部分だけを抜粋して記載してもらうことができます。特定の所有者に掛かる事項だけを記載してもらう場合には、この一部事項証明書を取得することとなります。
（例えば所有者が何百人となる大規模マンションの底地を全部事項証明書で取得する場合、所有者全員の所有権移転や抵当権設定の変遷が記載されるため、膨大な量の登記簿謄本になる可能性があります。そういった場合には、一部事項証明書を取得することで特定の所有者の分のみを証明書として発行することができます）

閉鎖事項証明書
取り壊されて無くなってしまった建物の登記情報や、合筆（２つの土地を１つの土地にすること）などによって無くなってしまった元の土地に関する登記情報など、現在存在しない不動産の登記情報は上記3つの証明書には記載されなくなります。これを「登記情報が閉鎖される」という言い方をしますが、閉鎖された登記情報が記載された証明書を閉鎖事項証明書といいます。

コンピュータ化されたのちに閉鎖された登記情報は全国の法務局で取得できますが、コンピュータ化以前に閉鎖された登記情報は、現在も管轄の法務局でしか取得できない点は注意が必要です。
※尚、コンピュータ化以前の閉鎖情報に関しては、現在も紙の帳簿で管理をされていますので、文字通り登記簿謄本（原本となる帳簿の写し）の形で証明書が発行されます。

登記事項要約書
現在有効である登記情報のみが記載される書面です。記載内容は現在事項証明書と変わりませんが、登記事項要約書は「証明書」として使用することはできません。
単に現在の不動産の登記記録の内容を確認したい場合などに取得するもので、証明がつかない分交付手数料が割安となることが特徴です。
（証明書：交付手数料600円　　要約書：交付手数料450円）

どこで登記簿謄本を取得できる？手数料は？

これらの登記簿謄本の取得方法と手数料について説明していきます。土地や建物などの不動産だけではなく、法人の登記簿も共通となりますが、以下の三種類の方法があります。

1.全国の法務局の窓口に出向き、申請書を書いて直接取得する
法務局の窓口で交付申請書に必要事項を記載し、手数料（収入印紙）を支払うことですぐに受け取ることができます。
ただし、法務局の窓口の業務時間は、平日の午前8時30分から午後5時15分までとなっているためご注意ください。

2.法務局へ郵送による交付申請をする
事前に法務局のウェブサイト等で交付申請書を取得、必要事項を記載した上で、申請書に収入印紙を貼り付けて法務局へ郵送します。証明書を受け取るための返信用封筒も必要となりますのでご注意ください。郵送による申請の場合、投函してから証明書が手元に届くまで一週間程度かかりますので、時間に余裕をもって申請するようにしてください。

3.インターネットを利用したオンライン交付申請をする
法務省が所管する「法務省　登記・供託オンライン申請システム」というウェブサイトから申請する事も可能です。サイトにて申請者の情報を登録し、「かんたん証明書請求」メニューから交付申請書を作成、送信します。手数料の納付はインターネットバンキング等で行い、最寄りの法務局での受け取りか郵送での受け取りを選ぶことができます。
1、2の方法で証明書を取得する場合に手数料が600円であるのに対し、オンライン申請の場合は手数料が500円と安くなっています。また、申請は午前8時30分から午後9時まで行うことができます。

誰が登記簿謄本を取得できる？

登記簿謄本は、所定の方法で申請を行い決められた手数料を支払うことで、不動産の所有者に限らず誰でも取得することができます。申請人の本人確認資料等も不要です。冒頭にも記載した通り、不動産等の登記情報は「権利の得喪・変更などを広く社会に公示する」ことが目的ですので、情報をオープンにすることによって安全で円滑な取引を実現しています。

登記簿謄本の期限は？

登記簿謄本は発行された時点での情報を記録した証明書であり、特に定められた有効期限はありません。ただし、登記簿謄本を日常生活の中で使用する場面は少なく、銀行の口座開設、不動産取引、確定申告など、証明書の提出を求められた際に取得される方が大多数だと思います。
最終的には提出先の判断となりますが、概ね「発行から3ヶ月以内の証明書」を求められるケースが多いように見受けられます。登記簿謄本の提出を求められた場合には、発行から○ヶ月以内のものなどの指定があるかを確認するようにしてください。

また、証明書の種類の箇所でも説明しましたが、登記事項要約書だと証明書としての役割を果たさないとされるため、全部事項証明書、一部事項証明書など、「証明書」の形で取得するようにしましょう。

登記内容を変更するには？

登記事項の内容の変更は、不動産の所在地を管轄している法務局が行います。
そのため、管轄している法務局に対し登記内容を変更する旨の登記申請手続きを行うことが必要となります。詳細は省きますが、登記申請書の他に複数の添付書類が必要となります。申請人自らが登記申請を行うことも可能ですが、専門知識も必要となるため登記の専門家に依頼する方が無難と言えるでしょう。
不動産の名義変更（売買や相続）や抵当権の設定、抹消など権利関係に関する登記は司法書士が、不動産の表題登記（建物を新築した際など）、土地の分筆登記（一つの土地を二つに分ける際）など、不動産の表示に関する登記は土地家屋調査士が、それぞれ専門の登記代理人となります。
また、司法書士や土地家屋調査士等の登記の専門家は、申請人に代わって職権で登記に必要となる書類の代行取得を行うことも可能です。登記申請が必要な状況になっても必要書類の取得方法がわからない、時間が取れないという方は書類取得も含めて依頼しても良いかもしれません。

まとめ

以上、簡単ではありますが登記簿謄本（登記事項証明書）の記載内容や取得方法、費用についてご説明させていただきました。登記簿謄本は不動産の状態や所有者、権利などが記載された重要な証明書です。不動産売買や相続などで必要となるため、参考にしていただければ幸いです。