リースバック審査の利用条件と落ちる理由！対処法や代替案まで解説

 リースバックとは何か

リースバックとは、所有している不動産を売却するのと同時に、賃貸借契約を結んで不動産を利用し続ける商品です。

不動産を売却することでまとまった資金を得ることができ、賃料を支払えば売却後も不動産を継続して利用することができるため、住み替える必要はありません。

金融機関から資金調達をしようとしても、審査が厳しいため融資を受けられないことも少なくありません。その場合の資金調達手段の一つとしてリースバックを利用する方がいます。具体例としては、高齢の方が老後資金を確保した場合や、住宅ローンの返済が厳しくなった場合などです。

金融機関からの融資とリースバックの大きな違いは、不動産の所有権を失うことです。

金融機関から不動産を担保にして融資を受ける場合には、不動産に抵当権等の担保設定をし、融資金を受け取り、その後は利息を支払います。

リースバックの場合には、不動産を売却して所有権を移転し、売買代金を受け取り、その後は賃料を支払います。

融資とリースバックを比較すると、担保設定の代わりに所有権を移転し、融資金の代わりに売買代金を受け取り、利息の代わりに賃料を支払う仕組みとなっていることがわかります。

リースバックのメリット・デメリットには次のようなものがあります。

●メリット

・不動産を現状と同じように利用できる

・現金化まで時間がかからない

・固定資産税などの維持費が不要

・法人所有の不動産であれば賃料は損金（費用）計上できる

・将来的に買い戻せる可能性がある

●デメリット

・所有権が第三者へ移転し、将来住み続けられないリスクがある

・賃料が発生し、総支払額が売却額を上回るリスクがある

・契約更新が出来ず住み続けられないリスクがある

・売却価格が周辺相場よりも低くなる傾向がある

・売却価格よりも買戻し金額が高くなる

リースバックの仕組み、メリット・デメリットの詳細については、「リースバックとは？その仕組みやメリット・デメリットについてご紹介」で詳しく解説していますので、ご覧ください。

リースバックを提供しているのは、主に不動産会社です。対象不動産を購入するか、購入した後にいくらの賃料で貸すかは不動産会社が決めます。不動産会社からすると、アパートなどの収益物件を購入するのと同じ感覚です。その購入するかどうかの判断が、リースバックの審査と呼ばれています。

 リースバック審査の流れ　申し込みから契約までのステップ

リースバックの申込みから契約までの流れは以下の通りです。

1.相談・申込み　→　2.不動産査定・条件提示　→　3.契約締結　→　4.売買決済・賃貸開始

まず、リースバック事業者に相談し、申し込みをします。概算の買取り価格や賃貸条件などが提示され、条件が合いそうなら物件の本調査、家賃の支払い能力調査が行われます。本審査により正式に売買条件や賃貸借契約が提示され、問題なければ売買契約と賃貸借契約が締結されます。売買決済日をもって不動産の所有権が移転し、賃貸借が開始します。

申込みから契約完了までの期間について、一般的な日数の目安は以下の通りです。

1.相談・申込み（１日～数日）

2.不動産査定・条件提示（1週間～２週間）

3.契約締結（１日）

4.売買決済（1日）

目安として、２週間～１ヶ月位の期間で契約まで完了に至るケースが多いようです。各社の対応はもちろん、物件の種類によってもかかる日数は異なりますので、詳しくはリースバック取扱会社へご確認ください。

申込み～物件調査の期間と準備すべきこと

申込時に準備しておくものとしては、本人確認書類、登記済権利証（登記識別情報通知）、不動産の内容が分かるもの（謄本、間取り図等）、収入証明書などになります。審査をスムースに進めるためにも、リースバック業者から依頼された書類は準備しておきましょう。

また、リースバック業者は建物の状態を実際に確認するため、最低限の清掃や片付け、設備の修繕が必要な個所の把握、雨漏りなどの重大な不具合の有無などを確認しておきましょう。

審査～契約の期間と注意点

審査～契約までの一般的な期間の目安として、概ね２週間～１ヶ月位の期間で契約まで完了に至るケースが多いようです。各社の対応はもちろん、物件の種類によってもかかる日数は異なります。

契約を結ぶ際の注意点。売買契約書、賃貸借契約書などの契約書を結ぶ際は、条文はもちろん、特約条項などもしっかり確認しましょう。事前に聞いていた条件と相違が無いか、不明点や疑問点があれば遠慮せずに確認しましょう。

 リースバックの審査基準とは？重視される項目と一般的なローンとの違い 

リースバックは売買と賃貸です。したがって、リースバック業者の審査基準は、売れる物件であるかどうか、家賃が払えるかどうかが大きなポイントです。業者は賃貸中でも物件を売却することができます。したがって、売却が可能な物件であるかを重点に査定します。また、家賃の支払いがしっかりできるかどうかを収入証明書類などから審査します。リースバック業者によっては賃貸借契約を結ぶ際に、家賃保証会社の保証を付けることを条件にするところもあります。審査に通りにくい人の特徴としては、物件の価値が低い、物件の流動性が低い、安定した収入が無い、家賃保証会社の審査が通らない等が挙げられます。

これに対し金融機関の一般的なローンは、借入金を利息と合わせて返済するため、返済能力の有無を重要視します。

リースバックの審査基準は一般的なローンと何が違う？

リースバック業者の審査基準は、売れる物件であるかどうか、家賃が払えるかどうかの2点が大きなポイントになります。売れる物件とは、立地条件、物件の種類などからニーズを見極め、適正な価格であれば時間をかけずに買い手がつく物件です。また、家賃が払えるか否かは賃借人の収入から判断します。家賃保証会社の保証を付ければなお安心ですが、原則は賃借人が支払えるかどうかです。

一方、金融機関の融資審査は、返済能力が重視されます。貸したお金を返済してもらえるかどうかがポイントになります。金融機関は信用情報をみて、既に借り入れているローンがあれば、その支払いも含めて適正な返済比率に収まっているかを重視します。また、不動産を担保にする場合はその評価が重要になります。融資金額以上の価値があれば金融機関は融資がし易くなります。

一般的に金融機関のローン審査は厳しいと言われるのに対し、リースバックの審査は業者自身がリスク判断を行うため審査基準の幅が広いと言えます。

 リースバックの審査に通るための条件とは？  

リースバックの審査ポイントは、「不動産」と「賃料の支払い能力」の2点です。リースバックを利用するためには、この2点をクリアしなければなりません。

「不動産」については、最終的に売却できることが前提のため、所有権が100％ではない、流動性が低い、瑕疵物件などの場合は審査に通らない可能性があります。また、「賃料の支払い能力」について、一般的にリースバック会社は、家賃保証会社の保証をつけて賃貸借契約を結びます。家賃保証会社は審査するうえで信用情報を利用するケースがほとんどです。信用情報機関に照会した結果、延滞・債務整理・自己破産などの記録があると審査に通りにくくなります。

まとめると、審査に通りにくい人の特徴としては、物件の価値が低い、物件の流動性が低い、安定した収入が無い、家賃保証会社の審査が通らない等が挙げられます。

以下でもう少し詳しく説明します。

不動産について

リースバック会社は、売主が買い戻すか第三者に売るかは別にして、最終的には不動産を売却します。
将来的に売却することが見込めない場合には、リースバックを利用することができません。また、不動産売買における買主は、ほとんどのケースで金融機関のローンを利用するため、ローンがつかない不動産は売却自体が難しくなります。
このような売却しづらい不動産を、流動性の低い不動産といいます。具体的に流動性の低い不動産とは、どのようなものがあるでしょうか。

・所有権が100％ではない

不動産の所有者が複数人いて、共有持分となっていることがあります。夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合や、相続発生時に法定相続で財産を分けた場合に多く見受けられます。
リースバック会社に売却する際に、共有者全員が持分を売却すれば問題ありませんが、一部の人が反対して売却しない場合には、その持分を取得することができません。第三者が持分を持っている不動産を欲しがる人は少なく、住宅ローンの審査も通らないため、流動性が低い不動産となります。

・不動産のある場所

不動産のある場所（立地）は不動産の資産価値に大きく影響します。

インフラが整備され、生活利便性が高い都市部と郊外では需要数が異なり、不動産価値は大きな差があります。また、都市部にあっても建物を再建築できない土地、車両が入らない土地、地盤の弱い土地、周辺環境が悪い土地などは需要が少なく、価値が低くなります。

・リースバックの対象となる不動産の種類

リースバックの対象になる不動産は流動性の高い不動産です。戸建やマンションのような居住用不動産を欲しがる人は多くいますが、工場や特殊な施設などは特定の業種の人しか買いません。また、借地権付建物の場合には、売却時に地主（土地の所有者）の承諾が必要であり、譲渡承諾料というコストもかかります。借地権付建物が築古の場合には、住宅ローンの利用も厳しいため、現金で購入する人を探す必要があります。

リースバックの対象になりやすい不動産　…　一戸建、分譲マンション、店舗併用住宅、アパート、事業用不動産（事務所、店舗、倉庫、工場）

リースバックの対象になりにくい不動産　…　土地のみ、再建築不可の土地、持ち分のみ、違反建築物件、借地権建物、瑕疵物件、築古物件など

・建物に瑕疵（かし）がある場合

瑕疵（かし）とは欠点・欠陥のことを言います。建物の瑕疵の具体的としては、雨漏り、シロアリ被害、基礎の傾き、アスベスト使用がある場合などを指します。

建物に瑕疵があると住宅ローンを利用できない可能性があるため資産価値が低くなります。軽度な瑕疵で修繕により解消できる場合は、取り扱っているリースバック会社もありますので相談してみましょう。

・事故物件

事故物件は心理的瑕疵物件とも言われ、買主・借主が心理的抵抗を感じる物件のことです。不動産の敷地内で火災や自殺、他殺などの事件や不慮の事故が起こった不動産のことです。事故物件を載せている「大島てる」というウェブサイトが有名で、誰でも簡単に検索することができます。心理的瑕疵は不動産業界では重要事項に該当するため、買主や借主に対して告知する義務があります。
事故物件は需要が少なく、売買価格が相場より１～3割下がるのが一般的です。建物の構造や安全性に影響が無ければ、リースバックで取り扱わないということは少ないようです。但し、発見が遅れた場合などにより特殊清掃やリフォームが必要になる場合は、買取価格は程度に応じて低くなります。

賃料の支払い能力について

一般的にリースバック会社は、家賃保証会社の保証をつけて賃貸借契約を結びます。家賃保証会社とは、借主が賃料を支払えなくなった場合に、貸主に賃料を支払う会社です。

家賃保証会社はリスクを抑えるために、借主の支払い能力の審査を行います。銀行融資における返済能力の審査ほど厳しくはありませんが、安定収入がない場合には審査に通らないことがあります。

家賃保証会社の審査に落ちると、リースバック会社は購入しないか、購入するとしても相応に低い購入金額となります。

これを解決するための手段は、自ら保証人を見つけるしかありません。安定的に収入のある方や高収入の方であれば、リースバック会社によっては保証人として認めてくれることがありますので、検討してみると良いでしょう。  

 リースバックの審査に必要なもの  

リースバック会社が審査をする際に必要なものは、不動産関係の書類と家賃保証会社の審査に必要な書類に分けられます。

不動産関係の書類とは、不動産を購入した時に交付される重要事項説明書、増改築をした場合にはその図面など、所有者だけが持っている書類です。重要事項説明書には法規制や接道に関する情報、対象不動産にかかる特別な情報などが記載されています。増改築図面は、建物が建築基準法に違反していないかを確認するために必要になります。
リースバック会社によっては、法務局や役所で取得できる書類も求められることがあります。具体的には、登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、道路図面、上下水道管の配管図などです。リースバック会社の規模によって対応が異なるため、事前に確認するようにしましょう。

保証会社の審査には、収入のわかる書類が必要になります。給与所得者の場合には源泉徴収票、自営業者であれば確定申告書、年金収入の場合には年金証書や年金通知書などが求められます。主に安定収入があるかが審査されるため、継続的に収入を得ている証明が必要になります。

その他の重要書類として、本人確認書類が必要です。写真付き本人確認書類として運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどが、写真付きのものがない場合には健康保険証や年金手帳、印鑑証明書、住民票などが求められます。 

 リースバックの契約時に注意する点

  リースバックの契約をする時に、気をつけておく必要がある項目を3点ご紹介します。

ローン残高は売却価格を下回っているか

不動産の売却価格よりも住宅ローンなどのローン残高が上回っている状態をオーバーローンと言います。具体例としては、買主の希望購入価格が3,000万円、ローン残高が4,000万円ある状態です。

オーバーローンの状態ですと、売買代金を支払っても担保抹消ができないため、基本的にリースバックを利用することはできません。

オーバーローンの状態でリースバックを利用するためには、差額分の自己資金が必要になります。
前述の例の場合、差額1,000万円の自己資金を用意することとなります。自己資金があれば、売却価格と合算してローンを返済し担保抹消することができるため、リースバックを利用することができます。

また、まとまった資金を得るために不動産を売却するのであれば、リースバックではなく、一般的な不動産の売却活動をすれば解決できるかもしれません。なぜなら、リースバック会社は周辺相場よりも低く購入価格を提示するためです。通常の不動産売却であれば、周辺相場で購入してくれる人がいる可能性があります。売却を前提とするのであれば、検討する価値はあるでしょう。

賃料を支払う資力があるか

リースバックは、不動産の売却と同時に買主であるリースバック会社と賃貸借契約を結び、賃料を支払う仕組みです。一般的な不動産の売却ではなくリースバックを使う目的は、売却した不動産を継続して利用するためです。結果的に賃料が支払えず、退去を迫られて住み替えるのであれば、リースバックを使う意味がありません。

継続的な安定収入が見込めなかったり、収入よりも賃料が高額の場合には、将来的に賃料の支払いができなくなるリスクが高まります。したがって、リースバック会社から提示された賃料は、継続的に支払っていける金額なのかを冷静に考えなければなりません。

その際に、一般的な不動産の売却方法で売却し、普通の賃貸物件に住み替えた場合と比べると経済合理性の判断がしやすくなります。リースバックと大きく違うポイントは、売却価格と賃料の2点です。普通に売却すればリースバックよりも高く売れる可能性があり、場所にこだわらなければ賃料が低い賃貸物件が見つかるかもしれません。

売却した時にどちらの方が手元に資金が残るか、賃料はどの程度差があるのかを比較し、収入に見合った方法を選ぶべきです。金融機関から融資を受ける時と同じように、収入と支出のバランスを考慮した上で選ぶようにしてください。

必要書類を用意しておく

リースバックを利用することになった場合、一般的な不動産売買に必要な書類が全て必要になります。どのようなものがあるかを事前に知っておきましょう。

・権利書または登記識別情報通知
・本人確認書類
・印鑑証明書
・住民票
・実印
・固定資産税評価証明書
・確定測量図（筆界確認書や越境の覚書など）
・（マンションの場合）管理規約、理事会の議事録写し、管理費や修繕積立金のわかるもの

手元にあるものや、役所に取りに行く必要があるもの、マンションの場合には管理会社に請求しなければならないものがあります。一定の時間が必要なものもあるため、事前に準備しておくとスムーズにすすめることができるでしょう。 

 リースバックを契約する前に確認すべきポイントは？

  リースバックは何度も利用するものではありません。初めての方が圧倒的に多く、何を確認すべきかがよくわからないといった不安な声も多く聞かれます。ここでは、契約をする前に確認すべきポイントを4つに絞ってご紹介します。

賃貸借契約について

賃貸借契約は大きく分けて2種類あります。普通賃貸借契約と定期賃貸借契約です。

一般的な賃貸物件を借りる際は主に普通賃貸借契約が使われますが、リースバックの場合には定期賃貸借契約が使われることがほとんどです。

普通賃貸借契約の場合には、期間満了時の更新の定めが契約書に記載されています。法的にも貸主は正当事由がない限り更新を拒絶できないため、更新が可能なことを前提とした契約となります。

一方、定期賃貸借契約は更新の概念自体がないため、更新することはできません。契約期間満了時には退去することを前提とした契約となります。契約期間満了の6ヶ月前までに、貸主より賃貸借が終了する旨の通知が送られ、終了と共に退去することとなります。
ただし、貸主と借主が新たな賃貸条件で合意できれば、不動産を継続して利用することができます。その場合は更新ではなく、改めて賃貸借契約書を締結する再契約という形になります。

売却後も長期間にわたって不動産を利用したい場合には、普通賃貸借契約か契約期間の長い定期賃貸借契約としてくれるリースバック会社を選ぶことが必要です。

買戻し条件について

買戻しとは、一度売却した不動産を将来的に自身で購入することです。

リースバック会社によりますが、買戻し条件をあらかじめ定めておくことがあります。不動産の売却時に買戻し条件を決めておけば、手放した不動産を将来的に取り戻せる安心感があることがメリットです。

買戻し条件を明確にするために、買戻し価格や買戻しができる期間などを明記した「再売買の予約契約書」を締結します。買戻し価格は、自身が売却した金額よりも10％～30％割高になることが一般的です。買戻しができる期間は、特定の期日を定めるか期限を定めないかに分かれ、期限を定めない方がいつでも買い戻せるため有利と言えます。

買戻し条件は、リースバック会社によって異なるため、様々な会社を比較してみることをお勧めします。

契約書について

リースバックは不動産の売買に関する書類に加え、その関連契約の書類が必要になります。
具体的には、「売買契約書」「重要事項説明書」「付帯設備表」などの売買関係の書類や「賃貸借契約書」「再売買の予約契約書」などが挙げられます。

各契約書の文字は小さく、専門用語が使われているため、読むことが億劫になる方もいらっしゃるでしょう。しかし、ご自身の所有する不動産を売却し、賃料を支払って利用し続けることになりますので、しっかりと内容を把握しておくのは重要なことです。

各契約書には、契約内容の説明を受けて理解した旨の署名をしなければなりません。自身の認識と異なる内容が記載されていたり、説明を受けていなかったとしても、トラブルになった際には不利になってしまいます。

契約内容を確認し、不明点があればリースバック会社に確認した上で契約をするようにしましょう。

リースバック後の収入と支出

リースバックでまとまった資金を得ることによって、目先の課題を解決することはできます。しかし、リースバックを利用することになった根本的な原因は解決していません。

リースバックは、金融機関から融資を受けられなかった方が利用することが多く、そのほとんどが収入と支出のバランスが崩れてしまっていることが原因と言われています。

リースバック会社に支払う賃料は、売却価格に対して6％～12％程度です。これは、金融機関から資金調達する場合の利息にあたるものであり、金利と比べるとかなり割高なものです。リースバックを利用したとしても、現状の支出を見直さなければ賃料負担に耐えられず、最終的には退去することになってしまいます。

リースバックを利用する前に、支出で削減できるものがないかをしっかりと確認し、賃料が支払える余剰資金を確保した上で契約するようにしましょう。

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 まとめ

今回は、リースバックの審査や契約に関して解説しました。
リースバックは、金融機関の融資とは審査基準が異なるため、比較的審査に通りやすいと言われています。しかし、利息に相当する賃料の負担は重く、支払いが継続できなければ退去して住み替えることになってしまいます。リースバックは利用しやすい商品ですが、金融機関から融資を受ける時と同じように、収入と支出を見直し、支払いができるかを確認することが大切です。