フルローンとは？お金がないときに資金を調達できる？  

フルローンとは「購入する不動産価格と同額のローン」を組むことです。
皆様は住宅ローンを組むのには頭金が必要というイメージがありませんか？
2割～3割の頭金を準備することが一般的な時代もありましたが、金融機関同士の競争が激化し、顧客獲得のために徐々に顧客に求める条件が緩和されていき、近年では頭金1割や頭金なしのフルローンを提供する金融機関も増えてきています。

フルローンによって、まとまった頭金を準備するのが難しい若年層世代でも住宅ローンを組むことができるようになってきており、不動産を購入する20代のうち4人に1人は頭金なしのフルローンで住宅ローンを組んでいると言われています。

  フルローンとオーバーローンの違いとは？  

フルローンとよく比較されるのがオーバーローンです。
フルローンとは購入する不動産と同額のローンを組むことと説明しましたが、不動産を購入する際は、不動産の本体価格以外に諸費用がかかります。諸費用とは不動産業者に支払う仲介手数料や、名義を変更する際の登記費用、不動産を取得する際にかかる税金などです。フルローンはあくまで不動産の本体価格を全てローンで賄うところまでで、その他諸費用については自己資金を用意しなければなりません。購入する不動産が高額になればなるほど諸費用も大きくなるため、場合によっては数百万単位の資金が必要となる場合もあります。
不動産の本体価格のみを借り入れるフルローンに対し、本体価格に加えて諸費用分も借り入れることをオーバーローンと呼びます。
オーバーローンとは「資産価値よりもローン残高が大きい」状態を指す言葉であり、元々は不動産を売却する際に売却金額だけではローンを返済できず、借入金の一部が残ってしまうような状態のことを指して使われる言葉でした。近年では不動産の本体価格＋諸費用分までローンを組む場合でも、このオーバーローンという言葉が使われるようになってきています。
オーバーローンが組むことができれば、自己資金を全く用意しなくても不動産を購入することができます。

  フルローンは危険？メリットとは  

割合としては頭金を用意して残額をローンを組む人が多いとはいえ、フルローンの利用は確実に増えています。利用者にとってのメリットは下記のようなものが挙げられます。

 メリット1 

1つめのメリットは頭金を用意する必要がないことです。
不動産価格が高騰する昨今では頭金2～3割を準備するとなると1,000万単位の資金が必要となる可能性もあります。例えば5,000万円の不動産を購入すると仮定して、頭金2割と諸費用1割を準備する場合、必要な金額は1,500万円になってしまいます。仮にマイホームが欲しいと思ってから貯蓄を始めても、場合によっては数年先になってしまうかもしれません。もしも頭金があったとしても全て使ってしまうのは不安、貯金はある程度残しておきたいとお考えの方でもフルローンを組むことで手元資金を残しつつ大きな買い物をすることができます。

 メリット2 

2つめのメリットは若いうちから住宅ローン返済を始められる点です。
昨今は超低金利時代と言われ、住宅ローン金利も史上最低水準まで下落しました。それに伴い収入に対する借入可能金額が増加し、今までは返済比率の関係でローンが組みにくかった層（収入が比較的低い若年層）であってもローン審査が通りやすくなりました。
住宅ローンを組む場合、30～35年と長期でローンを組むケースが一般的ですが、早くにローンを組んだ方が完済年齢も早まります。例えば30歳で35年ローンを組むケースと40歳で35年ローンを組む場合では、完済時の状況も異なってくるでしょう。
頭金に左右されずに若いうちからローンを組んでおくことで、定年前に完済することも可能となります。

 メリット3 

3つめのメリットは住宅ローン減税です。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、年末のローン残高の1％を最大10年間（2022年度以降は0.7％を最大13年間に改正）所得税から控除する制度です。
頭金を入れずにローン残高を増やすことで、この控除を最大限享受することができます。
（尚、昨今の低金利時代においては、この住宅ローン控除の恩恵が非常に大きく、年間で支払った利息よりも控除額の方が大きくなるという逆ザヤの状況も見受けられたため、2022年に控除額が引き下げられる法改正がなされています。）

 メリット4 

4つめは不動産投資におけるフルローンのメリットについてお話しします。
投資用不動産購入時にフルローンを組む最大のメリットは投資効率を上げることができる点です。不動産投資では限られた自己資金を効率よく活用し、大きな利益を生み出すことが重要とされています。借入額を大きくすればするほど、少ない投資（少ない自己資金）で大きな利益（その不動産から生まれる大きな賃料等）を得ることができます。1つの投資にかかる自己資金をできるだけ抑えることで他の投資にも資金を回すことができ、更なる利益をあげることも可能となります。

  フルローンのデメリットとは  

これまではフルローンのメリットにふれてきましたが、もちろんメリットだけではなくデメリットもあります。

 デメリット1 

1つめのデメリットは返済金額が増えることです。
同じ金利・期間で借入をした場合、当然ですが借入金額が増えれば増えるほど毎月の返済金額、最終的な返済総額ともに増加します。
（具体例は後述する「フルローンを受けた人の事例」でご説明します）

 デメリット2 

2つめのデメリットは、金融機関の審査が厳しくなるという点です。
例えば5,000万円の物件の購入希望者がいたとして、一部ローンの4,000万円を融資する場合と、フルローンの5,000万円を融資する場合とでは、当然後者の方が審査は厳しくなります。
借入金額が増えれば、その分毎月の返済金額も増えるため、相応の返済能力が求められることとなります。返済能力は現在の年収だけでなく勤続年数や年齢など様々な要素によって判断されます。

 デメリット3 

3つめのデメリットは売却時にローンが残る可能性がある点です。
転勤など様々な事情からマイホームを手放そうとした際に、実際に売却出来る金額よりも借入しているローンの残高が上回ってしまう可能性があります。
一般的には戸建でもマンションでも築年数が経過すれば建物の価値が下がっていきますので、その下がり幅以上のペースで残高を減らして行かない限りは、このリスクはついて回ると考えた方が良いでしょう。特にオーバーローンで借入をした場合、当初から不動産価格以上の借入をしているため、そのリスクはより一層高まります。
借入金額が売却金額を上回っている場合には、売却時にその差分を自己資金で補填しなければ金融機関はローンの抹消には応じてくれません。

次に投資用不動産の購入を前提としたデメリットも説明します。先程ご説明した通り、投資で大切なことは少ない投資で大きな利益を生むことです。投資用不動産の利益とは主に不動産を賃貸することによって生まれる賃料です。その不動産が生むことができる賃料はある程度は決まっていて、満室で稼働（全部屋を賃貸していて埋まっている状況）している不動産はそれ以上の賃料を生むことはできません。
不動産投資は入ってくる賃料と出ていく返済のバランスが重要とされています。フルローンやオーバーローンを組んで借入額が増えれば、月の返済額は大きくなりキャッシュフロー（収入と返済のバランス　お金の流れ）は悪くなります。逆に借入額を抑えれば月の支払いが軽減できるためキャッシュフローは良くなります。但し、前項でご説明した通り、キャッシュフローをよくするために自己資金を多く使ってしまうと、自己資金を効率よく活用することはできません。 また近年ではフルローンやオーバーローンの審査が徐々に厳しくなってきています。金融機関は時期によって融資のスタンスが変わります。数年前まではフルローンやオーバーローンで融資していた銀行でも、潮目が変われば自己資金の投下を求めてくることもあります。

  フルローンの融資を受けた人の事例  

5,000万円の不動産を購入する場合の自己資金0のオーバーローンと、頭金を2割入れた一部ローンを比較してみましょう（金利変動1％・35年ローンの場合。諸費用は500万円と仮定しています）。
オーバーローン（自己資金0）の場合、借入額5,500万円となり、月々の返済額は約15.5万円です。対して一部ローン（自己資金1,500万円）の場合、借入額4,000万円となり、月々の返済額は約11.3万円です。返済額の差は月々4.2万円で年間にすると約50万円の差になります。35年間支払いをしていくことを考えると大きな差になると思います。また現在は低金利が継続していますが、将来金利が上昇した際にその負担額は更に開くことになります。仮に金利が2％となった場合、オーバーローンの返済額は約18.2万円、一部ローンの返済額は13.2万円となり、当然金利が上昇した分どちらも返済額は増えますが、差も大きくなっていることもおわかりになると思います。

  フルローンの融資を受ける方法と条件とは？  

投資用不動産を購入する際にフルローンを組めるパターンをご紹介します。借入する人の属性や不動産の属性など様々な要因がありますので参考にしてください。

まずはシンプルに安定した高収入を得ていて資産を多く持っている人です。高収入の目安や資産の多さの基準は金融機関によってことなりますが、多ければ多いほど信用度は増し、フルローンが組みやすくなります。以前とある金融機関で聞いた話では年収1,500～2,000万円以上、金融資産4,000～5,000万円以上あると審査が通りやすいとのことでした。

次は購入物件の他に担保にできる不動産を所有している人です。購入物件だけではフルローンが出なかったとしても他に担保にできる不動産を持っていれば共同担保にいれることでフルローンを組めることがあります。但し、他の不動産の資産価値が低い場合や、既にその不動産でたくさん借入をしている状況ではプラス評価を受けることはありません。

次は購入する不動産の種類に着目します。収益物件は一般的には築古の不動産よりも築浅の不動産、特に新築物件のローンが1番組みやすいです。また仮に中古物件だったとしても土地の評価が高い不動産であればフルローンが組みやすい傾向にあります。金融機関は不動産を査定する際に、積算評価（土地の評価＋建物の評価）と収益評価（賃料から算出する利回り）で評価を行います。土地の評価が高ければ積算評価が伸びるため、フルローンが組みやすくなるといった理由です。

また、金融機関を1社に絞らないことも大切です。金融機関によっては一顧客あたりの融資枠の上限が決まってしまっていることもあります。どんなにうまく不動産投資を行っていたとしても融資上限が定められてしまっていたら、それを超える融資を受けることができません。
金融機関によって審査基準は異なり、エリアや不動産属性でも得手不得手があります。
より良い条件を比較することや、リスク分散という観点からも様々な金融機関を比較検討・利用することが大切かもしれません。

  フルローンの融資を受ける際の注意点  

フルローンを組む上で最も大切なことは無理のない返済計画をしっかりと立てることです。
住宅ローンの場合は毎月の返済金額や金利変動のリスク、完済年齢や将来の収入減のリスクなども考慮し、完済までの長い期間無理のない返済を行っていくことができるかしっかりと判断する必要があります。
投資用不動産のローンの場合はキャッシュフローを意識することが大切です。購入する不動産の賃料は適正なのか、もし入居者が退去し再募集をかけた場合も同等の賃料は見込めるのか、空室危険率は高くないのかなど、きちんと情報収集をした上で見極めるようにしてください。賃貸が入っていないからといって金融機関は返済を待ってくれませんし、フルローンとなればその金額も相対的に大きくなります。将来も安定した賃料収入が見込めるかを判断し、不動産投資で得た収益は急な修繕や空室に備えてストックしておくことが望ましいと言えるでしょう。

また、フルローンを組むための不正は絶対にしないでください。金融機関によっては購入する価格に対して融資額を決める会社もあります。そのため本来の売買契約書とは別に、金融機関に提出するために金額を増額した偽の売買契約書を作成し、金融機関を騙すことを考える悪い人もいるようです。これは犯罪であり、今後金融機関との取引ができなくなりますのでやめましょう。

  大きな買い物をするなら不動産担保ローンもおすすめ  

フルローンのメリットやデメリット、フルローンの組み方や注意点など様々なポイントをご紹介してきました。ここまでは銀行をメインとした金融機関の目線を案内してきましたが、資金調達の方法には不動産担保ローンという方法もあります。

不動産担保ローンならアサックス
アサックスは不動産担保ローンの専門の会社であり、不動産評価の算出方法や融資審査の手法が銀行とは大きく異なります。例えば、投資用不動産のローンを組む場合、銀行は耐用年数の関係で築浅や新築の不動産を好みますが、アサックスでは耐用年数の制限がなく、築古の不動産でも長期融資のご提案ができます。また一般的に金融機関が苦手とする建蔽率もしくは容積率がオーバーしてしまっている不動産であっても取組が可能です。不動産担保ローンに特化しているため、特殊な不動産にも対応がでることがアサックスの強みです。

  まとめ  

フルローンにはメリットもある反面、デメリットも存在します。住宅ローンや投資用ローンを組む場合には、将来を見据え様々なリスクを勘案した上で、自己資金を投下する方が賢明なのか、低金利と呼ばれる現在のうちになるべく多くの金額を借入しておくのかを判断するようにしてください。
借入方法や借入先は自分で選択することができます。本コラムにおいて自分に合った資金調達方法を見つけることのお手伝いができたら幸いです。