不動産担保ローンの金利タイプ

不動産担保ローンの金利相場

一般的に金融機関が金利を決定する時には、リスクが低い融資であれば金利も低く、リスクが高い融資であれば金利は高く設定される傾向があるため、金利とリスクは比例すると言われています。リスクとは、返済されないリスクのことを指し、リスクの高低の判断基準は、融資先の信用力と保全率（担保の有無）、業種や資金使途がポイントになります。

不動産担保ローンは、商品名の通り不動産を担保にして融資をする有担保融資であり、カードローンなどの無担保融資と比べると保全率が高いため、低金利で借入れすることができます。

不動産担保ローンを取り扱っている金融機関は、主に銀行とノンバンクであり、それぞれで提供金利が異なります。全体的には、審査基準が厳しめに設定されている銀行の不動産担保ローンの場合は概ね1％～9％となっており、審査のハードルが低いノンバンクの不動産担保ローンの場合には概ね2％～15％となっています。ただし、ノンバンクでも銀行と同程度の金利で提供している会社もありますので、一概にノンバンクの方が高いと判断するのではなく、幅広い選択肢をもって検討することが重要になります。

不動産担保ローンにおける金利の決まり方

各社商品を見てもわかるように、表示される金利は「○％～○％」という幅を持って記載されています。では、実際に適用となる金利はどのような要因で決定するのでしょうか。代表的なものを何点かご紹介いたします。

信用力

信用力とは、端的に言えば返済能力のことを指します。返済能力が高い場合には低金利になりやすく、返済能力が低い場合には金利が高くなるまたは借入れができない、ということになります。返済能力とは、個人であれば収入、法人であれば利益ということになりますが、収入や利益（以下、「収入等」といいます）が高ければ良いというわけではありません。借入金額に対し、返済する収入等が確保されているかどうかがポイントになります。
詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは？審査通過のポイントをご紹介」ページの（本人の「信用力」についての審査）をご覧ください。

収入等が多ければ、返済資金が確保されていると判断されますが、収入等を増やすことは簡単なことではありません。従って、毎月返済する金額を低くすることができるかどうかが重要なポイントになります。毎月の返済金額を低くするためには、返済期間を長くする必要があります。長くできるかどうかは、次の担保掛目がポイントになってきます。

担保掛目

担保掛目とは、金融機関が算出した不動産評価額に対しどのくらいの割合の融資を行うか、という基準です。金融機関によって異なりますが、一般的には不動産評価額の70％～80％が融資限度額となっています。この担保掛目が低ければ、金融機関にとってはリスクが少なくなるため、前述した返済期間を長くすることができるようになります。

担保掛目は、不動産担保ローンにおいては重要なポイントです。不動産担保ローンは、不動産の担保評価額の範囲内で資金調達ができる商品であり、その範囲内であれば柔軟に対応することができます。例えば、借り手の収入等の状況に変化があった場合には、担保掛目が低ければ現在の収入等の状況に合わせた返済プランを提案することができます。反対に担保掛目が高いと、リスクが高い状態であることから、柔軟な対応がしづらくなります。つまり、金融機関側からの見方として、将来起こり得る様々なリスクに対しカバーする余力があるか、柔軟な対応ができるかを判断する一因となるわけです。

必要とする金額以上に借りるよりも、余力を残して借りる方が、様々なリスクに対応でき、有利な条件の資金調達ができることとなるでしょう。

担保順位

不動産担保ローンは住宅ローンと同様に、不動産に対し担保設定（抵当権・根抵当権）をして融資を行います。この担保設定をした順位のことを、担保順位と言います。
金融機関にとって、担保順位は保全にかかわることなので、非常に重要なものになります。万一借り手の状況が変わり、不動産を売却して返済をすることとなった場合、売却代金から返済を受けるのは第一順位の担保設定をしている金融機関からとなり、第二順位以下はその順番通りに返済を受けることとなります。第二順位以下の金融機関は、市況の変化によって不動産価格が下落した場合には返済を受けられないリスクを抱えていることになるため、金利について優遇することが難しくなるでしょう。
金融機関によっては、第一順位を融資条件とするところもあり、第二順位以下の場合には条件面で差をつけられることが一般的です。

不動産評価額

不動産評価額は、不動産担保ローンにおいては重要な項目の一つです。一般的に不動産評価額が高ければ、借入れする金額も大きくすることができ、金利を低くすることができるようになります。不動産評価額は、担保評価額とも呼ばれており、金融機関によって様々な評価手法を採用しています。主な評価手法は、積算価格（原価法）と収益還元法の2種類となります。

詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは？審査通過のポイントをご紹介」ページの（担保となる「不動産」についての審査）をご覧ください。
不動産は、同じ面積で同じ道路に面していても、土地の形や、間口と奥行のバランスによって評価額が異なります。担保評価の場合、実勢価格を算出することが一般的ですが、そのエリアのトレンドや人口推移状況も含め、総合的に判断することが多いようです。近隣にスーパーや商業施設ができる予定があるなどの所有者にしかわからない情報があれば、担当者に伝えることで評価額が上がることもあるかもしれません。

融資期間

一般的には、融資期間が長ければ金利は高くなるものです。これは、融資をする金融機関の資金調達コスト（金融機関が借入れする時の金利）が変動するリスクを長期間にわたり金融機関が負担するためであり、主に固定金利の場合に当てはまることになります。
反対に変動金利の場合には、資金調達コストの変動リスクは借主が負担していることとなるため、当初から低金利で借入れすることができるものの、市況変化により金利が上昇した場合には、借主が金融機関に支払う金利も増加します。

つまり、融資期間が長くなることによって、固定金利の場合には借入時の金利が高くなることがある反面その後の市場金利が上昇しても返済金額が変わらないメリットがあり、変動金利の場合には借入時の金利が低くなる反面市場金利が上昇した場合には返済金額が増加するデメリットがあるということになります。

まとめ

このページでは、不動産担保ローンを利用する際の金利の決定要因につき、いくつかポイントを紹介させていただきました。不動産担保ローンを提供する金融機関がどのような点を確認し、金利決定をしているのかをイメージしていただけたのではないでしょうか。しかし、実際に資金需要が発生した時に全ての項目を網羅した上で申し込みを行うことは難しく、不動産評価額については外部要因も絡むため、ご自身のコントロールが及ばない部分でもあるでしょう。

資金調達をする際に、「金利」は非常に重要なポイントではありますが、冒頭にも記載した通り、融資条件の一つという位置づけであり、金額や期間、返済方法も重要な項目になります。ご自身が求める様々な条件の中で優先順位をつけ、金融機関から提示された条件を総合的に判断されることをおすすめします。

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