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不動産担保ローンの金利相場とは?
金利タイプの違いと選び方のポイント

不動産担保ローンの金利相場とは?金利タイプの違いと選び方のポイントについてご紹介

目次

資金調達をする時には、金額、金利、期間、返済方法など、様々な条件が気になるところです。優先順位は人それぞれですが、やはり金利は気になるポイントになるのではないでしょうか。
このページでは、不動産担保ローンの金利はどのように決められているのか、その仕組みに加えて低金利が採用されやすくなるポイントを織り交ぜながらご紹介していきます。

不動産担保ローンの金利相場

一般的に金融機関が金利を決定する時には、リスクが低い融資であれば金利も低く、リスクが高い融資であれば金利は高く設定される傾向があるため、金利とリスクは比例すると言われています。リスクとは、返済されないリスクのことを指し、リスクの高低の判断基準は、融資先の信用力と保全率(担保の有無)、業種や資金使途がポイントになります。

不動産担保ローンは、商品名のとおり不動産を担保にして融資をする有担保融資であり、カードローンなどの無担保融資と比べると保全率が高いため、低金利で借入することができます。

不動産担保ローンを取り扱っている金融機関は、主に銀行とノンバンクであり、それぞれで提供金利が異なります。全体的には、審査基準が厳しめに設定されている銀行の不動産担保ローンの場合は概ね1%~9%となっており、審査のハードルが低いノンバンクの不動産担保ローンの場合には概ね2~15%となっています。ただし、ノンバンクでも銀行と同程度の金利で提供している会社もありますので、一概にノンバンクの方が高いと判断するのではなく、幅広い選択肢をもって検討することが重要になります。

変動金利と固定金利の違い

金利タイプは、大きく分けて変動金利、固定金利の二種類があります。それぞれのメリットとデメリットは以下のとおりです。

※下の表はスワイプで全体が見れます

金利タイプ 特徴 メリット デメリット
変動金利 定期的に金利が見直される ・一般的に固定金利よりも金利が低い
・金利が下がれば、返済額も減る
金利が上がれば、返済額も増える
固定金利 金利が変わらない 金利が変わらないため、月々の返済額も変わらない 一般的に変動金利よりも金利が高め

変動金利と固定金利のメリットとデメリットは、入れ替わっていることが理解いただけたのではないでしょうか。

変動金利の場合、金利が低めに設定されているため、金利だけをみると有利な条件で借りられることになります。変動金利とは、指標となる市場金利(短期プライムレートやTIBOR等)に金融機関の利鞘(スプレッド)を加えたものです。金融機関の利鞘は一定であるため、市場金利の上下落によって金利が変動します。2021年現在の市場金利は、歴史的に見ても過去最高レベルで低い金利となっているため、新聞などでも「低金利時代」「マイナス金利」という言葉を目にする機会が多くなっています。今後の見通しとして、金利水準は現状維持が続くという見方が優勢ですが、歴史的に低い水準であること、マイナス金利が続くと銀行の収益悪化が懸念されることから、これ以上下がる可能性は限りなく低く、上昇する可能性があるだけとも言えるでしょう。

固定金利の場合、金利変動リスクは金融機関が負担していることから、金利が高めに設定されているものの、返済金額が変動することがないため、借入時点で返済プランが確定できます。本来であればもう一つのデメリットとして、市場金利が低下してもその恩恵を受けられないことがあげられますが、歴史的に市場金利が低水準である現在は気にしなくてよいでしょう。固定金利であっても金融機関の規模や資金力によりますが、変動金利とあまり変わらない水準の金利で提供している会社もあります。

アサックスは、不動産担保ローン専門会社としては唯一の上場会社であることから、変動金利と同程度の水準である1.95%~5.90%の金利を、固定金利で提供しております。お客様から金利変動リスクや返済金額が変動するリスクをなくし、より安心してご利用いただける環境を整えております。

不動産担保ローンにおける金利の決まり方

各社商品を見てもわかるように、表示される金利は「○%~○%」という幅を持って記載されています。では、実際に適用となる金利はどのような要因で決定するのでしょうか。代表的なものを何点かご紹介いたします。

信用力

信用力とは、端的に言えば返済能力のことを指します。返済能力が高い場合には低金利になりやすく、返済能力が低い場合には金利が高くなる又は借入ができない、ということになります。返済能力とは、個人であれば収入、法人であれば利益ということになりますが、収入や利益(以下、「収入等」といいます。)が高ければ良いというわけではありません。借入金額に対し、返済する収入等が確保されているかどうかがポイントになります。
詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは?審査通過のポイントをご紹介」(リンク)ページの(本人の「信用力」についての審査)をご覧ください。

収入等が多ければ、返済資金が確保されていると判断されますが、収入等を増やすことは簡単なことではありません。従って、毎月返済する金額を低くすることができるかどうかが重要なポイントになります。毎月の返済金額を低くするためには、返済期間を長くする必要があります。長くできるかどうかは、次の担保掛目がポイントになってきます。

担保掛目

担保掛目とは、金融機関が算出した不動産評価額に対しどの位の割合の融資を行うか、という基準です。金融機関によって異なりますが、一般的には不動産評価額の70%~80%が融資限度額となっています。この担保掛目が低ければ、金融機関にとってはリスクが少なくなるため、前述した返済期間を長くすることができるようになります。

担保掛目は、不動産担保ローンにおいては重要なポイントです。不動産担保ローンは、不動産の担保評価額の範囲内で資金調達ができる商品であり、その範囲内であれば柔軟に対応することができます。例えば、借り手の収入等の状況に変化があった場合には、担保掛目が低ければ現在の収入等の状況に合わせた返済プランを提案することができます。反対に担保掛目が高いと、リスクが高い状態であることから、柔軟な対応がしづらくなります。つまり、金融機関側からの見方として、将来起こり得る様々なリスクに対しカバーする余力があるか、柔軟な対応ができるかを判断する一因となるわけです。

担保掛目が低いということは、金融機関にとってはリスクが低く、取引先にとっては柔軟な対応が期待できるということになります。必要とする金額以上に借りるよりも、余力を残して借りるほうが、様々なリスクに対応でき、有利な条件の資金調達ができることとなるでしょう。

担保順位

不動産担保ローンは住宅ローンと同様に、不動産に対し担保設定(抵当権・根抵当権)をして融資を行います。この担保設定をした順位のことを、担保順位といいます。
金融機関にとって、担保順位は保全にかかわることなので、非常に重要なものになります。万一借り手の状況が変わり、不動産を売却して返済をすることとなった場合、売却代金から返済を受けるのは第一順位の担保設定をしている金融機関からとなり、第二順位以下はその順番通りに返済を受けることとなります。第二順位以下の金融機関は、市況の変化によって不動産価格が下落した場合には返済を受けられないリスクを抱えていることになるため、金利について優遇することが難しくなるでしょう。
金融機関によっては、第一順位を融資条件とするところもあり、第二順位以下の場合には条件面で差をつけられることが一般的です。

不動産評価額

不動産評価額は、不動産担保ローンにおいては重要な項目の一つです。一般的に不動産評価額が高ければ、借り入れする金額も大きくすることができ、金利を低くすることができるようになります。不動産評価額は、担保評価額とも呼ばれており、金融機関によって様々な評価手法を採用しています。主な評価手法は、積算価格(原価法)と収益還元法の2種類となります。
詳しくは「不動産担保ローンの審査基準とは?審査通過のポイントをご紹介」(リンク)ページの(担保となる「不動産」についての審査)をご覧ください。

不動産は、同じ面積で同じ道路に面していても、土地の形や面積、間口と奥行のバランスによって評価額が異なります。担保評価の場合、実勢価格を算出することが一般的ですが、そのエリアのトレンドや人口推移状況も含め、総合的に判断することが多いようです。近隣にスーパーや商業施設ができる予定があるなどの所有者にしかわからない情報があれば、担当者に伝えることで評価額が増えることもあるかもしれません。

融資期間

一般的には、融資期間が長ければ金利は高くなるものです。これは、融資をする金融機関の資金調達コスト(金融機関が借り入れする時の金利)が変動するリスクを長期間にわたり金融機関が負担するためであり、主に固定金利の場合に当てはまることになります。反対に変動金利の場合には、資金調達コストの変動リスクは借主が負担していることとなるため、当初から低金利で借り入れすることができるものの、市況変化により金利が上昇した場合には、借主が金融機関に支払う金利も増加します。

つまり、融資期間が長くなることによって、固定金利の場合には借り入れ時の金利が高くなることがある反面その後の市場金利が上昇しても返済金額が変わらないメリットがあり、変動金利の場合には借り入れ時の金利が低くなる反面市場金利が上昇した場合には返済金額が増加するデメリットがあるということになります。

不動産担保ローンを低金利で借りるコツ

ここまで、不動産担保ローンの金利について詳しく解説してきました。低金利で借り入れするための重要なポイントをご紹介します。

信用力

収入と支出のバランスは重要なポイントです。借入金額に対する返済金額が、収入に対してどの程度の割合になるのかを金融機関は確認します。融資をした後に、収入の中から返済が可能かどうかを判断することになるため、他の借入は少ない方が信用力が高いということになるでしょう。
また、資金使途や利用背景などをしっかりと説明することで、担当者の心証が高くなるかもしれません。現在の収入以外のもので、将来発生する返済原資となるような収入見込みがあるようであれば、担当者には伝えておいた方がよいでしょう

不動産評価額及び担保掛目

不動産評価額は高い方が望ましいですが、それ以上に重要なのは担保掛目になります。不動産評価額に対して借り入れする金額が低ければ、担保掛目は低くなるため、低金利で借り入れすることができる可能性は高くなります。金利以外の部分でも柔軟な対応をしてくれる可能性もあるため、あらかじめ必要な金額を考えておくようにしましょう。

担保順位

第一順位と第二順位以下で、条件に差を設けている金融機関が多く見受けられます。第二順位以下の場合には、低金利で借り入れすることは難しくなるでしょう。金融機関によっては第一順位でしか取り扱わないこともありますが、第一順位の借り換えを行うことで低金利の条件を提示されることもあるかもしれません。

融資期間

融資期間によって、金利に差がでてくることがあります。金融機関によっては、低金利で融資することができる期間があることもありますので、担当者に確認してみましょう。

上記以外にも、不動産担保ローンを取り扱っている金融機関によってポイントが異なることがあります。ご自身にとって、金額・金利・期間・返済方法の中で、一番重要なものを考えておき、希望条件にあった金融機関を見つけることは重要なことです。様々な金融機関に申込をして比較することもできますが、一長一短な回答になることが想定されるため、あらかじめ決めておいた優先順位が役に立ってきます。優先順位を決めた上で、低金利を目指し、融資期間が短くないか、返済方法は余裕を持った返済金額になっているかなどをバランスよく見極め、安心して借り入れすることができる金融機関を見つけてください。

まとめ

このページでは、不動産担保ローンを利用する際の金利の決定要因につき、いくつかポイントを紹介させていただきました。不動産担保ローンを提供する金融機関がどのような点を確認し、金利決定をしているのかをイメージしていただけたのではないでしょうか。しかし、実際に資金需要が発生した時に全ての項目を網羅した上で申込を行うことは難しく、不動産評価額については外部要因も絡むため、ご自身のコントロールが及ばない部分でもあるでしょう。

資金調達をする際に、「金利」は非常に重要なポイントではありますが、冒頭にも記載したとおり、融資条件の一つという位置づけであり、金額や期間、返済方法も重要な項目になります。ご自身が求める様々な条件の中で優先順位をつけ、金融機関から提示された条件を総合的に判断されることをおすすめします。

アサックスでは、変動金利と同程度の水準である1.95%~5.90%の金利を、お客様に安心してご利用いただけるよう「固定金利」で提供しております。顔の見える担当者がしっかりとお話をお伺いし、返済計画や融資期間についても柔軟に対応しておりますので、ご相談いただけると幸いです。

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