住宅ローンありでも不動産担保ローンは使える？
併用条件や借入可能額をご紹介

住宅ローン返済中でも不動産担保ローンを利用できるケースとは？

融資を受けられるケース

住宅ローンの借入残高と、不動産担保ローン会社が判断した不動産の評価額に差がある場合、その差額について融資が可能な場合があります。具体的には、下記のようなケースがそれに該当します。

①頭金を多く入れて住宅ローンを組んだ
不動産を購入する際に頭金を多めに入れて不動産を購入した場合、現在の不動産評価額と住宅ローン残高の間に差額が生じている場合があります。
不動産を購入する際には、一般的に購入金額の10％～20％程度の頭金を入れた上で残額をローンで組むケースが多いと言われております。不動産担保ローンでは不動産評価額の70～80％を融資可能額と判断するケースが多いため、通常であればこの差は生じにくいのですが、平均以上に頭金を入れていた場合、その差額が生じている可能性があります。

②不動産が安い時期に購入した or 購入後に不動産が値上がりした
不動産の相場は一定ではなく、その時の景気動向やそのエリアの需給バランスによって変動します。特に昨今では不動産市況の活発化により、中古マンションの価格が上昇しているエリアも散見され、当該エリアで供給される新築マンションは、分譲価格が周辺相場に照らして比較的安価に設定されている場合もあります。
購入後に顕著な値上がりを見せているエリア、またそういったエリアの新築物件を購入した場合には、現在の不動産価格とローンの借入金額の間に差があるケースがあります。

③償還期間が早い or 繰り上げ返済をしている
住宅ローンは多くのケースでは30年や35年など長期間でローンを組んでいることが多く、購入後数年してもほとんど元金が減っていないというケースも多いものですが、償還期間が短い契約（毎月の元金償還が多い）や、返済途中でまとまった金額の繰り上げ返済をしている場合には、不動産評価額と住宅ローン残高の間に差額が生じている可能性があります。

④第二抵当権を設定して融資が受けられる可能性
第一抵当権に住宅ローンが設定されていても、上記のような理由により担保余力が生じている場合には、第二抵当権を設定して融資を受けられる可能性があります。不動産担保ローンでは、一般的に不動産評価額の60～80％を融資可能額と判断するケースが多いため、住宅ローン残高が不動産評価額の60～80％を下回っている場合には、融資枠が取れる可能性があります。但し、担保評価上の融資枠があっても必ず融資を受けられる訳ではありません。金融機関によっては第二抵当権での融資を扱っていない場合や、申込人の与信能力（収入、返済比率、信用情報など）により融資を受けられない可能性があります。金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談してみても良いでしょう。また、カードローン等で複数の借入がある場合は、申し込みまでに出来るだけ返済しておくなど、与信能力の改善に努めましょう。

融資を受けられないケース

逆に融資が受けられないケースとしては、下記のようなケースが考えられます。

①住宅ローンの残高と不動産評価の間に差が無い、もしくは差が小さい場合
住宅ローン残高と現在の不動産評価の間に差額があれば融資可能な場合があると記載しましたが、
この差額が無い場合、もしくは差額が小さく金融機関の融資基準に満たないと判断された場合、融資が受けられない可能性があります。

②不動産評価が今後下落していくと考えられる場合
現在の不動産評価と住宅ローン残高との間に差額があったとしても、今後不動産評価が下落する可能性が高いと判断された場合には融資が受けられない可能性があります。

③新規融資を行った結果、返済能力を超えると判断された場合
融資可能な枠があると判断された場合であっても、住宅ローンに加えて新規の融資を行うことでお客様の返済能力を超える貸付となると判断された場合、融資が受けられない可能性があります。

④信用情報の履歴で延滞歴などがある場合
金融機関は融資を行う際、お客様の信用情報（過去のお借入れの履歴）を確認しますが、ここで延滞等の金融事故やそれに類する事象が確認された場合、融資が受けられない可能性があります。

⑤金融機関のスタンスとして、2番抵当権以下では融資しないケース
住宅ローンが残った状態で不動産担保ローンを利用する場合、抵当順位2番以下でのご融資となりますが、抵当順位1番でないと融資をしないという金融機関も多く存在します。その場合には住宅ローンを完済してからでないと取り扱いをしてもらえません。

詳しくは不動産担保ローンは第二抵当でも借りられる？メリットとデメリットを解説！をご覧ください。

住宅ローンあり(返済中)の場合の不動産担保ローンの借入可能額の決まり方

住宅ローンの抵当権が設定されている物件で、第二抵当にて不動産担保ローンの借入をする場合、借入可能額は以下の様にして決まります。
不動産担保ローンでは、一般的に不動産評価額の60～80％を融資可能額と判断するケースが多いため、住宅ローン残高が不動産評価額の60～80％を下回っている場合には、融資枠が取れる可能性があります。例えば、担保評価額5,000万円の不動産の場合、不動産担保ローンの融資可能額は3,000～4,000万円となりますが、住宅ローン残高が2,500万円ある場合、融資可能額は500～1,500万円になります
但し、物件の種類、所在地、建物の築年数、申込人の与信能力、年齢など、担保物件や申込人の状況により融資枠が少なくなる可能性があります。
詳しくはご相談先の各金融機関にご確認ください。

まとめ

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンを利用することはできますが、金融機関にとって第二順位以下で融資を行うことは大きなリスクを伴います。取り扱いの可否も金融機関ごとにスタンスが別れるところですので、各社のホームページや融資事例などを確認し、相談先の選定を行うようにしてください。