借地（底地）の購入資金を不動産担保ローンにて借り入れした事例
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底地（借地）とは？

底地（借地）とは、借地権付建物が建っている土地のことです。土地を貸している地主からは底地、土地を借りている借地権者（建物所有者）からは借地と表現されます。

土地を借りる場合には、地主と借地権者の間で賃貸借契約書を締結し、地代（賃料）や面積、期間などを定めます。また、借地権付建物を売買する際や建物を建て替える際には地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料や建て替え承諾料などがかかることが一般的です。

底地（借地）の購入に住宅ローンは利用可能か？

購入する底地上の建物が、自宅か自宅以外かによって大きく分かれます。

自宅の底地を購入する場合

住宅ローンは、契約者本人の自宅となることを前提に、不動産の購入や建物の建築代金に資金使途を限定した商品です。借地権者自身が居住している建物の底地（借地）を購入する場合には、住宅ローンを提供している金融機関もあります。その場合、建物の法定耐用年数がポイントとなるようです。

住宅ローンの審査では、建物の残存耐用年数（法定耐用年数から築年数を引いた年数）も考慮されます。残存耐用年数が短いと、住宅ローンの利用ができなかったり、利用できたとしても借入期間が短くなってしまうことがあります。住宅ローンを利用するために建物の建て替えを検討し、建築代金と底地購入資金の両方の借り入れをする方もいるようです。

その点、不動産担保ローンの場合には、建物の残存耐用年数にとらわれずに長期の返済期間を提供することができます。一般的に底地の売買代金は、更地価格の50％以下であることが多く、土地の担保評価額に対して借り入れする金額の割合（担保掛目といいます）が低いことから、返済期間を長期に組むことができるのです。担保評価額や担保掛目についての詳しい情報は「不動産担保ローンの担保評価額とは？担保評価額の算出方法もご紹介」をご覧ください。

自宅以外の底地を購入する場合

第三者の建物が建っている底地を購入する場合には、契約者自身の住宅取得が目的ではないため、住宅ローンは利用できません。したがって、無担保ローンや不動産担保ローンを検討することになります。

無担保ローンは、借入限度額が低いこと、金利が高いことが難点です。購入金額に見合った借り入れができるかどうか、借り入れした場合にコストが許容範囲内かどうかを見極めて利用するようにしてください。

不動産担保ローンは、まとまった金額を低金利で借り入れすることができますが、不動産担保ローン専門会社であっても、第三者の建物が建っている底地を取り扱っている会社は限られています。不動産に対する深い知見と豊富な経験がなければ、取り扱うことができません。我々アサックスは、底地に対する長年の経験と豊富な実績を有しているため、自宅以外の底地でもお取り扱い可能です。

底地（借地）を購入する際の注意点

自宅の底地を購入する場合、既に自身が借りて利用している土地のため、通常の不動産売買と同様に「隣地との境界」「上下水道・ガス管などの配管設備」「土地に関わる法令関係」を確認すればよいのですが、第三者の建物が建っている底地を購入する場合には、売主である地主から様々な情報収集をする必要があります。ここでは3つのポイントをご紹介します。

「土地の賃貸借契約書の内容」

一般的には、土地の借主である借地権者の氏名、借地面積、土地の賃貸借期間、土地の利用目的、地代（賃料）、更新料などが記載されています。
建物の登記名義人と借地権者が同じであるか、建てられている建物は契約書に記載されている土地の利用目的と合致しているかなどを確認するようにしましょう。

「地代の支払い状況」

地代が滞納になっていないかの確認は必要です。借地権者とのトラブルを避けるために、地代の支払い実績は確認するようにしてください。
借地権者が複数いる場合には、それぞれの地代の支払い時期を確認しておくと管理の手間が省けます。

「借地権者の情報」

購入後に新たな貸主となるにあたり、相手方である借地権者の情報はヒヤリングしておくべきです。売主である地主と借地権者の過去のやり取りや人物面、地代の滞納履歴などの情報は、将来トラブルが発生した場合に役に立つこともあります。特に、更新や建て替え、譲渡承諾などがあった場合には、更新料や承諾料についてのやり取りを教えてもらうようにしましょう。