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不動産担保ローンお役立ちコラム

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リバースモーゲージ

最近のニュースや新聞記事などで「人生100年時代」というフレーズを目にする機会が増え、それと同時に老後資金についても取り上げられることが多くなりました。従来よりも長生きするということは、その分の生活資金が必要になります。そこで注目されているのがリバースモーゲージという商品です。
今回は、リバースモーゲージについてメリットやデメリット、リスクを織り交ぜながら詳しくご説明します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保にして金融機関から借り入れすることができるシニア層向けの融資商品です。一般的な住宅ローンや不動産担保ローンと比べると、返済方法に大きな違いがあります。住宅ローンや不動産担保ローンは「元金と利息を分割して返済」する商品であるのに対し、リバースモーゲージは「契約期間中は利息払い」「元金は相続発生時に一括返済」する商品となっています。

金融機関によって詳細は異なりますが、下記の4つがポイントとなります。

「年齢制限」

シニア層向けのサービスであるため、利用できる年齢層は決まっています。ほとんどの金融機関が60歳から80歳までの方を対象としており、緩和されていても下限は50歳、上限は84歳となっています。

「資金使途」

個人の消費性資金や住宅関連資金を対象とした融資商品であるため、事業性資金や投資性資金は対象外となっております。詳しくは「リバースモーゲージの資金使途とは」をご覧ください。

「借入限度額」

商品面と条件面の2種類で上限金額が設定されており、どちらか低い方の金額が借入限度額となります。
商品面とは、そもそもの商品設計上設定された金額で、1億円以内となっていることがほとんどです。金融機関によっては5,000万円や8,000万円を上限としていたり、資金使途で限度額に差をつけていることもあります。
条件面とは、金融機関が査定をした担保不動産の評価額によって決まる金額です。ほとんどの場合、不動産評価額に対し50%~60%を上限金額としており、評価額を1,000万以上とするなどの取り決めをしている金融機関もあります。

「対象不動産」

対象不動産にも2種類の制限があります。
不動産の利用状況については、基本的に自宅として利用しているものに限定されており、遊休地や投資用不動産などは対象外としている金融機関が多くなっています。
不動産の種別については、戸建のみを対象としている金融機関が多く、マンションは一部の金融機関でしか取り扱っていません。

リバースモーゲージの資金使途とは

リバースモーゲージの資金使途は、前述のとおり消費性資金と住宅関連資金に限定されています。

消費性資金は、生活費や医療・介護費、教育資金、レジャー資金などの幅広い資金使途に対応しており、事業性資金や投資性資金は対象外ですが、それ以外の資金使途は自由となっています。
住宅関連資金は、住宅購入資金、リフォーム資金、建築資金、借入中の住宅ローンの借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などを指します。それ以外の資金使途では利用できません。

最近、住宅金融支援機構が様々な金融機関と提携して提供している住宅ローン「リ・バース60」という商品があります。資金使途が住宅関連資金のみとなっていること以外に、大きな特徴が1つあります。
それは、ノンリコース型の商品であることです。通常のリバースモーゲージはリコース型であるため、担保となっている不動産を売却しても借入残高が残った場合には、相続人は返済義務を負います。ノンリコース型とは、売却後に借入残高が残ったとしても返済義務を負わないことを指します。これは、住宅金融支援機構と金融機関との間で住宅融資保険契約を締結し、残債務が残った場合には保険金から金融機関に支払われる仕組みを構築しているからです。「リ・バース60」利用者の99%がノンリコース型を選択していることから、利便性が高く、借入人や相続人の不安が解消されている商品であることが伺えます。
ただし、返済不要となった債務残高の分が債務免除益とみなされて一時所得が発生し、所得税等が課税される可能性があります。詳細については税務署や税理士にご相談ください。

このように、従来はシニア層が豊かな生活を送ることを目的としてリバースモーゲージが提供されていましたが、世の中のニーズの変化によって様々な商品形態が開発されております。資金使途によって利用できるリバースモーゲージ商品が異なりますので、ご自身に合ったものを選択するようにしましょう。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。代表的なものを3つずつご紹介します。

<メリット>

1.自宅に住み続けながら、必要な資金が得られる

自宅を売却することなく、まとまった資金を借り入れできることが最大のメリットです。生活に関連する資金や万一の時の備えなどにも利用することができるため、老後資金の確保に役立ちます。

2.利息払いのため、支出を抑えることができる

一般的なローンと違い、毎月の支払いは利息のみとなっているため、退職金や預貯金などの減少スピードを遅らせることができます。特に有効なのは、既に借り入れしている住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えることです。元金プラス利息の返済から利息のみとすることによって、月々の負担を大幅に減らすことができます。

3.元金は相続発生時に一括払いすればよい

借入期間中に元金返済義務が発生しないばかりか、借入人が死亡した時に一括返済すればよいとされている融資商品はリバースモーゲージだけです。配偶者が契約を引き継げるようになっていること、相続人が自己資金で返済することができること、借入期間中にも自由に元金返済ができることなど、返済プランの自由度は高い商品です。

<デメリット>

1.年齢や資金使途に制限がある

シニア向けのローン商品のため、利用できる年齢は60歳以上であることがほとんどです。また、事業性資金や投資性資金は対象外となっているため、事業資金や投資物件購入ローンの借り換えには利用することができません。

2.担保にすることができる不動産に制限がある

担保対象となる不動産は自宅として利用している戸建に限られていることが多く、マンションや自宅以外の不動産を対象外としている金融機関は少なくありません。また、首都圏などにエリアを限定していたり、不動産評価額の下限を1,000万円以上とするなど、金融機関によって様々な制限を設けています。担保とする不動産次第でリバースモーゲージを利用できるかが決まるため、事前に問い合わせるようにしてください。

3.相続人の同意が必要となる

配偶者や子供などの法定相続人の同意を必要とする金融機関がほとんどです。法定相続人全員の同意か、法定相続人を代表する方の同意のいずれかが必要になります。リバースモーゲージは、相続発生後に相続人が担保となっている不動産を売却して返済することを前提とした商品であるため、当然のことと言えるでしょう。

リバースモーゲージはこんな人におすすめ

リバースモーゲージはどのような方が利用しているのでしょうか。代表的な例を3つご紹介します。

住宅ローンなどの返済が厳しい人

住宅ローンの返済金額が、定年退職後の収入のみでは難しい方の利用が多いようです。前述のとおり、リバースモーゲージに借り換えることによって毎月の支払いは利息のみとなるため、支出を大幅に低減することができます。住宅ローンに限らず、消費性資金であれば借り換えすることができるため、リフォームローンやカードローンなどの借り換えに利用する方もいらっしゃいます。収入と支出の見直しを行い、無理のない返済計画を立てるために検討してみてください。

老後の資金を確保しておきたい人

リバースモーゲージを利用することで、退職金や預貯金を残しつつ、生活資金を充実させることができます。現役で仕事をしている時には長期間の旅行に行く時間がなく、豪華な食事をする機会も多くはありません。時間ができたからこそ、趣味やレジャーに少しお金をかけたいという方もいらっしゃいます。また、ご自身に医療費や介護費がかかるようになった時には、配偶者や子供に資金面での負担をかけたくないものです。支出を抑え余剰資金をなるべく多く確保しておけば、いざという時に慌てることもなく、余裕をもって対応することができるでしょう。

老人ホームなどへの入居を考えている人

老人ホームと言っても様々な形態があり、最近ではサービス付き高齢者向け住宅も充実しています。子供が遠くに離れていたり、自宅で一人暮らしをしている場合には、世話をしてくれたり何かあった時にすぐに対応してくれる施設に住んでいた方がお互いに安心です。一般的に老人ホームの入居一時金は高額であるため、リバースモーゲージを利用してまとまった資金を得る方は多いようです。自宅を売却して資金手当てをする方法もありますが、売却に抵抗感のある方はご活用を検討してみてはいかがでしょうか。

リバースモーゲージのリスクとは

リバースモーゲージには3つのリスクがあります。

「長生きリスク」

医療の発達に伴い、平均寿命は年々長くなっています。健康年齢が長くなり長寿化することで、様々なことを経験できる時間が増えるのは喜ばしいことです。しかし、長生きした分だけ生活資金が必要になるため、リバースモーゲージのユーザーにとっては、将来的に資金不足になるリスクがあります。借入限度額に到達してしまうと新たな借り入れができなくなり、金融機関への毎月の利息の支払いも難しくなってしまいます。利息の支払いが滞れば金融機関は一括返済を請求するため、存命中であっても担保となっている自宅を売却して返済する必要があります。年齢を重ねてから売却をして転居することは容易なことではありません。また、金融機関によっては契約期間(最終弁済期日)を設定されているリバースモーゲージを提供していることもあるため、事前に確認するようにしましょう。

「担保評価下落リスク」

担保となっている不動産の評価額は、経済情勢などによって上下落するものであるため、金融機関は一定期間ごとに見直しを行います。リバースモーゲージを利用中に不動産評価額が下落した場合には、借入限度額を引き下げられたり、融資が打ち切りになることがあります。借入限度額以上の残高がある場合には、超過分の元金返済を求められることもあります。また、ノンリコース型を除き、担保となっている不動産を売却しても全額返済できなかった場合には、残額については相続人が自己資金で返済しなければならないため注意が必要です。

「金利変動リスク」

一般的にリバースモーゲージは長い期間の利用を前提としている商品のため、変動金利が適用されます。金利が上昇すると、増加した利息の分だけ返済金額が増えることになり、その分の借入が必要になります。その結果、借入限度額に到達する時間が早まり、当初の予定よりも利用できる期間が短くなってしまうことも考えられます。老後の資金を安定させる目的で利用されることの多いリバースモーゲージですが、利息の返済は必要なため、金利が上昇した場合でも対処できるよう余裕を持って利用することをおすすめします。

まとめ

リバースモーゲージは、担保となる自宅に住み続けながら老後資金を借り入れすることができる商品です。
相続発生時に担保となっている不動産を売却して返済することで、毎月の支払いは利息のみとなっていることも大きな特徴です。メリット・デメリットやリスクについてはご説明しましたが、最も重要なことは、相続人である配偶者や子供たちが承諾していることではないでしょうか。老後の資金について、子供たちに迷惑をかけたくないという考えでリバースモーゲージを利用するのであれば、そのリスクについてもしっかりと認識し、子供たちに話をしておくべきです。金融機関によって商品内容が異なっていますので、良く確認した上で利用するようにしましょう。

執筆者「社内有識者チーム」の紹介

主に貸金業務取扱主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士(FP技能士)の有資格者が中心メンバーとなり、執筆・監修しています。 金融や不動産の分野に精通したメンバーが、基本的な知識はもちろん、実務経験者だからこそ養っている知見を盛り込み、丁寧に解説することを心がけています。

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