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不動産担保ローンお役立ちコラム

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リバース・60

ライフスタイルの変化や建物の老朽化などの理由から、自宅の購入や建て替え、リフォームを検討されているシニア世代の方も多いのではないでしょうか。豊かな老後生活を送るために、元気なうちに住環境を整えておくのはとても大切なことです。

一方、住宅関連資金はどうしてもまとまった金額が必要になります。全て手元資金から捻出してしまうと老後資金に不安が残るため、住宅ローンやリフォームローンをご検討される方もいらっしゃるでしょう。しかし、年齢や収入面からローンの審査が厳しく、計画自体をあきらめてしまうケースも少なくありません。

今回は、そんな時に検討したい60歳からの住宅ローン「リ・バース60」という商品について解説していきます。

リ・バース60とは何か

リ・バース60とは、住宅金融支援機構と提携している民間金融機関が、満60歳以上の方向けに提供しているリバースモーゲージ型住宅ローンです。

通常の住宅ローンは年齢を重ねると審査に通りづらくなりますが、リ・バース60であれば融資を受けられる可能性があります。

「リ・バース」という商品名は「リバースモーゲージ」が由来となっています。
リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受けることができるシニア層向けのローン商品です。資金使途は消費性資金と住宅関連資金に限定されており、契約期間中は利息のみを支払い、元金は相続発生時に一括返済するという返済方式に特徴があります。

リ・バース60は、その中でも住宅関連資金に特化した商品です。リバースモーゲージのメリットを生かしつつ、元金返済についてはノンリコース型を選択できるようになっていることに特徴があります。ノンリコース型の説明も含めて、次章でリ・バース60のメリットを解説していきます。

リ・バース60のメリットとは

リ・バース60のメリットを3つご紹介します。

高年齢者でも借入可能

通常の住宅ローンと違い、シニア層向けの住宅ローンであることが大きな特徴です。
リ・バース60は、借入申込日時点で満60歳以上の方が対象となっており、年齢の上限は設定されていません。通常の住宅ローンでは必ず定められている完済時年齢が設定されていないことが、大きなメリットとなります。

収入は年金のみでも問題はありませんが、一般的な住宅ローンと同様に返済比率に基準が設けられています。返済比率とは、年収に対する全ての借り入れ(これから借り入れするリ・バース60も含む)の年間返済額の割合のことです。年収400万円未満の場合は年間返済額が30%以下、年収400万円以上の場合は年間返済額が35%以下であることが必要になります。

既存の借り入れがある場合には、事前に年間返済額を確認するようにしましょう。

毎月の支払いは利息のみ

リ・バース60の毎月の支払いは利息のみとなっているため、返済負担が少なくなることは大きなメリットと言えます。現役時代と比べると、どうしても収入が少なくなってしまうため、支払額が低く抑えられていることは安心材料となるでしょう。

どの程度返済負担が少なくなるのか、通常の住宅ローンとリ・バース60で比較してみましょう。
例えば、60歳で2,500万円の融資を受けるとします。

  返済方式 利率(仮定) 期間 毎月支払額
通常の住宅ローン 元利均等返済 1% 20年 約115,000円
リ・バース60 利息払い 3% 終身 約63,000円

リ・バース60では、元金返済がないため、金利の違いはあっても毎月の支払額は大幅に少なくなることがわかります。上記は一例であるため、実際に適用される金利については金融機関にお問い合わせください。

ノンリコース商品を選択可能

リ・バース60は「ノンリコース型」と「リコース型」のどちらか一方を選択することができます。

その違いは、相続発生時に担保不動産を売却しても債務が残ってしまった場合に、相続人が残債務を返済する義務があるかどうかです。「ノンリコース型」が債務を返済する義務を負わないのに対し、「リコース型」は債務を返済する義務を負うものとなっています。

リ・バース60は終身契約であるため、長生きすればするほど不動産の価格変動リスクが高くなる傾向があります。実際に相続が発生した際の不動産価格が当初の想定より下落してしまい、売却しても債務が残ってしまうことも考えられるのです。

「ノンリコース型」は、金融機関のリスクが高くなる分だけ金利も高くなる傾向がありますが、相続人に負担がかかることを避けるために、約99%の方が選択されています。ただし、返済が不要となる金額については、債務免除益とみなされ、一時所得が発生し、所得税等が課税される可能性があります。詳細については、税務署や税理士に確認するようにしてください。

リ・バース60のデメリットとは

リ・バース60のデメリットも3つご紹介します。

元金が減らない

リ・バース60は、契約期間が終身であり、利息のみを支払う商品であるため、繰り上げ返済をしない限り元金が減ることはありません。

毎月の支払額が抑えられるメリットがある一方、長生きした分だけ利息を支払い続けることになるため、総支払額が膨大な金額になるデメリットがあります。

また、将来介護費用や入院費用が発生した場合には、利息の支払いが厳しくなることが考えられます。万一支払いができなくなってしまった場合には、自宅を売却して返済し、引越しをしなければなりません。介護が必要な状態での引越しは、相当厳しいものになるでしょう。

そのような事態を防ぐためには、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。毎月の支払額が低く抑えられていることを生かし、将来のために余剰金を貯金しておくか、繰り上げ返済をして利息負担を減らすかを考えておく必要があるでしょう。

金利変動リスク

リ・バース60は固定金利ではなく、変動金利が採用されることがほとんどです。

適用金利は、市場の金利動向によって半年~1年毎に見直されます。現在のような低金利が今後も続くかどうかは不透明であり、将来的に市場金利が上昇した場合には適用金利が高くなることが考えられます。その場合、毎月の利息の支払額が増えることになるため、返済が困難になってしまう可能性があります。

将来的に金利が高くなったとしても利息の支払いができるように、余裕を持った返済計画を立てておくようにしましょう。

融資限度額と評価額の関係

リ・バース60の融資限度額は、不動産の担保評価額の50%~60%程度となっています。 借主が亡くなるまでは元金据え置きという融資形態であるため、将来の不動産価格の下落リスクを加味した割合であると言えるでしょう。

新たに住宅を購入する場合には、購入金額の50%程度の自己資金が必要になる可能性があります。また、既存の住宅ローンやリフォームローンを借り換える場合には、担保評価額の50%程度まで残債務減っていないと融資を受けられないことになります。

この割合は、通常の住宅ローンや不動産担保ローンと比べると、相当低い割合です。 明確な返済プランがあり、リ・バース60では対応できない融資金額の借り入れを希望する場合には、不動産担保ローンなどの別の融資商品を検討してみてもよいかもしれません。

リ・バース60の実際の利用事例とは?

リ・バース60の活用方法について3つの事例をご紹介します。

自宅のリフォーム資金

シニア世代の方々の場合、現役時代に自宅を購入しているため、建物の築年数が20年~30年経過していることも少なくありません。水回りの入れ替えやバリアフリー化などのリフォームをするには、どうしても多額の資金が必要になります。しかし、手元資金を使ってしまうと老後資金に不安が残るため、二の足を踏んでしまう方もいらっしゃるでしょう。

そのような場合、リ・バース60でリフォーム資金の融資を受ければ、老後資金を使わずにリフォームをすることができます。一部を自己資金で用意し、不足分だけの融資を受けることも可能です。
ただし、少なからず利息負担が発生するため、借りすぎにはご注意ください。

住宅ローンの借り換え

自宅購入時に住宅ローンを利用する場合、最長期間である35年契約で借り入れしている方が多くいらっしゃいます。35歳~40歳で自宅を購入した場合には、70歳~75歳まで住宅ローンの返済が続くということです。

現役時代の収入や退職金で繰り上げ返済できれば問題ありませんが、医療や介護などの問題から住宅ローンの返済が厳しくなるケースや、定年後の収入の変化によってボーナス払いが負担になるケースも多々あります。

そのような場合、リ・バース60で住宅ローンを借り換えすれば、毎月の支出を軽減することができます。支払いが利息のみとなる特徴を活用し、無理のない返済計画を立てたいものです。

新居への住み替え

上記2つは現在の自宅に住み続ける場合の資金使途でしたが、リ・バース60は新たな自宅を購入する際にも利用することができます。

新居への住替えを考えるきっかけは、どのようなものなのでしょうか。具体例を見てみましょう。

同居家族の人数が減り、広い家が必要なくなった 子供の近くに引越しして子育てをサポートしたい
治安を考え、戸建からマンションに住替えたい サービス付き高齢者住宅に入居したい
年齢を重ねると車の運転も難しくなるため、駅近くの利便性の高い場所に引っ越したい

人によってきっかけは様々で、上記の他にも理由があるかと思います。

新たな自宅の購入資金としてリ・バース60を利用する場合、担保評価額の50~60%が融資限度額となりますので、自己資金が半分程度必要になります。現金がなくても、手元に残った現在の自宅の売却代金を自己資金とすることができるため、検討できる幅が広がるはずです。

リ・バース60のよくある質問

リ・バース60を検討されている方が気になる点を8つご紹介します。

リ・バース60とリバースモーゲージの違いを教えてください。

リ・バース60は、資金使途が下記のような住宅関連資金に限定されます。

住宅の建築・購入資金 住宅のリフォーム資金
既存の住宅ローンの借換資金 サービス付き高齢者住宅の入居一時金

リバースモーゲージは、住宅関連資金の他に消費性資金として利用することができます。具体的には、生活資金や医療・介護費、レジャー資金、教育資金などです。

どちらの商品も、事業性資金や投資性資金には利用できないこと、自宅を担保にして融資を受けること、毎月の返済は利息のみであることは共通点となります。

融資限度額はありますか?

次の3つのうち、最も低い額が限度額となります。

8,000万円 必要金額の100% 担保評価額の50%~60%

上記に加え、前述の「年収に占める返済額の割合(返済比率)」によって融資限度額が決まります。検討するにあたり、どの程度の融資が受けられるのかを金融機関に事前に確認するのがよいでしょう。

融資までの流れを教えてください。

リ・バース60は、取り扱いのある民間金融機関で申込みすることができます。融資までの流れは次のとおりです。

カウンセリング 申込前に金融機関から注意事項の説明があります。
融資申込み 金融機関指定の必要書類を揃え、申込手続をします。
審査結果の連絡 金融機関から審査結果の連絡がきます。
融資実行 契約書作成後、融資金が指定した銀行口座に振り込まれます。

手続きや必要書類の詳細については、申込みをした金融機関にご確認ください。

融資を受けるにあたり、どのような費用がかかりますか?

取り扱っている金融機関によって異なりますが、代表的なものをご紹介します。

事務手数料 融資金額に対して一定の手数料がかかり、金融機関ごとに異なります。
抵当権設定費用 担保となる不動産に抵当権を設定する登記費用です。司法書士に支払います。
収入印紙代 金銭消費貸借契約証書に貼る印紙税です。融資金額によって金額が変わります。
火災保険料 通常の住宅ローンと同様に、建物に対して火災保険を掛けるための費用です。

その他に、納税証明書や印鑑証明書などの取得費用がかかります。詳しくは申込みをした金融機関にご確認ください。

担保不動産の売却はどのように行われるのですか?

相続人が担保不動産を自ら売却するか、住宅金融支援機構が競売で売却するかのいずれかとなります。

どちらの方法を選択するかは相続人が決めることができます。競売で売却するよりも自ら売却した方が高く売れる可能性はありますが、遠隔地の場合には手間やコストがかかるため、競売の方がスムーズに売却できるかもしれません。

また、相続人は残債務を一括返済すれば、担保不動産を残すこともできます。分割返済は認められませんので、自己資金で返済するか、借り換えできる金融機関を探すことになるでしょう。

返済金額を上回る売却金額となった場合はどうなるのでしょうか?

余剰金については、相続人が受け取ることができます。
ただし、売却益が発生することになるため、譲渡所得となり、所得税等が課税される可能性があります。詳しくは、税務署や税理士にご相談ください。

自身の死後、同居の配偶者が住んでいる状態でも売却されてしまうのでしょうか?

リ・バース60の元金返済は、債務者が亡くなった後に売却または自己資金で一括返済することとなっています。したがって、同居の配偶者も連帯債務者として契約に参加すれば、夫婦が共に亡くなるまでは一括返済を求められることはありません。
ただし、毎月の利息の支払いができなかった場合には、債務不履行となり一括返済を求められますのでご注意ください。

住宅ローン減税の対象となりますか?

結論から申し上げますと、対象となりません。
住宅ローン減税の要件の一つに「10年以上の期間をかけて分割返済するもの」という項目があります。リ・バース60は、元金を据え置き、利息のみを支払う契約となるため、要件に当てはまらないこととなります。

まとめ

今回は「リ・バース60」という60歳からのリバースモーゲージ型住宅ローンについて解説しました。
シニア世代の住宅関連資金のニーズに合ったローン商品であることがご理解いただけたかと思います。メリットも多数ありますが、デメリットやリスクも少なからずありますので、参考にしていただければ幸いです。
最終的には相続人の方が手続きをすることになるため、ご家族で話し合った上でリ・バース60を利用するかどうかを決めるのが望ましいと言えます。毎月の返済額が軽減されているとはいえ、老後生活の負担が増えることがないよう余裕を持った返済計画を立てるようにしてください。

執筆者「社内有識者チーム」の紹介

主に貸金業務取扱主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士(FP技能士)の有資格者が中心メンバーとなり、執筆・監修しています。 金融や不動産の分野に精通したメンバーが、基本的な知識はもちろん、実務経験者だからこそ養っている知見を盛り込み、丁寧に解説することを心がけています。

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