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個人事業主は住宅ローンを借りにくい?実情から審査のポイントまで解説!

近年の住宅ローンは低金利が続き、住宅ローン減税などの有利な制度が充実しているため、マイホームの購入を検討している個人事業主の方も多いのではないでしょうか。
しかし、会社員などの給与所得者に比べ、個人事業主は住宅ローンの審査が厳しくなると言われています。事業が上向きなのに審査が通らなかったり、借入できる金額が少なかったりするなど、実際に苦労している方も多いようです。 今回は、個人事業主の住宅ローンの実情や審査のポイントを詳しく解説していきます。

個人事業主は住宅ローンを組めるのか

まずお伝えしたいのは、個人事業主だからといって住宅ローンが組めないということはありません。

住宅ローンは、最長35年の長期契約となるため、返済期間中の返済原資が安定的に確保される見込みがあるかが重要なポイントになります。

給与所得者の場合、その会社で働き続けていれば毎月安定した給与が得られるため、長期間の返済能力があると判断されます。公務員が住宅ローンに通りやすいのは、国が給与を支払っているためです。

一方、個人事業主の場合には、事業が継続的に行われるかが不透明であると金融機関は考えます。外的要因や時代の変化によって事業収支が圧迫される可能性があること、個人の健康状態によっては休業する可能性があることなどがその理由です。

しかし、現代においては、給与所得者も転職が当たり前になっており、同じ会社で継続的に収入が得られるかはわかりません。個人事業主のほうが、時代の変化に合わせて事業内容を転換しやすいため、臨機応変に対応できる可能性が高いとも考えられます。

したがって、個人事業主でも収入(概ね200万円から400万円以上)などの要件はあるものの、住宅ローンを組むことはできます。ただし、給与所得者とは違う審査基準もあるため、次章でご説明します。

個人事業主が住宅ローンを組みにくい理由とは?

なぜ給与所得者に比べて住宅ローンが組みにくいと言われているのでしょうか。その理由を3つご紹介します。

所得金額で審査される

給与所得者の場合、会社から給与として支払われた金額から税金や社会保険料などが控除され、実際に振込まれた金額が生活費や住宅ローンの返済原資となります。年収がわかれば、税率や社会保険料率は算出できるため、一般的には年収が返済能力の審査基準となります。

一方、個人事業主の場合には、売上ではなく所得金額で返済能力が審査されます。所得金額から税金や国民健康保険料が算出され、支払った残りの金額が生活費や住宅ローンの返済原資となるからです。 売上が数千万円以上あったとしても、原価や多額の経費が計上されていれば、所得金額は低くなります。

税金を抑えるために、所得金額を可能な限り低くしている方もいらっしゃるでしょう。しかし、住宅ローンの審査では所得金額が返済原資と判断されるため、不必要に所得金額を抑えることのないよう気をつけるべきです。

収入の安定性が求められる

前述のとおり、住宅ローンを提供する金融機関は、安定的に収入が得られているかを重視します。

給与所得者の場合、勤務先の会社の規模や勤続年数の長さが評価されます。会社の規模が大きければ安定的に給与が支払われる可能性が高く、勤続年数が長ければ会社に必要とされている人物であると推測されるため、解雇され無職になるリスクが低いと考えられるためです。

個人事業主の場合には、直近3年分の確定申告書の提出を求め、安定性を判断します。事業を継続して続けているかはもちろん、直近3年間の売上・所得金額の推移を確認するためです。事業内容によりますが、全く収入のない月もあれば、決まった月には必ず多額の収入があることもあります。その場合には、事業内容や取引先の数などの説明をし、現状や今後の展望を担当者に理解してもらう必要があるでしょう。

他の借り入れがある

他の借り入れがあると、その分だけ返済原資が減るという見方をされます。

給与所得者の他の借り入れは、車のオートローンや教育ローン、カードローンなどがあります。収入から各種ローンの返済金額を差し引いた金額が返済原資となるため、多額の借り入れがあると住宅ローンを組みにくくなります。

個人事業主の場合には、上記以外に事業性資金を借り入れしていることがあります。開業資金をはじめ、設備資金や運転資金を金融機関から借り入れしていたり、ビジネスローンやカードローンを利用している方もいらっしゃるでしょう。事業性資金の利息分は確定申告書に計上されますが、元金は所得金額から返済しているため、住宅ローンの返済原資が減ることになります。住宅ローンが組みにくかったり、借入可能金額が低かったりするのはそのためです。

個人事業主の住宅ローン審査のポイントは?

それでは、個人事業主の審査ポイントはどのようなものがあるのでしょうか。一般的な6つのポイントをご紹介します。

安定した所得金額が継続的にあるか

繰り返しになりますが、所得金額が安定していることは非常に重要です。

住宅ローンの審査では、継続して事業を行っていること、直近3年間が連続して黒字となっていることが求められます。また所得金額の判定は3年間の平均値とされることが一般的ですが、年によって波がある場合には最も低い所得金額が採用されることもあります。

採用された所得金額が低い場合には、審査に通らなかったり、借入可能金額や条件面が想定よりも悪いものとなるでしょう。

直近3年分の確定申告書を提出するということは、住宅ローンを借りる約3年前から先を見据えて準備をする必要があるということです。昨年まで経費を可能な限り多く計上していた方は、安定した所得金額があることを金融機関に証明できるよう、今年からしっかりと確定申告をするようにしましょう。

返済比率

返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。住宅ローンの審査では一般的なものであり、返済比率は30~35%以内でなければ審査に通りません。

個人事業主の場合には、年収が3年間の平均所得金額となります。前述のとおり、事業性資金の返済金額も年間返済額に含まれるため注意が必要です。例えば、事業性資金の返済金額が年間150万円、住宅ローンの返済金額が年間120万円の場合には、所得金額が770万円以上必要になります。

住宅ローンを申し込む前に手元資金で他の借り入れを返済してしまうか、不動産購入時に一定程度の自己資金を出し、住宅ローンの借入金額を減らすなどの手当てが必要になるでしょう。

信用情報と税金

個人事業主に限ったことではありませんが、借り入れやカード決済などの支払いが遅れると、信用情報に延滞などのネガティブ情報が登録されます。延滞履歴があると、住宅ローンの審査では相当不利になります。少額の借り入れを返済できない方は、住宅ローンの返済もできないと判断されるためです。

また、税金を納めていない場合には、確実に住宅ローンの審査は通りません。住宅ローンの審査では、必ず納税証明書の提出が求められ、未納税額の有無が確認されます。未納となっている税金があるのであれば、事前に納税してから納税証明書を提出するようにしましょう。

購入不動産

購入予定の不動産が、金融機関が取り扱い可能なものでなければ審査には通りません。

担保価値が低かったり、築年数が古いもの、違法建築などの法律違反がある不動産は、住宅ローンを利用することが難しくなります。購入を検討する際に、不動産仲介会社に住宅ローンを利用することができる不動産かを確認するようにしましょう。

年齢・健康状態

住宅ローンでは、年齢が上がると審査が厳しくなると考えられています。これは完済時の年齢に制限を設けているためです。年齢が高い場合は、頭金を多く準備して借入金額を減らしたり、毎月の返済金額を増やして返済期間を短くする必要があります。

また、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険(通称、団信と呼ばれています)への加入が必要となっています。団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまったり、重大な障害を負ってしまった場合に、保険金を受け取り、住宅ローンの返済に充てられる住宅ローン専用の保険です。健康上の理由で団信に加入できない場合は、住宅ローンを組むことが難しくなってしまいます。

金融機関の選定

個人事業主の方におすすめなのが、事業資金で取引をしているメインバンクに相談してみることです。事業内容や資金繰りを理解しているメインバンクであれば、一元的な住宅ローン審査とは違った結果となる可能性があります。

フラット35も申込むことができます。フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。民間金融機関の住宅ローン審査と違い、通常3年分求められる確定申告書が直近1年分でも申込することができるため、個人事業主が住宅ローンを組む際の強い味方と言えるでしょう。

不動産担保ローンも検討するべきです。不動産担保ローン専門会社は独自の審査基準をもっており、事業性資金の融資を日常的に行っているため、事業に対する理解度が高いと考えられます。低金利で最長35年の契約期間とすることができ、住宅ローンとしての借り入れもできるため、相談する価値はあります。

まとめ

個人事業主の住宅ローンについて、審査のポイントや注意点などをご紹介しました。 給与所得者と比べると審査基準に違いがあるものの、住宅ローンを組める可能性があることをご理解いただけたのではないでしょうか。確定申告書は必ず提出が求められますので、マイホームの購入を考え出した時には、しっかりと確定申告をするようにしましょう。金融機関によって考え方は異なりますので、幅広い選択肢を持てるようにしたいですね。

執筆者「社内有識者チーム」の紹介

主に貸金業務取扱主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士(FP技能士)の有資格者が中心メンバーとなり、執筆・監修しています。 金融や不動産の分野に精通したメンバーが、基本的な知識はもちろん、実務経験者だからこそ養っている知見を盛り込み、丁寧に解説することを心がけています。

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