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不動産担保ローンお役立ちコラム

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近年、日本に住む外国人は増加傾向にありましたが、直近では新型コロナウィルスの影響で減少し、2021年6月時点の在留外国人数は約282万人と前年に比べ約6万人減少しました。
今後の少子高齢化に伴い、日本人の現役労働者が減少するため、外国人の力はより一層必要になります。外国人の中には、日本で長期的に働くために自宅を購入したいと考える方もいらっしゃいます。では、外国人は住宅ローンを組むことができるのでしょうか?
今回は、外国人の住宅ローンについて説明していきます。

外国人が住宅ローンを組むには永住権が必要か

諸外国の中には、外国人が不動産を所有することができない国もありますが、日本では認められています。自宅や投資用不動産、事業用不動産など、購入できる不動産の種類は様々です。

自宅を購入する際、自己資金不足分は住宅ローンを借りることが一般的ですが、外国人が日本の銀行で住宅ローンを借りるのは簡単ではありません。特に、永住権が無い場合には、取り扱ってくれる銀行が少なくなります。ほとんどの銀行の住宅ローンの申込要件に「日本国籍又は永住権を有する方」と記載されているためです。外国人が自宅を購入するのであれば、永住権を取得してからローンの申込をするほうが確実です。

永住権とは在留資格の一つであり、在留期間を制限されることなく日本に滞在できる権利です。活動制限もないので、あらゆる職種や業種の仕事をすることができます。
永住権を取得するための審査期間は最低でも4ヶ月間は必要であり、それ以上に時間がかかることも多くあります。どのような審査基準が設けられているのかを簡単にご紹介します。

永住許可の審査基準とは

永住権を取得するための法律上の要件は下記の3点です。

素行が善良であること

日本国内で法律に違反したことがなく、社会的に非難されることのない生活を送っていることが必要です。

独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること

生活保護などの公的支援を利用することがなく、所有している資産や技能から見て、将来にわたり継続的に安定した生活ができることが求められます。

その者の永住が日本国の利益に合すると認められること

原則として10年以上継続して日本に在留し、長期的な就労経験があることが必要となります。また、罰金刑や懲役刑を受けていないこと、税金や保険料を納付していることなども要件となっています。
ただし、10年以上の在留要件に関しては、配偶者が日本人の場合や特別な技能を持った高度人材外国人の場合には、10年未満とする特例も設けられています。

詳しくは、出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン」をご覧ください。

外国人が住宅ローンを組みにくい理由

日本人が外国に行き、滞在国の銀行から融資を受けることが難しいのと同様に、日本国内で外国人が住宅ローンを利用するのは難しいものです。その理由は下記3点です。

帰国してしまう可能性がある

永住権の有無にかかわらず、外国人は母国に帰ってしまう可能性があります。
自分が生まれ育った国に帰ることは自然なことであり、可能性がゼロになることはないでしょう。

融資後に帰国して返済が止まった場合、債権回収が難しくなるリスクがあります。
銀行は住宅ローンを融資する際に、不動産に抵当権を設定するため、返済が止まっても不動産を競売にかけて回収することはできます。しかし、競売を進めるためには、裁判所から相手方に書面が送達される必要があるため、銀行は母国の住所を調査しなければなりません。調査には手間と時間がかかり、国によっては追跡が難しいこともあります。

銀行からみると回収リスクが高いため、外国人の住宅ローンを取り扱っていないところが多いのです。

保証会社の保証が付かない

銀行が住宅ローンの融資をする時には、保証会社の保証を付けることが一般的です。 保証会社は外国人を保証の対象外としているところが多く、ほとんどの銀行は保証会社による保証がなければ、住宅ローンの利用を認めていません。

その場合、日本人の配偶者等に保証人になってもらうか、配偶者本人が住宅ローンを組むことで解決できることがあります。配偶者の年齢や収入によりますが、検討する価値はあるでしょう。

日本語の理解力が低い

日本の銀行の住宅ローンですので、契約書は日本語で書かれています。外国人で日本語を話せる人は多くいますが、日本語で書かれた文章を読み、内容を理解できる人は多くありません。また、契約内容を説明しても正しく理解できない人もいます。銀行として、契約内容を理解できない相手に融資することはできません。

外国人の母国語に翻訳したり、通訳を付けたりする方法はありますが、手間と時間がかかりコストに見合わないため、初めから取り扱っていないとしている銀行が多いのです。

永住権なしで住宅ローンを組む方法

永住権なしの外国人の場合、住宅ローンを組むのは非常に難しくなります。しかし、下記の3つの方法であれば、住宅ローンを利用できる可能性があります。

保証人として日本人の配偶者を付ける

日本人が契約に加わることで、帰国リスクや日本語の理解力不足の問題を緩和することができます。もともと日本人でなくても、外国人が帰化して日本国籍を持っている方が保証人になれば、住宅ローンの利用を可能としている銀行もあります。

全ての住宅ローン商品が日本人を保証人にすれば利用可能というわけではありませんので、事前に確認するようにしてください。永住権が無い外国人の場合には、住宅ローンの金利が高くなる傾向があるため、併せて確認すると良いでしょう。

母国の銀行を利用する

母国にある銀行が日本に支店を出店している場合、その銀行で住宅ローンを組める可能性があります。母国の銀行であれば、母国内での信用情報を取得できること、帰国しても追跡可能なこと、契約内容を母国語で説明できることがその理由です。

その場合の住宅ローンの金利は、母国の金利が適用されることもあります。変動金利の場合には、日本ではなく母国の金利に連動して金利が上下することになりますので、念頭に入れておくようにしましょう。

自己資金を多めに用意する

住宅購入資金に対する自己資金の割合を多くすることによって、住宅ローンの審査に通りやすくなる傾向があります。自己資金が多ければ、住宅を購入するために貯金をしていることが実績として評価され、安定収入があることを証明する一つの材料となることがその理由です。銀行からすると、融資金額が減る分だけリスクが少なくなることも挙げられます。

自己資金を多く出せば借入金額も減らせるため、返済期間を短くすることができ、返済総額が抑えられるメリットもあります。在留期間や勤続年数が一定以上経過していることは必要ですが、自己資金が多いことは審査にプラスに働くでしょう。

永住権がない外国人の住宅ローンの審査内容

永住権が無い外国人が住宅ローンを申し込んだ場合には、どのような審査項目があるのでしょうか。
一般的に審査される項目を7つご紹介します。

居住年数

居住年数は、永住権が無い外国人の場合に出てくる重要な審査項目です。それ以外の審査項目は、審査内容の厳しさの違いはありますが、日本人とほぼ同じ項目となります。

永住権が無い外国人の場合、長期間滞在しているかがポイントになります。ほとんどの銀行で2~3年以上と決められており、長ければ長いほど有利になります。反対に2年未満などの短い期間だと、申込自体ができないことが多くなっています。

勤続年数

一般的には、勤続年数は2年以上でないと、住宅ローンの審査には通りません。
居住年数と同様に、長ければ長いほど有利になります。同じ会社で長く働いている人であれば、会社からも必要とされている可能性が高く、安定した収入が期待できることがその理由です。

個人事業主の場合には、営業年数がポイントになります。
実際に営業していることはもちろん、確定申告をしていることが必要です。確定申告書自体が収入を裏付ける公的な書類となるためです。長期間にわたり営業していても、確定申告をしていない場合には住宅ローンの審査に通ることはありません。

年齢

住宅ローンは、借り入れ時の年齢と完済時の年齢に制限があります。
日本人の場合、借り入れ時は20歳以上70歳以下、完済時は80歳以下となっています。一般的に高齢になると収入が減るため、返済能力に疑義が生じることから完済時年齢が設けられています。

永住権のない外国人の場合には、より厳しい審査がされる可能性があるため、事前に確認するようにしましょう。

年収

住宅ローンを借りる場合、前年度の年収が最低でも200万円以上必要です。
融資を受ける金額が高額になれば、必要な年収も高くなります。また、借り入れする金額が同じであれば、年収が高いほど融資を受けやすくなります。

年収が安定的に継続できているかも重要なポイントとなっており、高額な年収を得ていても一過性のものの場合には、審査に通らないことがあります。一般的には直近2年~3年分の年収を証明する書類が必要になります。

健康状態

ほとんどの住宅ローン商品は、団体信用生命保険の加入が義務となっています。
団体信用生命保険は、返済途中に死亡や病気によって返済不能となった場合に、保険金で住宅ローンを返済するための保険です。借主にとっては、死亡した後に保険金から融資金が全額返済されるため、残された家族に住まいを残すことができるメリットがあります。

団体信用生命保険は、健康状態に問題があると加入することができないため、住宅ローンの借り入れもできません。

借金の有無

住宅ローンの審査には、返済比率(収入に対する返済金額の割合)という考え方があります。
収入に対して30%~35%を超えた返済金額となると、住宅ローンの審査には通りません。具体的には、年収400万円未満だと返済比率30%、400万円以上だと返済比率35%となります。

したがって、返済金額が毎月10万円(年間120万円)となる住宅ローンを借りようとすると、年収が400万以上必要になるということです。

また、返済金額は住宅ローン以外の返済分も含めて計算されますので、他の借り入れがある場合には注意しなければなりません。

証明書類の有無

住宅ローンを借りる際には、必ず必要となる書類があります。主なものは下記のとおりです。

  • 身分証明書(運転免許証、パスポート、保険証など)
  • 外国人在留カード、外国人登録証明書、特別永住者証明書
  • 源泉徴収票(自営や個人事業主の場合には確定申告書)
  • 納税証明書
  • 現在借り入れしているローンの返済予定表
  • 購入する不動産の資料

申込みをする銀行によって必要書類が増えることがあります。提出できなければ審査を進めてもらうことができないため、事前に確認して準備しておくことが必要です。

永住権がなくても借りられる銀行

永住権が無い外国人でも住宅ローンを提供している銀行を3つご紹介します。

SMBC信託銀行

永住権が無い外国人でも、在留資格(短期滞在は不可)があり日本に居住していれば申し込みが可能です。契約書は日本語のものと英語に翻訳したものが準備されており、日本語が堪能でなくても英語で意思疎通ができれば問題ありません。保証人は原則不要となっていることも大きなポイントです。
その他の条件は下記のとおりです。

  • 借り入れ時の年齢が20歳以上であり、完済時年齢が80歳までであること
  • 指定された団体信用生命保険に加入できること
  • 前年度の年収が500万円以上で安定的であること(自営・個人事業主の場合は申告所得額)

転職間もない場合でも相談できるため、事前に問い合わせてみると良いでしょう。

新生銀行

永住権が無い外国人の場合、日本国籍または永住権のある外国人の配偶者が連帯保証人となれば申し込みすることができます。
その他の条件は、日本国籍や永住権のある外国人と同様で、下記のとおりとなっています。

  • 借り入れ時の年齢が20歳以上65歳以下であり、完済時年齢が80歳未満であること
  • 指定された団体信用生命保険に加入できること
  • 連続した勤続年数が2年以上であり、前年度の年収が300万円以上の正社員または契約社員であること(自営・個人事業主の場合は、業歴2年以上で2年平均の所得が300万円以上であること)

イオン銀行

永住権が無い外国人専用の住宅ローン商品を取り扱っています。住宅購入金額の20%以上の自己資金が必要であり、契約期間が最長15年と短くなっていますが、保証料がかからず、連帯保証人も原則不要となっていることが特徴です。
その他の条件は、下記のとおりです。

  • 借り入れ時の年齢が20歳以上71歳未満であり、完済時年齢が80歳未満であること
  • 指定された団体信用生命保険に加入できること
  • 給与所得者の場合は勤続年数6ヶ月以上であり、前年度年収が100万円以上であること(自営・個人事業主の場合は、事業開始後3年以上経過していること)
  • 就労制限のない在留資格があること
  • 日本語の読み書きができ、意思疎通ができること

まとめ

今回は、永住権が無い場合の住宅ローンについて解説しました。
永住権のある外国人に比べると、住宅ローンを借り入れできる銀行は限られてしまい、金利についても多少高くなる傾向があります。どうしても今すぐに自宅を購入する必要があるのであれば、上記の銀行であれば融資を受けられる可能性はあります。永住権を取得した後のほうが、融資を受けられる銀行も豊富であり、条件も良くなる可能性が高まるため、購入すべきかどうかは慎重に検討したいところです。 ご希望に沿った条件で融資をしてくれる金融機関を見つけるために、本記事を参考にしていただければ幸いです。

執筆者「社内有識者チーム」の紹介

主に貸金業務取扱主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士(FP技能士)の有資格者が中心メンバーとなり、執筆・監修しています。 金融や不動産の分野に精通したメンバーが、基本的な知識はもちろん、実務経験者だからこそ養っている知見を盛り込み、丁寧に解説することを心がけています。

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