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不動産担保ローンお役立ちコラム

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ここ数年、テレビやネットニュース等で目にする機会が増えてきた「リースバック」。不動産の売買と賃貸を組み合わせた資金調達手法であり、なかなか一般の方が理解するのは難しいかもしれません。
今回は、リースバックとはそもそもどういった仕組みなのか、リースバックのメリットやデメリット、比較されやすいリバースモーゲージとの違いなどをご説明します。

リースバックとは

リースバックの正式名称は、「セール&リースバック」と言い、商品名のままの仕組みとなっています。

具体的に説明すると、現在利用中の不動産を第三者に売却(=セール)し、同時に売却した不動産を利用し続けるために買主との間で賃貸借契約(=リース)を締結します。そうすることで、不動産の売却代金としてまとまった資金を得るとともに、売却後は賃料を支払えばそのまま不動産を利用し続けることが可能になる、というものです。
対象となる不動産は、自宅に限らず、賃貸併用住宅や自社ビルなど多岐にわたります。
買主は、不動産会社やリースバックの専門会社、投資家などがいるようです。

近年、リースバックの需要が高まってきた背景には、「長寿化が進み、蓄えてきた老後資金では不足する可能性があること」や「経済情勢の変化により、経営している法人や勤務先の業績が悪化したため、利益または収入が減り、銀行借り入れや住宅ローンの返済が厳しくなってしまったこと」があると言われています。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みを図で説明するとこのような形になります。

上記のとおり、買主と不動産売買契約を締結し不動産を売却、同時に買主である新所有者(貸主)と賃貸借契約を締結します。売却後は賃料を支払いながら不動産を利用し続ける仕組みとなります。売買契約と賃貸借契約を同時に行うことがポイントです。

ここで注意が必要なのが、賃貸借契約の内容です。リースバックの時に用いられる賃貸借契約は、通常の賃貸物件を借りる際に用いられる「普通賃貸借契約」とは異なり、期間の更新を前提としない「定期賃貸借契約」がほとんどです。
詳しくはリースバックのデメリットの項目で改めて説明しますが、「普通賃貸借契約」とは違い、「定期賃貸借契約」には契約を更新するという概念がありません。賃貸借契約期間終了後、貸主と借主との間で賃貸借条件の合意をした場合には、契約更新ではなく再契約の手続きが必要になります。つまり、賃借人がこのまま不動産を利用し続けたいと考えていても、再契約をするかどうかは貸主側の意向次第となることが、「普通賃貸借契約」との大きな違いです。

その他に、買主次第ではありますが、将来的に買い戻しをすることができる内容の契約を同時に行うことがあります。その場合、買い戻し価格や買い戻しをすることができる期限などが定められています。

リースバックのメリット

不動産を現状と同じように利用できる

通常の不動産売買の場合、売買決済後に買主へ不動産を引き渡す必要があるため、新たな転居先を探し、引越しをする必要があります。リースバックの場合には引き渡しの必要がないため、引越しに伴う身体的・経済的負担がなくなるとともに、事情があって売却となった場合でも、周辺の方に売却したことを知られないというメリットもあります。

現金化まで時間がかからない

通常の不動産売却の場合、不動産仲介会社が売主から売却依頼を受け、不動産の調査を行い、売り出し価格を決定し、買主を探すという流れで進んで行きます。買主候補が見つかった後、買主の住宅ローンの審査を経て売買決済をすることとなります。売り出し価格や買主の属性等に左右されますが、売却活動を開始してから現金化するまでは3ヶ月~半年、場合によっては1年ほどの時間がかかると言われています。
その点リースバックは、リースバック専門会社や資金に余裕がある投資家などが買主となるため、早ければ一週間、遅くとも一ヶ月程度と、通常の不動産売買と比べて早期に現金化することが可能です。

固定資産税などの維持費が不要

リースバックは所有権が買主に移転するため、不動産の所有者に対してかかる固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金等、不動産の維持にかかるランニングコストの負担は無くなります。

ただし、買主側もこれらの費用を加味した上で購入金額や毎月の賃料を設定しますので、メリットがどの程度になるかは個別判断となりますが、住居の維持費が賃料に一本化されることは管理を行う上でのメリットと言えるでしょう。

法人所有の不動産であれば、賃料は損金(費用)計上できる

法人所有の不動産で銀行借り入れがある場合、毎月の元金・利息の返済が発生します。このうち、損金に計上することができるのは支払利息のみであり、元金分は損金ではないため純利益から返済することとなります。

法人所有の不動産をリースバックした場合、賃料相当分は全て損金計上をすることができます。つまり、元金・利息の返済金額と賃料が同額の場合には、リースバックであれば賃料として支払う分が損金となるため、利益が出ている法人であれば、会社から出ていく金額が同じであっても税金の負担を抑えることにつながります。

利益が減るため、一長一短ではありますが、法人のキャッシュフローのみで考えるのであれば、効果的なものになるでしょう。

将来的に買戻しできる可能性がある

買主次第ではありますが、リースバックの契約をする時に、X年後を期限として買い戻すことができる内容の契約や優先交渉権を付与してくれる場合があります。

一旦は事情があって不動産を売却することになったものの、住み慣れた自宅や長年保有していた法人所有の不動産であるため、できる限り自己の名義で買い戻したいという方にとっては、有益な内容です。

期限や買戻し金額などの条件面は、事前に確認することができますので、後々トラブルとならないよう条件面をすり合わせた上で、何らかの書面を取り交わすようにしましょう。

リースバックのデメリット

所有権の名義が変わる

リースバックは所有権が第三者に移転しますので、ご自身の名義ではなくなります。
ご家族への相続や贈与の対象となる資産ではなくなるのはもちろんのこと、建物のリフォームや建て替えなどといった、所有者ならば自由に選択することができた行動ができなくなります。

リースバックをすると、不動産が現金化されることによって遺産分割がしやすくなり、相続人が複数いる場合のトラブルが回避できる可能性はあります。しかし、相続人の側からすれば「住み続けようと思っていた自宅が他人名義だった」「現金化することで使った分だけ相続財産が目減りする」「不動産で保有している場合と比べ、現金となることで小規模宅地の特例等が使えず、相続税が高くなる」といった別の問題が発生することもあります。

リースバックを選択する場合には、事前に相続人となる方の了承を得ておいた方が無難と言えるでしょう。

賃料が発生する

リースバックは買主と賃貸借契約を締結し、売却後は賃料を支払うこととなります。賃料の設定方法は、通常の賃貸借とは異なるため、注意が必要です。

通常の賃貸借の場合、周辺の賃料相場をベースとしてその不動産の募集賃料が決定されますが、リースバックの場合には、買主の購入価格をベースとした利回り計算(購入価格に対し何%の利回りとなるか)がなされ、賃料として提示されます。

エリアや不動産属性によりますが、一般的には売却金額の10%前後が年間の賃料相場だと言われており、3,000万であれば年間300万前後、5,000万であれば年間500万前後の賃料を支払うことになります。

リースバックによってまとまった資金は得たものの、想定よりも賃料負担が増えたことによって支払いができなくなってしまうと退去しなければならなくなるため、注意が必要です。

賃貸借契約の期間に制限がある

リースバックは売却後に買主と賃貸借契約を締結することとなります。その賃貸借契約は、前述の通り「定期賃貸借契約」となることが一般的です。

通常の「普通賃貸借契約」の場合には、貸主は正当事由がない限り更新を拒絶できないため、契約期間満了時には更新契約がなされますが、「定期賃貸借契約」には期間の更新の概念がありません。賃貸借条件を含めお互いの意思が合致した場合には、再契約をすることができますが、貸主に再契約の意思がない場合には、期間満了時に不動産を明け渡す必要があります。

「定期賃貸借契約」の場合には、将来的に退去しなければならなくなる可能性が高いということは十分に理解しておく必要があります。

売却価格が周辺相場よりも低くなる傾向がある

リースバックの売却価格は、一般的にはマーケット価格の60%~80%程度が相場となっているようです。買主側はビジネスとしてリースバックを行うため、様々なリスクを価格に転嫁して購入することになります。様々なリスクとは、不動産の価格変動リスクや賃借人の賃料不払いリスク、建物の修繕リスクなどがあると言われています。

買主は利益を出すことを目的として購入するため、売主が賃料を支払い不動産を利用し続ける、退去が決まり不動産を第三者に売却する、などの複数のシナリオを想定した上で購入価格とその後の賃料を決定します。

通常の不動産売買と比べ、将来的に発生する可能性のある様々なリスクが織り込まれていることから、売買価格は低く提示されることが多くなると言えるでしょう。

売却価格よりも買戻し金額が高くなる

将来的に所有権を取り戻したい、という方にとって買戻しをすることができるというのは、非常にメリットがあると感じられるでしょう。しかし、その買戻し金額については売却価格よりも高くなる傾向があります。

リースバックで購入する買主は、ビジネスとして利益を出すことを目的としているため、「購入金額(売却価格)」に加え「購入及び売却時にかかる諸費用」「そのプロジェクトに対する利益」を含めたものを買戻し金額として提示します。目安ではありますが、買戻し金額は、一般的に売却価格の1.1~1.3倍と言われています。

リースバックの契約時に買戻し条件が明示された書面が提示されますが、後々にトラブルにならないよう、買戻し金額について事前に把握しておくことが必要になるでしょう。
また、賃貸借契約期間中に賃料を滞納した場合には、買戻しの権利自体も失われることとなりますので、注意してください。

リースバックで置きやすいトラブルとは?

賃料を滞納する

リースバックの賃料は、周辺相場ではなく売却価格によって上下することはご説明しました。まとまった資金を得るために売却価格を高くした結果、通常の周辺賃料相場よりも割高に設定されることとなります。

収入が不安定な方は、割高な賃料を支払うことができなくなり、退去を求められることにつながります。事前に自身の収入から支払うことができる賃料はどの程度なのか、シミュレーションをするようにしてください。

勝手に売却される

将来的な買戻しを約束していたにもかかわらず、買主側の業績不振等が理由で別の第三者に不動産が売却されるケースがあります。賃貸借契約は新たな買主に継承されることとなりますが、そのタイミングで賃料を引き上げる交渉をされることもあるようです。

そのようなトラブルが起こらないよう、リースバックの相手がどのような会社かを事前に調べておくことが必要です。

修繕費の支払い

通常の賃貸借契約の場合、設備に対する修繕費の負担は貸主側にありますが、リースバックの場合には借主側の負担とするケースもあるようです。貸主が支出を抑えるためにそのような取り決めをするものですが、賃貸借契約書に盛り込まれることになりますので、事前に確認するようにしましょう。

相続予定だった相続人と揉める

リースバックは売却後もその不動産を利用し続けることができるため、第三者に売却を悟られないというメリットがある反面、親族等であっても容易に気付くことができません。不動産を売却することは所有者の権利ではありますが、少なくとも家族や相続人となる人には事前に話をしておくべきです。

話をしないまま、賃料が支払えず突然退去しなければならなくなった場合や相続が発生して不動産が他人名義であることを知った場合、あまり良い結果になるとは思えません。丁寧に説明をし、理解を得ることは重要であると言えるでしょう。

リースバックと通常の不動産売却との違いは?

こちらでは、リースバックと通常の不動産売却の違いを改めてご紹介します。

不動産の引き渡しを伴わない

  • 引越しをする必要がないため、引越し先を探す手間・時間・費用がかからず、引越しに伴う役所への届け出なども不要。
  • 生活環境が変わらないため、売却が近隣の方に悟られにくい。

売却相手が不動産業者や投資家に限られるが、その分資金化は早い

  • 通常の不動産売却は、現金化まで3ヶ月~半年かかる。
  • リースバックの場合には一週間~一ヶ月程度で現金化することができる。

建物の修繕費は売主負担

  • 本来建物の修繕費は買主が負担する義務があるが、リースバックの場合には売主(賃借人)負担となるケースが多い。

買い戻しができる

  • 事前の合意があれば将来的な買戻しも可能。ただし、買戻しまでの間で賃料の滞納が無いことが必要でなり、買戻し金額も売却価格より高額になる。

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

リースバックと混同しやすいものとして、「リバースモーゲージ」という商品も存在します。どちらも不動産を活用して資金調達するという仕組みは同じですが、両者には明確な違いがありますので、ここではリバースモーゲージの仕組みと共にリースバックとの違いについて説明していきます。

リバースモーゲージは、主に自宅として利用している土地建物(一部マンションを取り扱う金融機関もありますが、一戸建てを対象とする商品がほとんどです)に対し、第一順位の(根)抵当権を設定し資金を調達する「借り入れ」です。シニア層の老後資金を確保する方法として開発された商品であり、契約期間満了後、もしくは借主の死亡後に不動産を売却して返済することを前提としています。

ほとんどの場合、自宅のみが対象であり事業用不動産は対象外となっていること、一定の安定収入が必要なこと、借り入れ時の年齢制限があること、消費性資金のみを対象とする資金使途制限があることが主な特徴です。資金使途の制限についての例としては、住宅ローンの借り換えには利用することができますが、事業性資金のローンの借り換えは対象外となるなどが挙げられます。

次に、リースバックとリバースモーゲージの比較を見てみましょう。

  リースバック リバースモーゲージ
対象者 個人・法人 個人のみ
所有権 移転 そのまま
担保設定
年齢制限
資金使途 制限無 制限有
物件制限 多 (マンション不可のケースが多い)
金額 資産価値の70~80% 資産価値の50~60%
資金受け取り方 一括 一括もしくは分割 (年金タイプ)
支払 賃料として売却金額の7~13% 利息として3%前後

リースバックは「一時的な資金難に陥っているが、近い将来回復する見込みが高い方」、リバースモーゲージは「老後資金が必要又は現在の収入に+αをしたいシニア層の方」に向いている商品と言えます。

まとめ

リースバックは一時的な資金難に直面している場面では有効な資金調達手段となる可能性はありますが、リスクやデメリットにもきちんと目を向ける必要があります。
賃貸借期間が長くなればなるほど、決して安くは無い賃料を支払い続けることになるため、後から振り返ってみると、不動産担保ローンで資金調達をする又は普通に売却をする選択をした方が、メリットがあったという結論になる可能性も大いにあります。

今回のコラムの中でご紹介したリースバックやリバースモーゲージ以外にも、アサックスが専業とする不動産担保ローンや、通常の任意売却、不動産の買い替えなどの他の方法をとることで状況が改善するケースもあります。専門家の意見を参考にしながら、各企業が提供している商品を良く比較し、ご自身に合ったものが見つかるといいですね。

執筆者「社内有識者チーム」の紹介

主に貸金業務取扱主任者、宅地建物取引士、ファイナンシャル・プランニング技能士(FP技能士)の有資格者が中心メンバーとなり、執筆・監修しています。 金融や不動産の分野に精通したメンバーが、基本的な知識はもちろん、実務経験者だからこそ養っている知見を盛り込み、丁寧に解説することを心がけています。

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