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不動産担保ローンお役立ちコラム

不動産担保ローンのよくあるご相談

2021.08.31

目次

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保にすることによって、資金調達をすることができる融資形態の一つです。無担保ローンと比べ、高額な借り入れを行うことができ、金利も低くすることができます。住宅ローンと仕組みは似ていますが、住宅ローンは資金使途が「自己の居住を前提とした住宅取得又は増改築」と限定されているのに対し、不動産担保ローンは資金使途が「自由」となっていることが特徴です。
お客様が不動産担保ローンを検討するにあたって、どのような点を気にされているのか。よくあるご相談・ご質問と不動産担保ローンを専門に行っているノンバンクの考え方を交えてご紹介していきましょう。
※「不動産担保ローンを専門に行っているノンバンク」を文中では「不動産担保ローン専門会社」と表記します。

融資まではどのくらいの日数がかかりますか?

金融機関によって異なりますが、最短3営業日~1ヶ月となっています。不動産担保ローン専門会社は日数が短く、銀行は日数が長くなる傾向があります。

不動産担保ローンの申し込みから融資実行までのフローは、【相談・問合せ】→【仮審査】→【本申し込み】→【本審査】→【融資実行】となっていることが一般的です。

【相談・問合せ】から【仮審査】までの回答日数は、最短即日~1週間としている金融機関が多く、【本申し込み】から【融資実行】までの日数は、最短3営業日~2週間としている金融機関が多くなっています。

多くの不動産担保ローン専門会社は、「初動の段階で融資ができるか否か、そもそも対象となるのか否かの回答をできるだけ早くしてほしい」というお客様の声を重視しているため、【仮審査】の回答日数を短くしている傾向があります。

但し、<最短3営業日で「融資」>と記載している金融機関と、<最短3営業日で「審査」>と記載している金融機関があり、後者の場合には融資実行までの日数は不明であるため、十分な注意が必要です。事前にホームページをよく確認するようにしましょう。

アサックスでは、<最短3営業日で「融資」>を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

築古の建物、共有持分や底地・借地権付建物なども融資の対象になりますか?

築古の建物の場合、一般的には法定耐用年数がポイントとなります。法定耐用年数とは、建物などの固定資産を使用できる期間として法的に定められた年数のことです。住宅用の建物の場合、木造は22年、鉄筋コンクリート造だと47年となっています。
法定耐用年数から担保となる不動産の築年数を差し引いた年数が残存年数となり、その年数の範囲内であれば問題なく融資の対象となりますが、残存年数が数年程度の場合には毎月の返済金額も多額になるため、返済能力の審査で難しいと判断されることが多いようです。
不動産担保ローン専門会社であれば、独自のノウハウに基づいた審査基準を設けているため、法定耐用年数を超える長期の融資期間を提示することもでき、結果的に返済能力の審査でも問題なしと判断されることがあります。各社によって審査基準は異なりますので、ご相談の段階で問い合わせてみることをおすすめします。

共有持分や底地・借地権付建物の場合、取り扱っている金融機関はグッと狭まります。
共有持分の場合、共有者全員が担保提供者又は連帯保証人となれば、多くの金融機関で取り扱っていますが、ご自身の持分(例えば5分の3の持分)のみを担保として取り扱っている金融機関は一握りとなります。銀行では基本的に難しいと判断されることが多く、不動産担保ローン専門会社でも、長い業歴の中で経験を積み、専門性を高めてきた金融機関でしか取り扱っておりません。
底地や借地権付建物の場合も同様で、不動産の中でも専門性の高い属性となるため、一部の金融機関でしか取り扱っておりません。取り扱っている金融機関かどうかは、ホームページで確認するか、担当者に直接電話して確認してみましょう。

アサックスでは、築古の建物、共有持分や底地・借地権付建物も取り扱っておりますので、是非お問い合わせください。

申し込み時には店舗まで行かなくてはなりませんか?

仮審査の申し込みについては、ほとんどの金融機関で電話又はWEBで申し込みできますが、本審査の申し込みについては、来店型・訪問型・郵送型の3種類の方法があります。来店でしか受け付けていない金融機関、来店・訪問のどちらでも可能な金融機関、郵送のみ受け付けている金融機関とマチマチです(訪問のみという会社はありません)。

「申し込む先の金融機関がどのような会社か見ておきたい、担当者には会っておきたい」場合には、郵送型を避ければよく、「日中に金融機関に行く時間が取れない」ということであれば、来店型のみの会社を避ければよいでしょう。
申し込み手続き時には、本人確認書類、収入のわかるもの(確定申告書・源泉徴収票等)や既存借り入れの返済予定表、法人の場合には決算書・事業計画書などが必要になります。金融機関によっては納税証明書や登記簿謄本などの法務局で取得しなければならない書類も必要です。様々な書類を用意して提出しても、審査に通らないことはあります。申し込み時に必要な書類は金融機関によって異なりますので、担当者に事前に確認しましょう。

アサックスでは、来店・訪問のどちらの方法でも申し込み手続きができます。また、登記簿謄本などの法務局資料は不要であり、納税証明書については代行取得も行っております。

年齢制限はありますか?

こちらも金融機関によって異なります。 銀行の場合、借り入れ時の年齢と完済時の年齢に上限が設定されていることが一般的です。
借り入れ時の年齢が一定以上の場合には申し込みすることはできません。また、融資期間についても完済時の年齢上限が定められており、その年齢を超える期間の契約をすることはできません。仮に、年齢が65歳で完済時年齢が75歳までと定まっている場合には、融資期間は10年までとなります。

不動産担保ローン専門会社であれば、年齢に対しても柔軟に対応してくれるでしょう。高年齢者であっても、資金使途や事業内容によりますが、融資をしてくれることが多いようです。
例えば、現在の自宅を売却し新たな自宅を購入するという住み替えのご相談に対しては取り組みをしています。駅から離れた戸建てから、利便性の高い駅近のマンションに住み替えたいという、従来からある不変的なニーズには積極的に取り組んでいるようです。
事業内容については、不動産賃貸業等の自らが働かなくても一定の収入が見込める事業であれば前向きに取り組みをしています。上記2つについては、返済原資が明確である、ということが年齢に関係がなく取り組みしやすい理由なのかもしれません。

もちろん、不動産賃貸業ではない事業者の方でも、ご家族が借り入れ内容を知っていたり、後継者が定まっている場合には融資を受けられる可能性があります。金融機関によってご家族や後継者の方の保証を求めるか否かは異なりますので、担当者に確認するべきです。

アサックスでは、意思能力が明瞭であれば、借り入れ時・完済時の年齢制限は設けておりません。住み替えのご相談も数多く承っておりますので、ご相談くださいませ。

住宅ローンを借りていても融資を受けることはできますか?

住宅ローンの残高が相応に減っている場合には、第二順位という形で不動産担保ローンを借り入れすることは可能です。

不動産担保ローンの場合、担保となる不動産評価額の査定をし、一定の担保掛目を入れて融資可能金額を算出します。不動産評価額5,000万円、担保掛目70%~80%とすると、融資可能金額は3,500万円~4,000万円となるわけです。

第二順位の場合には、第一順位である住宅ローンの残高を差し引いた金額が融資可能金額となります。 上記の例であれば、住宅ローンの残高が2,000万円だった場合には、3,500万円~4,000万円から2,000万円を差し引いた1,500万円~2,000万円が融資可能金額となるか、不動産評価額5,000万円から住宅ローン残高2,000万円を差し引いた3,000万円に対して担保掛目70~80%となる2,100万円~2,400万円が融資可能金額となります。従って1,500万円~2,400万円の借り入れができる可能性がある、ということになります。

住宅ローンの残高次第ということになりますが、自己資金を多く出して購入した不動産や繰り上げ返済を繰り返し行ってきた、ということであれば、借り入れできる可能性は高まるでしょう。また、人気のある不動産の場合、購入金額よりも現在の不動産評価額が高くなり、結果的に評価余力ができたため借り入れできる、といったこともあります。

不動産を担保にすると売ることができなくなりますか?

不動産を担保にしても、所有者の方の意思でご売却することは可能です。
不動産担保ローンは、借り入れ条件や資金使途以外の仕組みについては住宅ローンと同じです。
住宅ローンでは、購入する不動産に抵当権や根抵当権の担保設定の登記が行われますが、その後に売却をすることは自由にできます。
どちらも不動産に担保設定の登記がされるため、売却をする時には売却代金から借り入れ先金融機関に返済することが必要になります。そのため、借り入れしている残高以上の金額で売却することが必要となりますが、借り入れしている残高未満だった場合には不足部分を自己資金で返済することで、自由に売却をすることができます。

自分の所有する不動産ではないのですが申し込みはできますか?

法人で借り入れを検討するにあたり、法人が所有する不動産や代表者、支配株主が所有する不動産を担保に借り入れすることはできますが、それ以外の方が所有している場合には一般的な金融機関では取り組みづらいものです。

不動産担保ローン専門会社の場合、裾野が広がっているため、法人の役員やご親族の方が所有する不動産であれば取り組みできる可能性があります。もちろん、不動産所有者の方の承諾があることが前提となっており、担当者が面談の上でその意思を確認することとなります。不動産所有者であるご両親等が高年齢者の場合には、契約行為ができるか否かの意思能力があることも必要です。
承諾が得られなかったり、意思能力があやふやな場合には取り組みできませんので、事前に所有者の状況を確認してから申し込みをするようにしてください。

会社を設立したばかりですが申し込みはできますか?

不動産担保ローン専門会社であれば、新設法人であっても借り入れすることは可能です。新設法人のみならず、個人事業主として独立する場合でも相談することができます。借り入れする法人代表者個人の信用力や不動産の評価額、事業計画や将来性を加味した上で、金融機関が総合的に判断することとなります。

一般的な金融機関では、新規事業資金の場合、実績がなく収益の見通しをたてづらいという理由が先行するため、審査に通りにくくなります。金融機関によりますが、2~3期分の直近の決算書を必要書類としているところも多いようです。

小売・飲食店の開業やIT・サービス業の独立時など、新規事業資金が必要な場面で多くの方が不動産担保ローンを活用されています。どのような事業を行い、事業展開としてどのような展望を描いているのか、資金計画はどのように考えているのかなどを事業計画に落とし込み、担当者にキチンと説明するようにしましょう。

アサックスの不動産担保ローンは、新設法人や独立開業時の事業資金として、多くの方にご相談いただいております。

金融機関に支払猶予(リスケジュール)をしてもらっていますが申し込みはできますか?

一般的な金融機関では難しいと判断されることが多いですが、不動産担保ローン専門会社であれば、借り入れできる可能性は十分にあります。

リスケジュールの申請をし、経費削減や仕事をスリム化し、従前よりも効率の良い経営をされている企業も多く見受けられます。更なる経営改善を図るべく、「攻めの営業活動」を行うために資金調達が必要となる、ということは当然にあることです。

不動産担保ローン専門会社は、その柔軟性を最大限に活かし、現在の状況や事業計画の内容に加え、担保となる不動産評価額を踏まえて総合的に判断してくれます。リスケジュール中であるからこそ得られた、効率の良い経営状態であることを十分に説明し、事業の展望を担当者に説明することは重要なことです。

アサックスにご相談いただく事例の中には、金融機関からリスケジュール継続不可とされ、来月より通常の返済金額に戻さなければならないものの、現状では難しいため、毎月返済可能な金額になるようなプランで既存借り入れの分も手当てできる提案をしてほしいというものもあります。
長期返済プランが可能になる不動産担保ローンの特長を活用し、お客様の状況に沿った借り入れができるといいですね。

赤字決算や債務超過でも申し込みはできますか?

リスケジュールと同様に、不動産担保ローン専門会社であれば可能性はあります。
赤字決算については、一過性の場合には取り組むハードルも決して高くはないですが、経営改善中の場合には一定期間を要することが多いため、金融機関としてはハードルが高くなります。
多くの場合、決算内容が悪くなった後に経費削減等の見直しを行います。その結果、営業面にも影響を及ぼし、売上が減少してしまうことがあります。そうすると、さらに経費削減を考えて支出を減らそうとしますが、削減できるものには限界があるため、赤字決算となってしまいます。その現状を改善するには、営業努力を積み重ね、売上を向上させることが必要になるのですが、このような状態の赤字決算だと収支の見通しがたてづらいことから、金融機関としてはハードルが高くなるのです。

また、債務超過は過去の赤字の積み重ねによって陥るものですが、金融機関の場合、基本的には取り組むことが非常に難しくなります。債務超過となった原因は、数年前に赤字が続いたことであったり、十年以上前に大きな赤字を一回出したためであったりするものです。その後の業績が好転し、直近の決算では黒字転換していたとしても、債務超過というだけで金融機関にとってはハードルが高いのです。

不動産担保ローン専門会社は、現在の状況と今後の事業計画を重視する傾向が強く、過去よりも未来に目を向けてその内容を精査します。赤字決算や債務超過から何を学び、どのように改善してきたか、その結果将来はどうなっていくのかを事業計画に織り込み、担当者が理解できるように十分説明すべきです。
不動産担保ローン専門会社は、独自の審査基準とノウハウを構築しているため、事業の在り方や将来の展望の理解を得られれば、柔軟に対応してくれるでしょう。

不動産担保ローンのご相談・仮審査ならアサックス

不動産担保ローンをご検討される方のよくあるご相談・ご質問のうち、10事例をご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。身近にある住宅ローンや無担保ローンと違い、不動産担保ローンを始めてご検討されるという方も多くいらっしゃるかと思います。気になることや不安なことがあれば、金融機関にご相談・仮審査の申し込みをしてみることをおすすめします。本申し込みとは違い、煩雑な手続きや必要書類の準備が不要となっているため、事前相談のような感覚で申し込みをすることができますので、是非ご活用ください。

不動産担保ローンは住宅ローンと比較すると、不動産を担保にする点は同じですが、資金使途に制限がないことが特徴です。また、無担保ローンに比べると金利や期間の点で有利な条件で借り入れできる可能性があります。一般的な金融機関と不動産担保ローン専門会社ではスタンスや考え方も異なるため、ご自身に合った金融機関をお選びください。

アサックスは、1969年の創業以来一貫して不動産担保ローンを専門に行っており、不動産担保ローン専門会社では唯一の上場会社です。銀行系や証券系に属さない、独立系ノンバンクの強みを生かし、長年培ってきた経験と豊富な知識を活用した独自の審査基準を設け、不動産担保ローンの特長である長期返済プランに当社独自の繰り上げ返済可能な仕組みを導入し、柔軟なご返済プランをご提案しております。さらに、専門性を高めてきた結果、仮審査は最短即日、ご融資までは最短3営業日で実行できる体制を実現いたしました。
上記のよくあるご相談・ご質問の10事例は、年間1,000件以上のご融資実績の中で、当社に具体的にご相談いただいたものです。また、お客様よりいただいた「近くに店舗があって良かった」という声をもとに、利便性の向上を図るべく、首都圏に8拠点を設けております。
お問い合せは、お電話、WEB、直接最寄りの店舗へ、のどの方法でも承っております。ホームページで顔が見える担当者がお話をお伺いいたしますので、安心してご相談ください。

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